世界房地产市场疯了

世界房地产市场疯了

    
    此前，房屋实际价格的上涨从未如此迅速，从未持续如此长的时间，从未发生在如此众多的国家。从美国、英国、澳大利亚到法国、西班牙和中国，房地产市场出现了大量泡沫。在2000年的股市泡沫破裂之后，房地产价格的上涨有助于维系世界经济的发展。可是，如果房地产市场的泡沫破裂该如何是好？
                                  泡沫程度空前
    据估计，发达经济体的住房总价值在过去的5年里增加了30万亿美元以上，达到了70多万亿美元。这样的涨幅相当于这些国家的国内生产总值（GDP）总和。这不仅使得以前的房价上涨相形见绌，而且比20世纪90年代末的全球股市泡沫或者20世纪20年代末的美国股市泡沫更为严重。换言之，这是有史以来最为严重的泡沫。
    有两个原因导致全球房价居高不下。历史性的低利率促使购房者更多地借贷；在股市崩溃后，家庭对股票投资失去信心。所以房地产显得十分诱人。价格是否会下降？抑或会保持平稳？在这两种情况下，全球各经济体将会受到哪些影响？其中有些问题的答案可能不会令我们感到宽慰。
    房价在全球经济当中发挥着日益重要的作用。最新数据显示，在一半的国家里，住房价格进一步上涨了10%以上。在过去的一年里，美国的房价出现了最大幅度的上涨。在加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州、夏威夷州、乌里兰州和华盛顿特区，房价上涨了20%以上。
    在欧洲，爱尔兰和西班牙的房价长期处于过高的水平。不过，在过去的一年里，法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典的房价也上涨了9%以上。法国（15%）和西班牙（15.5%）的房价上涨速度都超过了美国。
    相形之下，有些地方的房地产热已经宣告结束。官方数据显示。在澳大利亚、房价在过去12个月里的增长率大幅度下降，今年第一季度仅为0.4%，而2003年年底的增长率是将近20%。英国的住房市场也在迅速降温。在爱尔兰、荷兰和新西兰，房价的上涨速度在过去的一年里也显著放慢。
    自1997年以来，大多数国家的实际房价（扣除通货膨胀因素）上涨幅度超过了以往的任何一次房地产热（鲜见的例外是德国和日本：这两个国家的价格一直在下降）。美国的价格涨幅比不上英国，但这仍然是美国的住房市场有史以来最为兴旺的时期，实际收益比20世纪70年代和80年代的房地产热期间高出了3倍。
                              “市盈率”创记录
    许多国家的房价格得过高。最引人注目的证据就是房价与租金之间的巨大差距。房价与租金的比率相当于住房市场的“市盈率”。住房价格应该反映住房所有者的未来收益——或者是投资者的租金收入，或者是业主居住者节省的租金数额。
    计算表明，在美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时，房价/租金比率达到了创记录的水平。这表明住房价格的高估幅度超过了以往任何一次房地产热。在这9个国家。房价与收入的比率也达到了创记录的水平。
    美国的房价／租金比率比1975—2000年的平均水平提高了35%。按照同样的测算标准，英国、澳大利亚和西班牙的房地产 “价值高估了”50%。
    如果要将房价/租金比率调整至合理水平，要么大幅度提高租金，要么必须降低房价。在此前的多次房地产热之后，主要的调整措施是通过通货膨胀来提高租金和收入，房价则在很大程度上保持平稳。不过，由于当前的通货膨胀率要低得多。所以同样的程序要经过多年才能完成。例如，如果租金的年涨幅为2.5%，房价就要保持12年平稳，只有这样才能让美国的房价/租金比率恢复长期的平均数。其它地区甚至需要更长的时间。那么，更可行的办法可能是降低房价。
    针对这种分析的常见反对意见是：低利率使得人们能够以较低价格购买住房，从而证明较高的房价／租金比率是合理的。但是，这种主张错误地基于名义（而不是实际）利率，因此忽视了通货膨胀在减轻抵押债务负担方面的影响。如果实际利率持续下降，可能确实会证明较高的房价／租金或收入比率是合理的。在美国和英国，根据历史标准来判断，实际税后利率并不很低。
