触目惊心的银行资产！

触目惊心的银行资产！

文/蔡定创

　　据国家统计数据，2006年1－10月我国房地产到位资金2.0592万亿元，完成开发投资1.4611万亿元，完成房屋施工面积16.98亿平方米，其中住宅13.26亿平方米。

　　假设其中银行货款占此资金的70%，也就是说2006年全年房地产商总贷款1.728万亿元，全年房地产商总的完成开发投资约1.75万亿元。

　　2005年，我国房贷总额4.91万亿元，而今年仅上半年房贷总额已达3.4亿元，预计全年将达到6.8万亿元。减去房地产商的投资贷款1.728万亿元，房产按揭贷款5.072万亿元。按照平均首付3成按揭比例推算，购房者全年购房总支付7.246万亿元。

　　截止10月底，我国商品房空置面积12.24亿平方米，按照每平米2000元成本计，空置房占用资金2.448万亿元

　　以上这些公开的数据说明什么？我们可以看到触目惊心的结论：

　　1、房地产商的全年毛利润5.496万亿元，直接成本仅占总房售出价格的四分之一，毛利润是房地产商实际投入资金的3.14倍。（说明：毛利润是指未包括税收和财务成本等的利润）

计算方法：房地产的毛利润＝消费者总购房款7.246万亿元－房产商总投资款1.75万亿元＝5.496万亿元。

　　2、房地产商的投资已收回，对空置房没有还贷压力。房地产商在收回全部投资后还有3.322万亿元剰余，（计算方法：银行总按揭贷款（5.072万亿元）－房地产商总投资（1.75万亿元）＝3.322万亿元）此款仍然远大于12.24亿平方米空置房所占用的2.448万亿元资金量。也就是说空置房全部不卖出，房地产商也已获得3.322万亿元－2.448万亿元＝0.847万亿元的利润。

　　这就是说，从总量上说，通过按揭贷款手段，房地产商的投资不仅已全部收回，而且即使抵消全部空置房，还有0.847万亿元的利润。银行投资1.728万亿元盖房，然后再贷款5.072万亿元买回来。惊人的事实是空置房卖不卖出，对房地产商根本不构成任何压力。房子卖出去当然更好，可实现三倍于投资的毛利，卖不出去，投资已全部收回，风险全转嫁给了银行了。可怜的是我们的银行啊！为获得一点点蝇头小利，为开发商守着那12.24亿平方米空置房，还在沾沾自喜。

　　3、银行全年房贷总额高达6.8万亿元，约占全年GDP的一半（不知购买力在那？），也就是说全年住宅施工面积每平方发放贷款高达5128元，假设以现在全部的12.24亿平方米空置房抵押，空置房每平方价在5556元之上。此贷款竟是目前全国平均售房价格（以3000/平方米计算）的1.71倍（双向贷款）！

　　银行不仅在推高房价，而且也在以巨大的动能制造着巨大的泡沬！

上世纪九十年代，房地产上银行仅套牢6000亿。银行坏账就触目惊心。这一次仅年贷款就放大了十倍，而且与原来不一样的是，这次的泡沬已经全部由银行和社会买单了，房地产商是开脱的很。

　　高层是明白的，危机已经开始，如此房地产业如果不调控，中国经济也就发展到头了。“流动性过剰”、追求利润的动机使银行业成为泡沬制造机。双向高比例贷款不仅仅是以倍数在放大泡沬，而且承担着自已根本不能承受的这个巨大泡沬的一切风险。因此，房地产调控，银行业应是整顿的重点。