成立市民公社/住房合作社才能解决高房价和经济发展这一对矛盾

成立市民公社/住房合作社才能解决高房价和经济发展这一对矛盾

飞速上涨的房价使当局的决策陷入左右为难之境。不压房地产，民怨鼎沸；压房地产，又因为它是一个国民经济支柱产业，会拖累经济增长。就在这样“压”和“放”左右为难之间，房价在波动中不断上涨，社会矛盾也在不断增加。出现这些问题的主要原因是混淆了自住房和投资房这两个不同的用户，把这两种矛盾搅在一起，试图用同一个市场，同一套政策去解决。对于房地产市场，这两种用户就像拧在一起的两股绳，如果分不清条理，把他们混在一起，就会越搅越乱。反之如果顺着各自的脉络把他们理清，不仅不会乱象丛生，还可能形成一股合力，在保证广大人民群众基本住房需求的同时，保证房地产业的健康发展。在消除预期中的经济泡沫的同时消除日益积累起来的怨念，在保证社会和谐的同时保证国民经济的进一步发展。要达到这一目的，成立市公社/住房合作社（简称合作社）是一个好办法。下面就让我们一起缕一缕纠缠在一起的这两根绳。

房地产投资市场实质上是一种资本投资市场，在这个市场上，资本在运作，它与其他资本市场一样，以获利为目的，资本随着利润走，哪里利润高，资本就流向哪里。

居民自住房市场，既是一种经济活动，也是一种是社会福利。社会应该能够满足广大劳动人民拥有自己住房的要求，对于收入较低的家庭和初入社会的年轻低收入者，虽然不能保证居者有其屋（所有权），但应该保证居者有屋（使用权）。对于高收入者，可以提供更高档次的住宅，在满足更高需求的同时增加社会和行业的收入。

1 解决高房价和经济发展的矛盾，关键是改变土地出让方式，也可以叫做改制

中国富豪中百分之四十五是房地产开发商，这说明了房地产开发是超高利产业，而房地产的超高利润主要来自于地产，房子随着使用年限增加本应折旧，但实际情况是旧房价格也不断上升。除了原材料和人工的合理上涨部分外，主要原因是地价上涨。

地价上涨的原因：一是经济的持续发展。二是土地资源的减少造成的。这是全世界的普遍现象。在中国占有了土地即使不开发也会有高额回报。这也是为什么房地产商会捂房待售和占地待估的原因，经济的发展和土地资源的减少使地产价格飙升，不断出现“地王”。

既然房地产价格上涨的两个原因都不是房地产开发商创造的。那么房地产开发商占有这部分利润就不合理了。只有把这部分利润分离出来，还给它的真正主人，开发商赚取合理的利润，才能解决这一对矛盾。人民是土地的当然主人，也是经济发展的根本，因此地价上涨的利润理所当然的应该归全民或当地居民享有。

2房价飙升的另一个原因是：房地产市场化后，短期的市场供给无法满足长期的缺口。于是出现了供需的严重失衡。而每当失衡出现，房价就会上涨。不断上涨的房价造成了两个极端。一是越来越多的人买不起房子（因房价不断飙升），另一方面利好的预期把大量的游资吸引到房地产市场。不仅吸引了投资者，连无力投资的人也被吸引过来。出现了“房裂变投资”现象--即卖掉自住房子，把卖房所得，变成2套或3套房子的首付，还有更多的人集资炒楼。这使房源更趋紧张从而使房价不断飙升。不断飙升的房价使国内大部分买房自住者处于被恐吓的心态。今天不买，明天房价还会涨，从而使大部分人不得不“极限购房”或“超限购房”，形成了越来越多的房奴，也积累了越来越多的怨念。

3：解决的办法：两个不同的问题，用两种不同的方法去解决

看清了问题的实质，就可以对症下药。根据自住和投资两种房产占有方式，采取不同的管理办法。首先要收回土地升值的收入，把它转给人民，从而保证一般家庭买的起房。这也进一步扩大了房产的需求，保证了建筑市场的发展。其次对于投资房，按照资本市场的规律管理。这部分市场会出现萎缩，但两者加在一起，总体来说，不会出现崩溃。保证平稳着陆，逐步消化泡沫，从而保证整个产业健康发展。下面重点讲一讲合作社。

第一．成立地方全民股份性质的合作社解决自住房：

（1）      成立非政治性地方全民股份性质的成立类似于人民公社的合作社，由它负责卖地。使土地由国有、国管、国享转变为民有、民管、民享。城市所有居民均为企业成员（以下简称成员），企业实行民主管理，人手一票。