    美国住房市场升温的时间晚于其它国家（如英国和澳大利亚），但目前的形势与这些国家越来越相似。甚至美联储也终于开始对眼下的局面感到忧虑。价格受到了投机性需求的推动。全国房地产经纪人协会的调查发现，在2004年购买的美国住房当中，有23%是用于投资而不是居住。另有13%是作为第二处住宅。投资者已经准备好购买住房然后赔本出租，原因只是由于他们认为价格会不断上涨——这恰恰是金融泡沫的定义。为了赚大钱，炒家甚至会在房地产建成之前开始买进卖出。在迈阿密，多达一半的初始买家会以这种方式转售新住房。许多房屋在有人入住之前要转手两三次。
                                上涨不会持久
    房价近年来的迅速上涨显然是不可能持久的。然而，大多数国家（甚至在房价已经开始下跌的英国和澳大利亚）的大多数经济学家仍然固执地希望房价将保持平稳而不是一跌到底。的确，与股票价格不同，房价在下跌的过程中往往比较“迟滞”。
    的确，目前比以往任何一次房地产热之后更有可能出现名义价格的下降，原因有三个：住房价格的虚高更为严重；通货膨胀率要低得多；为投资而购房的人大幅度增加。
    如果房价停止上涨或开始下降，业主居住者在很大程度上会按兵不动，但受影响过大的投资者可能会出售房屋。如果租金不足以支付利息，则情况尤其是如此。房价不会像股市那样在转瞬间崩溃。不过，在今后5年里，有几个国家的房价可能将下跌20%以上。
    尽管美国的住房市场依然红火，但其它国家（英国、澳大利亚和荷兰）已经开始降温。美国应该从中汲取哪些教训？
    首先，与流行的观点相反，房价下跌并不需要导火索（比如利率或失业率的大幅度提高）。2004年夏季，在英格兰银行将利率提高了1.25个百分点之后，英国的房价开始下降。自2002年以来，澳大利亚储备银行只将利率提高了同样的幅度，失业率处于30年以来的最低点，房价却出现了下降。
    英国和澳大利亚的房价之所以如此，主要是因为价格因素吓退了首度购房者，以出租为目的的投资者的需求急剧减少。目前，英国的首度购房者只占总购房者的29%，比1999年的50%有所减少。全国房地产代理商协会的统计数字显示，以出租为目的的购买行为比一年前减少了50%。随着美国的房价不断飙升，这里也会出现同样的局面。
                                 影响不可低估
    美国应该从其它国家汲取的另一个惨痛教训是：哪怕房价只是变得稳而不升，也可能会导致消费支出的急剧放缓。以荷兰为例。20世纪90年代末，欣欣向荣的荷兰经济成为了成功的样板。当时，房价和家庭借贷都出现了两位数的增长。接着，荷兰房价的涨幅从2000年的20%下降到了2003年的接近于零。这似乎是十足的软着陆：价格并未下降。然而，消费支出在2003年出现了减少，导致经济陷入衰退，至今仍未复苏。
    即使美国的房价只是略有下降，也会影响消费支出，因为房屋所有者一直在以创记录的速度兑出现金。高盛公司估计，在2004年，住房再抵押的总金额已经占到了个人可支配收入的7.4%。如果房价不再上涨，这一份“收入”就将消失。
    住房市场在维系美国经济发展的过程中发挥着至关重要的作用。一旦房价急剧下跌，可能会导致严重后果。在过去的4年里，消费支出和住房建设占到了GDP增长的90%。在2001年以来创造的所有私营部门就业岗位当中，有2/5以上属于房地产和抵押经纪行业。
    围绕房价暴跌可能对经济产生的破坏性影响，国际货币基金组织开展了最为出色的国际研究。该组织对14个国家在1974—2001年的房价加以分析，确认了20个“房价暴跌（实际人格平均下跌将近30%）”的典型事例。所有这些房价暴跌事件都导致了经济衰退，只有一个国家例外：美国是惟一在此期间避免了住房市场过热和崩溃的国家，但这一闪恐怕难以幸免。
    如果热潮变成了崩溃，局面将会怎样？日本就是前车之鉴。日本房地产价格连续14年下跌，比1991年的顶峰时期下跌了40%。
    然而，日本在1991年之前的10年里的房价上涨幅度低于大多数出现房地产热的国家在过去10年里的房价上涨幅度。
    在此期间，日本和德国的消费支出增长最为缓慢，这当然并非偶然。如果美国人认为房价只会涨不会跌，不会对他们的经济造成损害，最好看看其它国家的情形。
   （摘自2005年6月18日英国《经济学家》周刊）