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张捷:解析央视褪下土增税内裤后……

张捷 · 2013-11-27 · 来源:谁是谁非任评说的博客
地产豪强欠税3.8万亿 收藏( 评论() 字体: / /
央视此时褪下土增税的内裤用意深远,因为三中刚刚说了城乡统一建设用地市场,农村建设用地可以流转,要合理分配个人集体国家的收益,对于一些农村建设用地的暴涨和溢价,累进率达到60%的土增税正好派上用场。

  这两天的大热点就是央视说的土增税的应缴未缴问题,这可是一石激起千层浪,开放商是异常的团结奋战,国家总局和地方税务局也在力挺,坊间热议沸腾,相对的始作俑者央视反而沉默了许多,央视的3.8万亿土增税应缴未缴的天文数字,就如褪下了土增税的内裤,各种腌臜露出来了,群众围观的热情也跳动起来了,也漏出了政府未来政策的思路。对于这个热点,本人认为央视的行为是有深意的,各方的反应的利益博弈也是很狗血的,对此我们将逐一解读,在解读之前,我们先看看各方是怎么样表态的。

  在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发数条帖子做出回应,称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能。他还直指相关报道“愚蠢无知”。“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。”任志强说,企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不缴,并不违背税法,也非拖欠。针对央视近日报道的房企土地增值税“欠税门”,在任志强的号召下,中国房地产业协会11月26日下午两点召开紧急座谈会。中国房协副会长朱中一,中国房协副会长兼秘书长苗乐如,华远集团董事长任志强,融创集团财务副总监梁海波等出席会议。任志强还谈到了起诉央视等话题。

  深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示,“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”,“(央视报道)概念搞错了。”他说,土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式,报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”,而是亟待项目达到一定进度后进行清算。国家税务总局有关负责人26日表示,这对税收政策和征管方式存在误解误读,我国土地增值税在近几年征管力度逐步加强,今年1至10月组织收入2710.78亿元,增长22.2%。

  对于以上表态我们可以看到的是鸡同鸭讲的故事,央视讲的是应缴未缴,但很快就变成了欠税,欠税是一个很多重的概念,不是标准的概念,这个概念的内涵实际上在各方的表态当中都不一样,各方是利用这个概念做误读的。各方均表示:央视报道应该是源于误解,是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。但这里我们应当看到中国的这个欠字是有广义与狭义的,我们生活当中更多的是广义的情况,对于他们各方的说法我们更形象的假设一下,比如大炮应当有给人付钱的义务,我们就可以说大炮欠钱的,而大炮的辩解是说这欠款还没有到期,公安此时出来挺大炮说这个欠款是合法的,这是一个驴唇不对马嘴的事情。

  在对于这个问题的解释上,任志强也忽悠了大众,任志强给土增税问题洗地完全错误,原因就是开始预增的时候如果就是按照成本摊销来计算土增税征收,一点也不比预增的少,没有占用企业资金,是卖一套房收取一套房的,怎么占压了企业资金,而后来的增值更大若不是现行制度的全项目平均,土增税是30-60%累进的,房价是从开盘后暴涨的,由于税率累进得更高则缴税数额会更高,任某人在说谎!而且更多的情况是很多地方土增税只按照2-5%房价进行预征,开发商在政府招商引资卖地的时候,还可以与政府就土增税的预增税率进行讨价还价,在房地产土增税最低增值税率达到30%最高60%房价涨价飞快下,这个预增实在是不高!对于开发商的压力就是土增税真的来了以后,利润和资金都会有影响,曾经与政府达成的默契没有了,如果改变预征的状态,对于开发商资金链就要有直接的影响,开发商的表态很正常利益也很直接,我们需要看清的是开发商之外各方的表态。

  而税务局的表态就更奇怪了,深圳税务局只能够管万科在深圳的开发项目,对于外地的开发项目怎么管?他怎么知道万科在外地的情况?国家总局则结论是央视误读,但论据是他们在加强征收,完全是对不上!更进一步讲土地增值税是地税,属于地方税务局管理。地方税务局系统的管理体制、机构设置、人员编制按地方人民政府组织法的规定办理。省(自治区、直辖市)地方税务局实行省(自治区、直辖市)人民政府和国家税务总局双重领导,以地方政府领导为主的管理体制。国家税务总局对省(自治区、直辖市)地方税务局的领导,主要体现在税收政策、业务的指导和协调以及对国家统一的税收制度、政策的组织实施和监督检查等方面。国家总局对于土增税欠税问题的表态,实际上已经越界了。税务局难得这样的力挺企业为企业少交税开脱,今日怎么太阳打西边出来了?

