乔新生：中国房地产市场是否已被绑架？

乔新生：中国房地产市场是否已被绑架？

  2006年05月09日20:50

　　在采取了一系列调控措施之后，中国的房地产市场仍然没有发生根本性的变化，全国各大城市房地产市场价格经过短暂回落之后，又出现了大幅度上涨的势头。

　　对这一现象，学术界进行了认真的分析和探讨，但是，不少学者仍然寄希望于中央政府继续采取财税和金融的调控手段，对房地产市场进行宏观调控。坦率地说，这样的思维方式缺乏现实的意义。无论中央政府采取怎样的宏观调控措施，在短时期内都难以从根本上解决我国房地产市场畸形发展的问题。

　　中国的房地产市场实际上已经形成了既得利益者与潜在购房人之间的尖锐矛盾。既得利益者期望房地产市场价格一路攀升，而潜在的购房人则希望城市房地产价格趋于稳定并且有所下降。

　　那么，哪些人是既得利益者呢？首先，已经购买住房的所有消费者都是既得利益者，他们不希望房价下降，而是希望房屋价格快速增长。因为只有这样，他们的房地产投资才能获得高额的回报，他们购买房屋的按揭贷款才有望按时还清。其次，商业银行也希望房价继续上涨，因为只有这样，消费者才能及时偿还贷款，金融风险才会下降。当然，最希望房地产市场价格上涨的是房地产开发商，因为只有让房地产市场价格不断上涨，他们才能持续不断地获得高额利润。

　　对于地方政府部门来说，同样希望房地产市场价格持续上涨，因为只有这样，地方的财政收入才有保证，城市公共设施建设的各项配套资金才能到位。

　　可以说，在房地产市场价格不断上涨的过程中，房地产开发商、地方政府、商业银行、商品房业主都是既得利益者。他们出于自身利益的考虑，希望房地产市场价格不断攀升。中央政府的房地产市场调控措施不但会触及到房地产开发商的利益，而且会触及到商品房业主、商业银行和地方政府的利益。他们会联合抵制中央政府的各项方针政策，不断地刺激房地产市场价格。

　　这也就是为什么中央政府金融、财政措施双管齐下，但房地产市场价格仍然居高不下的根本性原因。如果不打破现有的利益格局，那么，中央政府出台的房地产市场调控措施仍然会遭到地方政府和其他既得利益者的阻击。中国的房地产市场已经被既得利益者所绑架。要想走出这个利益怪圈，必须从根本上调整现有的利益分配关系。

　　具体而言，中央政府应当采取以下措施解决房地产市场中存在的问题：第一，必须解决中央财政与地方财政分配问题，必须给地方政府发展以充足的物质保障，防止地方政府竭泽而渔；第二，必须建立现代化的土地所有制度，改变目前这种国家所有但实际上为地方所有的土地管理使用制度，必须将国有土地的出让权交给各级人民代表大会，防止地方政府通过出让土地的方式，追求短期的政绩；第三，必须改变我国房地产市场发展的结构，将房屋作为公共产品或者准公共产品，由政府负责提供。为了防止重新回到计划经济的老路上去，政府机关应该根据人民代表大会的决议，在城市规划的基础上，通过招标投标选择建筑承包商，为居民建造中等规模的标准房屋，然后由市民按照成本价公开订购。如果城市居民在城市郊区购买了高档别墅，那么，应当按照原价退回在城市中心区域购买的由政府提供的标准住房。

　　在我国这样一个人口大国，如果盲目照抄照搬西方国家的商品房开发制度，其结果必然会导致商品房市场价格居高不下。要从根本上解决问题，政府必须承担下列责任：首先，必须营造信息公开透明的交易环境；其次，必须由政府提供城市中心的土地，为普通居民建造标准住宅；第三，必须按照公平的原则，分配城市的公共房屋，确保每一个城市居民都能享受到政府的住房福利。

　　当前地方政府与商品房开发商会联手绑架中国的房地产市场，以此来争取各自利益的最大化。如果不剥夺地方政府在房地产开发方面的权力，如果不从根本上缩小城市房地产开发商开发的范围，如果不在城市中心为城市居民提供足够的房屋公共产品，如果不改变当前这种粗放型的房地产发展模式，那么，中国的房地产市场将会进入黑暗的深渊。一旦房地产市场泡沫破灭之后，开发商会逃之夭夭，商业银行贷款将变成坏账，房屋购买人将付不起按揭，地方政府将失去税收来源。

　　所以，如果没有意识到中国房地产市场存在问题的严重性，仍然试图通过中央政府的财税、金融宏观调控政策来解决房地产市场中存在的问题，其结果必然会是火上浇油。当务之急，中央政府必须出台紧急的城市土地规划制度，或者提请全国人大抓紧修改制定城乡规划法，对城市进行科学规划，在各个城市的中心区域建立城市住宅标准化小区，并且按照政府定价分配给那些需要住房的城市居民。

　　当前我国实行的安居工程之所以推行不利，就是因为这些安居工程大多在城市的郊区，给居民出行带来了很大的困难。那些本来就不富裕的城市居民，迁往安居小区之后，不得不额外支出大量的交通费用。这样的福利措施与其说是造福民众，不如说是粉饰太平。中央政府应当痛下决心，坚决停止各地的安居工程建设，在政府重新修改规划的基础上，在城市中心区大规模地进行福利房建设，确保每一个公民都能享受到城市公共福利。

　　我国学术界由于长期以来盲目地认为由于土地资源稀缺，所以房地产市场价格应该不断上涨。其实，按照马克思的基本理论，只要充分尊重劳动的价值，政府履行提供公共产品的法定职责，房地产市场不会发生大的波动。

　　由于在上个世纪决策者盲目将房地产市场发展作为中国经济发展的重要增长点，试图通过大规模开发土地资源，提高国民生产总值。而这样一来，中国的房地产市场价格必然会持续上涨，老百姓最基本的生存条件得不到保障。所以，要想改变当前这种局面，政府必须有所作为，必须从城市规划、提供房屋公共产品着手，解决我国房地产市场中面临的深层次问题。

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