水皮：房地产调控为什么不敢动真的
http://finance.sina.com.cn 2006年08月04日 10:47 中华工商时报
水皮
新浪的房地产频道推出一个论坛，邀请包括水皮在内的几位财经媒体的主编聊聊房地产企业的出路。
“说曹操，曹操到”，出门之前，水皮的手机上就出现了一个朋友的信息，一个地产 商在北京北三环边上的一家酒店要出手，地上8层，地下2层，带长期租约，每平方米仅开价一万元。为什么会有这样的甩卖？因为资金链断了，没有办法，不得不割爱。
这是一个小插曲，在新浪的论坛上，水皮给大家讲了这个故事。下面是水皮的一个发言，整理在此，权充杂谈：
调控对房地产影响最大的是什么，就是资金链，实际上宏观调控从2004年初开始，刚开始的时候是回避房地产，就是因为房地产在现阶段，在社会发展过程中的地位过于突出和重要，所以一直回避，到2005年没有办法，直接矛头就冲着房地产就去了。
这个过程中间，中央政府实际上有很多很多的手段能够直接把地价或者房价调控下去。为什么始终没有调控下去，就是有很多顾虑在里头，投鼠忌器，一方面害怕影响到整个经济环境；另一方面，房地产的超常规发展有历史背景，有古今中外都不能比的三个历史背景。
第一个背景是社会转型，公共资源的私有化问题。农村呢，大家看得比较清楚一点，通过对农民土地的剥夺，再高价转让给私人。但是在城市，大家往往看不见，土地名义上是国家所有，是公共所有的，通过商品房的购买行为，完成了使用权的私有化，以前的公房，使用权是随时可以被调整的，但是商品房通过买卖完成了使用权的私有化。这个地还不归你，为什么不归你，我们不展开讲，这是一个私有化的过程，整个中国私有化过程中的一个环节。这个私有化过程我们不公开不透明，所以不可能公正，公共资源开放过程的无序，造成了分配的差异，这是房地产暴利之产生的一个根本所在。
第二个背景是财富增加，经济发展的非均衡问题。改革开放20多年以来，为什么房地产1999年以后突然出现了一个大的增长，为什么1998年以前没有？有人说1998年以前，住宅市场没有开放，这个说法不成立。商品房的供应早就有了，问题是需求为什么没有大规模增加。这跟改革开放28年国民财富的积累到一定程度有关。以前没有本钱付首付，1999年以后，大家的财富有一定的积累之后，这种不均衡就体现出来了，一旦到了大家需要改善住房的时候，社会需求就产生了爆炸。
第三个背景是大规模的城市改造，城市化进程带来的问题。中国经济持续高速的增长，国民财富的增加在某种程度上支持了中国房价的坚挺。
这个问题和财富积累有关系，但不完全相关。大规模的城市改造，巴黎就不可能，巴黎老城区内都是两百年前盖完的房子，不可能有大规模城市改造，就不可能有大规模的拆迁，住宅需要供给就不可能有一个大的量。但在中国不一样，最近五年中不可能结束。北京是这样的，上海也是这样的。我们跟国外的确不一样，法国全是石头盖的房子，毕竟是石头，两百年没问题，我们的房子清代下来的有几个可以住？
这三个大背景决定了房地产调控起来比较困难，关键是不敢来真的。
1993年宏观调控，之所以立竿见影硬着陆，主要是抓银行行长。抓10个可能有错案，抓5个肯定有漏网的，抓7个差不多，70%的银行行长立案调查，信贷规模马上就管住了。但是这一次，银行这一块始终没有动真格的。尽管也出台窗口意见，住房贷款也有相应标准的提高，执行起来都是糊弄事。包括最近的新政，对所谓按揭的调整，三成的首付，是原来的规定，下调到二成是优惠他们贷款的，现在仅仅恢复正常。现在大家都在说这个过热，要往下调，不调不行了，至少银行方面是顶着压力，也就恢复正常贷款政策了。而且到现在为止，你就发觉，除了自用的，后面的所谓的多套的政策，到现在没有推出来，他不告诉你，仅仅说不能执行三成，执行几成？水皮在北京电视台说，把按揭提到五成这肯定是假新闻，但是第一套房子肯定不可能是五成的，但是第二套房五成恐怕是至少的，是必须的。但是大家看不到这样的政策，就知道银行不想管死这个。
水皮一直呼吁应该立法禁止炒房，这是个龙头，打蛇打七寸，遏制住投机的龙头，地产市场的狂热就会被遏制住。现在总算出了一个限制外资炒房的政策，这个政策有很多漏洞，但是至少取向是对的。很多政策是南辕北辙的，他想这么干，但是出的政策是那么干的。
北京规定港澳台人士一人限购一套房。为什么仅仅限制港澳台，山西人你限制不限制，你还不愿意限制，温州人你限制吗，北京人限制吗，不限制。你不限制，你那个限制不又是形同虚设吗，他委托我不就完了吗？就是说他还不愿意真的限制，原因是什么呢？水皮说了前面三个背景，GDP的增长还靠房地产。而且北京市的研究非常明确，固定资产的增长和房地产的增长和GDP是正相关的，宏观调控到目前为止一直是希望房价有一个稳定的态势，不要涨太多，而不是打压。
我们的政策制定者，他们对市场的认识，有透彻的一面，是对消费品，因为有切身的感受；对投资品他们没有，没有这种经验，你怎么可能指望他能制定出有针对性的政策呢？可能性不大，这只能靠时间，慢慢让他们认识，通过我们的舆论反复评论，一定要给他灌输投资的概念。投资和消费是有区别的，消费的价格是大多数人决定的，投资品的价值恰恰是由少部分人决定的，政策制定者不一定明白这个，不做投资的人是弄不懂这个关系的。水皮的话可能80%的人听不懂，会觉得你这个人怎么这么偏激，但是做过股票的人就知道了，马上明白怎么回事。股票的价格是谁决定的？整个市场的价格是谁决定的，就是由少数股票和少数人决定的。
我们经常会讲百元高价股的概念，这是因为百元概念能给市场打开上升空间和想象空间，并不是真的就是值100元一股。你的股票都到100元了，50块钱还叫高吗？那就是半山腰以下的股票。房价也一样，你说上海浦东边上的房子都上10万了，上8万了，两万的房子算房子吗？不叫房子了，这就是投资品的特征，现在棕榈泉都上3万了，朝阳公园边上的房子谁肯下两万，至于值不值两万，没人管，有高价在那儿呢。
限制外资炒房政策一出，北京高端公寓的房价应声而落，这个的确遏制住少部分人的需求，特别是少部分人的投机需求。高端的下来了，中端的就站不住，中端的站不住，低价的就没有上涨空间，仅仅把房地产理解成一个消费品，加大供应量没有用的。你看有经济适用房出来，人山人海排队的阵势，你再加大供应量也没有用，全世界的人都可以到北京买房子，你把北京全弄成经济适用房也没用。他会预计北京的房价涨，浦东8万没下来，上海的房价只要稳定住了，北京的房价不可能不涨。最近两年北京的房价为什么狂涨，不是北京有这个需求，北京没有这个需求，高端的公寓，积压5万套。5万套都没消化掉，你以为朝阳公园那儿盖那么多，真的是供不应求吗，但是星河湾的确会价格越来越高，为什么？上海的豪宅概念被刷新了，高价在8万呢，你这个房子是便宜货。
中央政府和地方政府在房地产调控上的利益是不一致的，这样就出现了“只有朝廷，没有衙门”的现象，再好的政策，下面也有对策。动真的就是和自己过不去，谁又能够如此高风亮节的自裁呢？
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