内地楼市力压无效
施永青
中央政府自去年第三季开始，已意识到楼价的升幅有点不正常，先后推出一系列的措施，希望把升势失控的楼市压住，其决心之大，用力之猛，确一度令投资者采取了较犹豫的态度。至春节期间，交投差不多处于半停顿状态，不少市场人士因而以为，当时中央的遏市措施已经奏效。
不过，春节过后，市场亦随着天气而回暖。先是出来睇楼的人士增多，气氛开始热闹；继而平盘被人扫清，买家开始追价；三月中，楼价的升势又再形成，买方又再感到迟买会吃亏的压力，于是纷纷采取早买早着的策略。其中北京与深圳的升势尤为疯狂。
北京的望京区，由于有地王以天价成交，二手市场的小业主纷纷以地王的楼面地价来调整自己物业的售价，有些小业主一口气反价一万元一平方米。买家对此虽不以为然，却纷纷抢购那些反价没有这么狠的单位，令该区的楼价大幅跳升。
我曾向北京分行的同事了解，买楼的是甚么人？为甚么这么疯狂，他们是否全是炒家？答案令我有点诧异，原来买家中仍以用家为主流，当中当然不乏一方面想改善生活，一方面想资产升值的人。
这种情况显示：虽然楼价上升已令社会很多人失去买楼能力，但社会上仍存在着足够的高承担能力者，去吃掉市场的新供应；市场的现实仍是供不应求。
本来，解决这种供不应求的最简单办法是增加供应。但北京市政府的感觉却是，增加供应只会缔造新的地王，而地王的天价成交又会带动小业主与开发商齐齐加价，他们的应对策略竟是「斩脚趾避沙虫」──暂停卖地，以免令地价再创新高。
这项措施令市场相信，未来的供应会进一步减少，于是卖方又再进行新一轮反价，而买方追价的信念亦比前更为坚决，楼市的升势已一发不可收拾。市场估计，今年内地楼价的升幅当不比去年差。
这种趋势与中央的意愿不符，于是纷纷向地方政府施压，要求地方官员尽一切办法都要勒住楼价的升幅，否则乌纱不保。地方政府其实深感中央的决心，只是苦无良策。我估计，在利用市场机制作调控未见成效的情况下，地方政府可能采取生硬的行政干预手段。
年前上海市长陈良宇出事之后，有些地方政府甚为恐惧，竟然私下传令地产经纪，限令所有高价的成交都不准登记，政府拒办业权转让手续，不会发出房产证。
结果买卖双方都被迫造假，以较低的面价作产权登记，好让地方政府把统计数字弄得好看一点，以免中央怪罪。不过，这种方法只能治标，不能治本，希望今次不会再用。
2010-03-30
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