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卢麒元:走出房地产困局

卢麒元 · 2016-10-25 · 来源:乌有之乡
2016年的内地房地产疯狂,当然不是单纯的市场现象。如果有一天,梦真的醒了,该如何走出房地产困局呢?

   2016年的内地房地产疯狂,当然不是单纯的市场现象。

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  制度扭曲制造泡沫

  显而易见,中国税收结构极度扭曲,正规税收根本无法支撑庞大的政府开支。1994年分税制改革,是应对财政危机的权宜之计。其后,引入香港的超级地租模式,更是病急乱投医,误入了歧途。土地财政,就是政府用卖地发债代替正规税收,在没有战争饥荒的情况下卖地发债,其实是政府在自行损毁税政,古今中外的大政治家皆知其贻害无穷。殷鉴不远,香港超级地租的教训尤为深刻,土地财政扼杀了东方之珠的工业化,也在短短30年内吞噬了中产阶级,曾经的动感之都终于沦为了动乱之都。难道,国人真的相信「佔领中环」仅仅是「港独」作祟吗?此政策,必然导致房地产的冲天泡沫。其结局,就是资本外逃、百业萧条、中产消失、社会动荡。可是,由于超级地租可以为官僚和资本提供暴利,往往成为高度行政垄断国家或地区的必然选择。

  土地财政的迅速膨胀,必然迫使信用无序扩张。超级地租带来的惊人暴利,必然导致房地产业吞噬实体经济的流动性。政府为了给实体经济提供流动性,又被迫不断地增发基础货币。人民币在超级地租的压迫下,逐渐进入了反覆超发的死循环。人民币信用的无序扩张,必然不断蚕食人民币的信用基础。在联匯机制下,人民币信用被蚕食,并不直接和迅速地导致匯率贬值(需要先行耗尽外匯储备)。通常,人民币购买力的下降,传导到人民币匯率贬值,需要18个月到24个月。这段时间,也恰好为境内外资本套利逃离提供了绝好的投机机会。当然,投机者非常明白这一点,他们巧妙地操纵政策,疯狂地在房地产上进行投机。所以,面对房价,举国惶惶。

  事已至此,下边的路该如何走呢?

  在回答问题前,有必要梳理一下普通百姓的思维逻辑。老百姓为什么要疯狂进入楼市?真的是他们对房地产投资的理性思考吗?当然不是!他们的行为,源于恐惧。要知道,2016年初最早进入北上广深投机房地产的不是普通老百姓;此外,能够掀起舆论狂潮炒热房地产议题的更不是普通老百姓;当然,能够在关键节点制造出一系列地王的根本不是老百姓。老百姓的疯狂,源于老百姓对人民币贬值的深刻恐惧。老百姓已经形成共识了,人民币註定是要贬值了。所以,他们要房不要钱,他们想要借钱买房。为此,他们甚至不惜离婚!人民币基础货币发行背离经济增长之后,必然导致人民币实质负利率急升(已经是高达两位数的超级实质负利率了),实质负利率必然体现在最大宗商品房价之上。当人民币实质负利率足以抵销工业平均利润之后,举国投机房地产几乎是经济政策导向的必然结果。要知道,超级实质负利率,使得任何劳动所得,在资产利得面前毫无意义。于是,中国正在去工业化,失去中产阶级,走向惨烈的经济危机。

  改革税制 走出困局

  答案已经不言自明:必须阻止人民币贬值,必须捍卫人民币信用。而捍卫人民币信用,就必须消灭超级地租,就必须结束土地财政模式。结论很简单:开启税政改革,捍卫人民币信用。毋庸讳言,税政改革,几乎等同于一场革命。因为,建立针对资产持有和资本利得的课税,等同于向既得利益集团宣战。事实上,在人类歷史上,每一次由劳动所得课税向资本所得课税的转移,都不会是温良恭俭让的,都意味着一场伟大的社会变革。

  如果有一天,梦真的醒了,该如何走出房地产困局呢?

  答案非常简单。必须重建正规税政,结束超级地租模式,让人才和资本回流实体经济。必须依次有序地开始针对资产持有和资本利得课以分级累进的税赋。首先,完全可以开始,先行徵收超额累进离境税,先行徵收超额累进赠予税,先行徵收超额累进遗产税。其次,可以在一线城市试行八级超额累进房产税。第叁,可以在金融领域徵收八级超额累进资本利得税。新增税赋,应主要用于建立无差别社会保障,让老百姓不必依赖高储蓄保障未来,让资本自行回流投资和消费。上述方法,并不是笔者的发明,这就是西方近百年的经验。结束超级地租模式,压缩房地产收益后,人才和资本才能回流实体经济。如此,房地产价格波动不可避免,银行的金融风险不容小觑。好在,只要守住了人民币信用,只要获得了全体国民的信任,就仍然有足够的财政空间和金融空间,就能在勐烈的经济危机中完成国民经济再平衡,就能为进入下一个高速发展的30年奠定基础。

  唯一的难点在于利益导向变了,既得利益者难以接受。大仁,一向不易。爱人民,实在是大不易。但是,你不爱人民,就得不到人民信任,就会丧失人民币信用。资本无祖国,利益集团是可以出走的,政府及人民却无法迁徙。孰重孰轻,只能自己掂量。

2016-10-24 來源:香港商報

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