本文转自微信公众号：华尔街见闻
1、房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，届时不是你想卖就能卖得掉。
2、20年后，谁来为你的房子接盘?当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余，那时候的价格一定会往下走，中国会出现房地产的多余。
一、房价或许可以连续上涨20年
摘自《大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久》
作者：李迅雷，海通证券首席经济学家
房价何时出现向下拐点，确实不好预测，就像预测股市何时见顶或何时见底一样，因为影响房价的因素太多，政策也会调控或管制市场，你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗?
房产税不会导致房价下跌
有人问房产税推出是否会导致房价下跌?我觉得应该不会，因为中国经济目前高度依赖房地产，政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国则往往把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性。
观察房价见顶的窗口有三个
不过，我觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况，房贷余额的变化是一个观察窗口，尽管居民还可以通过民间融资来购房。
假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上，那我觉得可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了，那时也是股市的场内场外双向融资猛增，政策一收紧，则市场大跌。目前看，政策上已经开始行动，防患于未然，效果如何，还需要观察。
此外，通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。
今年经济运行至今，CPI应该低于年初预期，但全球性的货币超发问题始终是存在的，因此，CPI何时起来，也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧，则利率上升，对房价的负面冲击肯定会有的。不过，目前似乎存在一定的悖论，即货币超发已经那么多年了，其效应主要体现为资产价格的上涨，包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大，而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来，则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。
观察房价变化的第三个窗口，可能是金融机构之间会否出现信用风险，或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。
实体经济的不景气已经成为共识，债务规模不断上升，尽管问题主要出在企业债务层面，而企业债务主要表现为国企的债务，但国企有政府信用作为背书，故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。
不过，这些年来，金融机构之间的交易规模惊人增长，不管是表外业务还是表内业务，不管是通道业务还是委外业务，同业业务的规模都是逐年增大，各类产品存量规模也越来越大。但所有交易产品的背后，都是有具体资产作为支撑的，假如某类资产价格，如信用债出现大幅下跌，那么，金融机构既要应对相关产品的兑付压力，又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险。一旦出现同业之间的信用风险，那这风险可就大了。这些年来，金融机构的资产负债表都在做大，杠杆率都在提升，因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。
因此，房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个国家的房价能够走L型。
随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。当然，除了关注房价何时见顶的各个窗口之外，房地产的流动性更值得关注，因为楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉。
二、20年后，谁来为你的房子接盘？
摘自《20年后，谁来为你的房产接盘?》
作者：芮萌，中欧国际工商学院金融与会计学教授
有一次，在和夫人吃饭的时候聊到了退休的话题。当计划中的65岁来临，想把房子或者股票卖掉以安享晚年时，是否有人愿意接盘房子和股票?
对一个普通的中国家庭来讲，大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢?首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。
对一个成人来讲，他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间，家庭规模可能增加了，有了一到两个孩子，原来第一次置业的房子已经不够大了，需要改善住房，所以我们发现在42岁的时候，又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁，当孩子已经大学毕业，已经离开这个家的时候，就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了，换一个小的。所以在一个国家，它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候，它对房地产的需求越大。
以美国为例，这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系，随着30岁到44岁的人口比例的上升，它的房地产指数的价格在上升，反之在下降。
在我们过去十年当中，恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年，所以在过去十年中，一线城市房地产的价格翻了10倍，背后有它经济学的原因。
当下，中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种，一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此，过去五年当中，大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。
第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上，当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象，中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%，已经落入了联合国认为严重少子化的现象。
当人口红利消失的时候，对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少?如果我们把父母的房子都加在里面，中国房屋的拥有率是在90%以上，而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积：全世界人均居住面积是20平方米，按照官方的数据，中国去年的人均居住面积已达33平方米。
所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来，或许在2020年或者是2030年，当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余，那时候的价格一定会往下走，中国会出现房地产的多余。
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