大民工：安得广厦庇众生？

唐朝大诗人杜甫在茅屋为秋风所破之际痛呼：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？”时至今日中国，住房问题仍然是让芸芸众生不堪重负的“新三座大山”之一。这不能不说是一件令人十分痛心和困惑的事情。在一个城市土地国有、农村土地集体所有、经济总量高居世界第二的国家，住房问题解决起来却如此困难，显然暴露出发展房地产、解决住宅问题的思路和政策出现了很大失误，已到了非改不可的地步。近一时期以来，各地方政府纷纷出台各类限购措施，虽然产生了某些抑价作用，但很难说它们具有釜底抽薪的效果，因此，长远看势必难以为继。

从某种意义上说，现行的住房开发、交易和租赁制度，一方面帮助极少数人房地产大亨利用房地产（特别是住宅）作为掠夺新生中产阶级的工具，使刚刚步入小康状态的家庭将费尽心血得来的绝大部分现金收入，被迫交给房地产商——极少数房地产商由此一夜暴富。可以说，每一个房地产亿万富豪的诞生，都是以摧毁成千上万个中产家庭为代价的。这种做法加剧了社会贫富分化，压抑了正常的商品消费能力。另一方面，住宅价格的过快上涨，又刺激了住宅投机交易盛行。大量本应投入实体经济的资金，不断进入房地产领域疯狂豪赌，“地王频现”，进一步扭曲了这一市场的运行。

或许是距离很近的原因，中国大陆现行的房地产制度，在很大程度上是模仿香港房地产市场而建立的（以深圳模仿香港批租土地招商引资为其发端），此举究竟是有意栽花还是无心插柳，这里不必深究。但不幸的是，香港房地产业发展到今天，恐怕是全球最畸形、最不公平的房地产业之一。其结果，除了造就了少数几个富甲天下的超级富豪，香港普通市民的居住条件至今十分寒酸、恶劣。人们甚至很难看到香港在未来解决普通百姓居住条件的有利前景。显然，在住宅政策上向香港学习，显然是找错了老师。

衣食住行是人类生存的必需。有效保障住宅权是落实人类生存权的必然要求，是保障基本人权的重要内容。无论是自然生态还是人的生存环境，都不应当完全盲从所谓市场经济的调控。解决百姓的住宅问题，当然也不能纵容一些房地产利益集团的为所欲为，特别是不能放任把住宅作为投机品。当前为了推翻压在中国人民身上的这一“新三座大山”，可以借鉴德国等国的成功做法，加大对住宅二级市场的监管力度，严格限制住宅投机行为，从而尽快稳定房价、解决普通群众的住房困难。

第一，加强二手房交易市场的价格监管。

国家应尽快立法，限制过高的二手房价格。例如，可以规定，在扣除通货膨胀因素的前提下，二手住宅的售价若超过购买价格的30%，国家可以征收50%以上的增值所得税；二手住宅的售价若超过购买价格的50%，则应没收全部超额收入，甚至追究哄抬住宅价格者的刑事责任。一旦此类立法得以实施，将使以住宅为标的的投机炒作无利可图；同时，又能保证居民自住的住宅价格不会发生过大的下降，形成居民家庭财产的帐面损失。

第二，加强二手房租赁市场的监管。

国家通过立法，加强对公众租住权的保护。具体选择可以包括：一是限制住宅租金的过快上涨，如在扣除通货膨胀因素之后，规定房屋租赁价格年上涨幅度不得超过3%（原则上可参照一年期存款利率执行）。二是除非房客拒交房租，否则房东永远不得驱逐房客。由此可以形成房屋租赁市场的稳定秩序，也有利于住宅租赁双方稳定的心理预期。对房屋出租者来说，此类规定即明示投资住宅并出租取利，收益极低甚至无利可图；对于租住房屋者而言，只要不拒交房租，即可长期租住同一房屋，不必担心随时被迫搬家。

第三，限制同一家庭拥有大量住宅。

同一家庭拥有大量住宅，甚至让这些住宅长期空置，造成资源的巨大浪费。对此国家可以立法严格限制。一是可以规定人均拥有住宅面积总限额，如人均不得超过100平方米。超出这一最高限额的其他住宅，若连续3个月以上空置（既不自住、也不租赁），国家可以征收物业空置税，年度税率可以规定为不低于购房价总额的10%。同时，对于超出最高限额的住宅，按超出面积的购房价总额、征收物业持有税。一旦此类法规政策能够出台，就能有效抑制对住宅的投机性、奢侈性开发和消费，相应地更有利于中低收入者购买住宅。

上述三项措施，对于住宅所有者、出售者、出租者具有显然的歧视性。但这是合乎法理的歧视。因为居住权作为生存权，是高于财产权的一项基本人权，对其保护的力度自然应当高于普通的财产权。也就是说，实现居者有其屋的目标，完全应当优先于满足某些有产者发财致富的要求。更何况，通过把住宅作为投机品，垄断操纵住宅价格、人为制造住宅紧张，这种财产权的使用对社会公益良序具有明显的破坏性，也为现代法治国家所不容（如不少国家规定私有财产的运营必须有利于公益）。

最后，值得进一步指出的是，上述措施是针对极端市场化住房改革的拨乱反正。它有利于解决绝大多数中低收入阶层百姓的住房问题，促进更加顺利、和谐的城镇化进程，从而释放因扭曲的房地产市场所压抑的巨大消费能力，刺激中国经济的长期健康发展。它有利于对以住宅为标的的市场投机活动给予釜底抽薪的打击，使这类投机活动无利可图、进而销声匿迹。它有利于打击中国房地产业的虚火，化解因房地产投机造成的金融风险和经济泡沫，并使更多的资金、资源投入到实体经济中，发挥强国富民的作用。它还有利于现有房屋所有人的住宅财产安全，不会因法规政策调整而造成大幅度的账面价值损失。可以说，如此解决住宅问题，才是利国利民的正道，才能釜底抽薪解决问题。

大民工，博客http://blog.sina.com.cn/f66250000