（2）      企业民选董事会，聘请职业经营者来经营，由全民监督，民选董事会决策，职业经营者经营，保证管好土地转让权，为土地所有者创造最大利益。卖地的收入归合作社所有，也可以合理分成。主要用于社会福利和社保。政府收入通过税收解决。

（3）      企业以土地转让收入为基础，还可以将社会基础性和福利性企业，如水、电、煤气收归合作社所有。成立城市银行性质的合作社基金，（以下简称基金）。以金融企业的方式经营，并负责对成员的补贴，优惠贷款。

（4）      企业民主决策，在全民社会福利和照顾低收入者这两者之间找到平衡点。如卖地收入百分之二十还是三十用于建低保房。低保房是卖还是出租。成员自住房的补贴标准。基金的投资方向都由合作社民主决定。

（5）      成员购自住房者可享受合作社低息贷款，首购者还可以根据市场情况给以补贴。企业还可以根据实际能力对以前购买了自住房的业主，参照新标准给以补贴。避免引起不同时期购房者的矛盾。

（6）      对于资金有困难又有意买房的成员，企业也可以融资与自住购房者合作买房。合作购买的房屋，出卖时，如果是卖给成员自住的人，合作关系继续存在。如果卖给投资者，就全额收费，卖方所得按原股份分配，把收回的本金和利润归回合作社。

（7）      企业还可以用土地入股的方式与开发商合作开发房产或工业、商业建筑，从而扩大企业收益。这样做还可以降低开发商的门槛，减少开发商的一次性投入，从而扩大开发规模。

（8）      买地企业和一些工商企业如果违约或破产，土地仍归回全民企业。拿到市场重卖或招标。也可以按当时的市价作股与新的建筑商合作开发。一些有潜力的企业还可以考虑自主经营，或转租转卖。

第二．要把买房自住和买房投资两者区分开来。形成双轨制。各自依不同的方式运行

（1）      正确定位，房子既是必需品，又是投资。对广大的中低收入者而言，是必需品，对有钱人而言，是投资。把买房自住和买房投资两者区分开来。形成双轨制。各自依不同的方式运行。

（2）      自住者一户一房或两房（根据当地情况，由企业决定），多余的算投资。买房自住者可根据市场情况由企业给与不同的优惠，如自住者可享受低贷款利率，首购者还可以根据市场情况给以补贴。国外的经验是划定一个标准，如50万或60万（地区不同，标准不同。约为中间价）。超过标准的降低补贴补贴，更高档的房屋，特别是占地多的独楼不给补贴。

（3）      低保房保证居者有屋（使用权）而不是居者有其屋（所有权）。国外也不是人人有房产。如果人人有房产，那么出租房市场就会萎缩，不利于房地产市场的发展。住低保房者随着收入的增加进入自购房行列，腾出空房满足新进入社会的低收入青年的需求

（4）      在改制中，房产开发商失去的是不合理的土地增值收入。其它的收入应该大力保护。以免伤害开发商的积极性。政府要把建筑业当做产业来抓，企业也应不介入建筑业与其争利，把住宅开发和现有房屋的改造和升级部分让给开发商。

（5）      建筑开发企业要加强管理，提高企业管理水平，增加技术含量和提高科技水平，保证建筑业的健康，可持续的发展。对投资的房产依资本运作方式，根据市场规律管理。如确定商业贷款利率和收益的税率。保证出租房的合理租金。维护外地人和外国人买房和租房的利益。

这是一种社会主义和资本主义相结合的方式或称社会主义市场经济。企业保证了社会主义为主体。低保房，自住房和投资房的不同运作方式体现了社会主义和资本主义，计划经济和市场经济相结合的优势。

第三．几点优势

中国土地国有给实施转变模式打下了基础。土地收入归合作社解决了社保和低保房的资金来源。

在这种体制下，建筑业真正成为一种产业，不仅不需要遏制，还要大力促进其发展。因为房价升降反映了市场的供求关系和社会购买力的强弱。

比较彻底的解决了政府对房价打了又保，保了又打，跳出恶性循环，使房产业进入健康和良性发展。

堵塞了官员贪腐的主要经济渠道（卖地和转变土地用途是官员贪腐的主要渠道）。

避免了政府和群众（被拆迁户）的直接冲突。由全民企业与原住户议价和动迁，政府成为仲裁部门，使公共利益和私有权找到合理的平衡点。

人民开始享有了经济民主权，解决了民主的一个世界难题。民主三权中，目前西方国家只解决了政治民主（选总统），还没有一个国家解决了经济民主和社会民主。

使人民在经济民主中学习行使民主权力并逐渐向政治民主和社会民主平稳过渡。保证国家的长治久安。

合作社的管理范围还可以逐步扩大，如低保，养老等基金可以随着合作社的发展和成熟归入合作社业务范围，成为：民有、民管、民享的新型社会体制。

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