  这里我们对于税务局的看法主要是基于两点,一个是税务局根本不愿意认真征收土增税,不愿意征不是因为这个税的征收难度大,越不好收的税越有权力寻租的余地和空间,税务局会越抢着参与的,税务局不愿意征收的原因是有地税局主管地方政府的意思,征收这个税不利于卖地不利于地王,卖地所得是地方的活钱而纳税收入则是要预算监管的死钱!想一下如果土地增值要收取高税,谁会买地地炒地呢?这样的高土增税的结果就是土地卖价不会太高,以后房价涨了以后政府的收入是税收体现不是土地转让体现,税收进入财政要预算监管的,这是地方政府不愿意的。

  对于土增税的问题税务局力挺开发商还有一个原因就是这些税款已经大量成为的坏账,央视算出来的3.8万亿如果真的成立,税务局收不上来出现大量的税收坏账,税务局就非常难看了,这样的坏账是怎样产生的呢?要了解这个我们需要从开发商的土增税避税等问题一步步的谈来。对于土增税按照预征和清算来看是达到85%的销售或者是开盘后三年税务局可以清算,但开发商会把尾房、会所、车位等留下,这些资产的面积会超过15%的,因此税务局要达到清算条件至少是三年以后,等真的达到清算的条件的时候,我们可以发现开发商已经前期分红等把利润分享了,这些利润全部照章纳税的缴纳了所得税的,所剩下的一般是留下不好卖的会所和车位等资产对应未清算的土增税和所有者权益,相比税款而言所有者权益也是有限的,税务局收款不易,只有收取这些车位和会所,车位是每月几百块租着的,售价几十万但出租回收甚至要上百年根本在车位产权期内收不回,而会所的开办对于业主也是有承诺的,因此这些资产难以变现,变现业主还会有意见,税务局是不好搞的,再进一步就是开发商老板把股东给换成一些顶包的人准备破产了,把这些资产还给其它项目抵押担保,这些担保也多为坏帐,这税破产清算因为面对抵押债权也收不上来,担保的方向很多是银行贷款做风险投资或小贷公司的高利贷,税务局对此是没辙的。

  还有一种情况土增税大量坏账来自开发商跑路等,开发商在房价暴涨后增值巨大土增税应缴未缴很高,但是土增税是很多费用无法扣除的,最难以扣除的大费用就是高利贷的,是土增税的税后扣除的,这些钱已经被高利贷者拿走了,税款却还没有着落,或者开放商对于这些税款所对应的钱还进一步进行了投资,而投资是很有风险的,在08年是倒了一大批的,在2012年以后鬼城也是出来了不少的,这里是有大量的开发商亏损的,尤其是政府抽紧银根开发商大量高利贷和鬼城出现,我们听到的开发商跑路的也不少吧?!把这些锅盖揭开,有几千亿的应纳税未缴额的坏账也是有可能的,因为对于上市公司不敢违规囤地,资金面也比较好,真正问题大的是小开发商!如果出现这样多的欠税坏账,让我们的税务局情何以堪?!因此税务局的反应就可以理解了。

  央视的行为为何犯众怒做这个事情呢?很多人认为央视是为了房地产的调控,但本人认为这只不过的表面的做法,要调控有关部门会先与税务局通气的,征收土增税毕竟要依靠税务局不是依靠央视,因此从税务局的激烈反应来看,这样的可能性就是不存在的。央视此时褪下土增税的内裤用意深远,因为三中刚刚说了城乡统一建设用地市场,农村建设用地可以流转,要合理分配个人集体国家的收益,对于一些农村建设用地的暴涨和溢价,累进率达到60%的土增税正好派上用场,农民房子免费的宅基地和有限的建房费下土增税要征收收益的大部分,以后土增税要成为中国重要税种了!用土增税来限制农村用地流转的巨大收益和分一杯羹的意义还在于这个税种以前就是存在的,税率也不用改变,不会受到专门为农民设门槛的指责,如果收取了土增税再收取所得税等税,则对于大量增值多的农村建设用地,三分之二就被征税到手了。具体想一下农民白来的宅基地几万元的盖房费,卖价超过大约20万以上的部分增值就超过200%依法缴纳土增税的税率就是60%,同时还有20%的个人所得税房价5%的营业税3%的契税2%的公共维修基金,政府得到大头是必然的。

  这里土增税很多人认为是暴利税,或者认为就是对于老百姓利益的盘剥,尤其是如果土增税对应到二手房和未来流转的农地之上时更如此,但我要说的是这里也有一个误区,就是土增税所对应的巨大增值的来源不是简单的涨价,而是政府有成本投入的,我们政府负债多少万亿投资市政和基础设施,这些设施的价值都要转移到土地之上以相应的增值体现出来,政府收取这个增值还平衡对于土地的投入是一个良性的过程,这个过程是有监督的,比依靠卖地的土地财政要更健康的,同时农民的土地政府出资配套道路市政带来土地价值的增长,政府本来就应当合理分享投资的成果,税收调节社会资源分配的作用得到了很好的体现。

  所以央视这样的行为褪下了土增税的内裤,让我们看到了更多的真相,这里既有腌臜也有我们未来政策的思路,看到了社会各阶层各要素之间的博弈,一切从褪下内裤开始。

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