郎咸平郑州激言中国房地产
2005-12-20 9:14:56
河南商报 管雪枫 董银柱
１２月１１日，中原先锋榜第一冲击波－－”郎来了”先锋论坛暨《中国企业战略突围》高层报告会在大河锦江饭店如期举行。
本论坛是本次中原先锋榜的重要组成部分，由本报和复旦大学管理学院联合主办、郑州新长城房地产有限公司协办。
本次报告会由当前我国最具争议的经济界焦点人物郎咸平教授主讲。由于郎咸平近年来独到的学术观点在社会上产生了巨大的影响力，本次会议之前，郑州市场一票难求。在会上，他保持了一贯的语言犀利的风格。正如在论坛开始前，协办方中国长城铝业公司总经理、郑州新长城房地产有限公司董事长李天庚在论坛致辞中所言，郎教授从专业深度和实例证明两个方面给河南４００位企业领袖上了生动的一课。
以下是其在房地产方面的部分观点，特予刊发以飨读者。
［新闻回放］
１２月１０日下午，首届“２００５中原先锋行动”在大河锦江饭店隆重拉开帷幕，河南日报报业集团董事长、党委书记、社长路国贤，河南商报社的领导，本报力邀的著名经济学家郎咸平，河南省经济学会会长杨承训以及近３００名来自政府、商界的名流参加了这次盛会，共同见证“２００５中原先锋行动”的隆重启动。
由著名经济学家郎咸平，河南省经济学会会长、资深博士生导师杨承训，河南省社科院副院长刘道兴，河南财经学院工程管理系主任李晓峰，河南省商业协会副会长何宏剑等２０多位社会各界专家、学者组成的评审团，接受了河南商报社颁发的聘书。
在本次启动仪式上，省会郑州建业、鑫苑、思达、新世纪、新长城、布瑞克、振兴、信基、中油、新田等４０多家优秀房地产企业代表纷纷表示，一年一度的工作快要结束了，每到这个时节，每一个人每一个企业都会对自己全年的工作作一个总结，而作为刚刚改版不久以新锐之势在业界树立了公信力的《河南商报》，在中原崛起的大背景和共赢中原的理念下，在房地产行业中寻找具有创新意识的先锋人物，有着特别意义。一些企业的代表当场表示，能够评为先锋企业或者先锋人物，不仅是对自己一年工作的肯定，其经验通过媒体报道出来，更对行业具有一定的指引意义，所以，能够参加这样的评选实在大有必要，也是对行业发展负责任的一种表现。
近期，本报将在经济蓝皮书刊登选票，由消费者和专家共同投票，进行“２００５中原先锋榜”人物评选。
中国房地产市场格局畸形
中国的房地产市场是一个天生的畸形市场。其产生是这样一个历史过程：深圳学香港，广东学深圳，全国学沿海。
那么香港的房产有什么样的特征呢？香港的房市是一个急剧炒作的房市，也就是说，它卖楼花，而且卖得很奇怪：一下子推出１０户，炒得高高的，也不是全部推出，推出一部分楼，而且上面是住宅，下面是商店，这种炒作的模式目前被中国内地的地产界普遍采纳。但事实上，内地并没有香港的法制体系做支撑，也就是没有相应的法律保证来预防和扼杀楼市炒作。这种炒作在上海得到了最好的“贯彻”，因为上海人普遍都喜欢住市中心的“内环区”，这里的土地供应非常有限而且楼盘很少，给炒家们提供了极大的便利，他可以用少量的资金，甚至几亿元就可以撬动上海的房价。数据显示，从２００３年年底到２００４年２月份，房价就抬高了３０％，从２００４年下半年，楼价开始大幅上升，到２００５年４月份，达到历史高位（看看河南省会郑州的房地产市场，情况也惊人地相似）。
用房地产带动城市发展是“缘木求鱼”
一些小城市也存在这样的隐患，譬如“大武汉”思维，怎么大呢？搞房地产！以房地产带动经济发展。武汉市的房价一度高达每平方米３０００元，一些领导沾沾自喜“并没有出现泡沫现象”，但如果这一政策真的推出，房价飙得像上海一样，到时候该怎么办？以房产带动经济的后果只会是：高房价反而阻碍了这个地区的发展。
每一个城市的发展都有它的核心竞争力，譬如港口、运输中心或者工业集散地等，不然就成不了城市。房地产是什么，它是个后续指标，就是一个城市通过一个核心竞争力成功后，房地产被带动起来的。但是现在有很多城市的思维不是，部分领导想用房地产带动城市发展，这是缘木求鱼。
５年后地产商将会被大量淘汰
而且按照我们的估计，我国生产过剩的现象在２００７年会体现出来，这是别人做的研究。生产过剩的经济，配合消费形态的改变，带给各位的将是不可避免的经济萧条。“如果不能正确应付，５年后，地产商会被大量淘汰！”
“对于地产商而言，我希望能够有更英明的政策和有效政策来提升经济。可是对地产商而言，在这个严峻的时刻，我们应该怎么办？我们应该有做法。你要有认识，我国地产商会被大量淘汰，可能有人听了心里不爽，与其不爽，但愿不要让我说中！第一，你必须增加公司的现金流；第二，你必须减少负债；第三，你必须缩小规模，那么未来在地产业健全的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充裕、负债率极低、规模不大的更加专业化的地产商，包括开发和服务分开的地产商。所以，目前有９０％的地产商转型为地产服务商，而不是盖房子。配套措施现在必定更加专业化。所以要未雨绸缪，应该朝着这个方向发展，形成专业化，但是你本身的财务状况要好。”
高房价成为中部崛起的瓶颈
经济学家郎咸平担心，通过“中部崛起”和“产业转移”等概念炒作地产升值，对中部城市的持续化发展未必是好事，相反，“高房价”会成为中部崛起和谋求“中心城市”的绊脚石。
郎咸平还认为，“如果将沿海地区低水平、低附加值的产业转移过来，结果只能是一个二流城市的龙头老大，永远也当不了第一。就像上海想成为国际金融中心，高房价就成了很重要的制约因素；北京想成为国际大都市，其交通就是一个非常大的障碍；同时广州的情况也非常艰难，由于政府以前鼓励中小企业的发展和引进外资，但渐渐发现低水平、重复的太多，将有碍于整个城市的发展。
他认为，房地产反映一个城市的价值理论基础是对的，但容易被市场非理性因素所操控。房价被国际炒家炒高，真正受害的是老百姓，所以，高房价所影响的不是一个简单的城市繁荣问题，而是一个城市过高的房价所带来的城市衰退问题。
房地产泡沫让人惊心动魄
我们走在上海市的高速公路、北京市的高速公路，甚至郑州市的高速公路以及郑州市内的道路上，看看两旁竖立的高高的大大的广告牌子，基本上都是房地产开发项目。
这代表什么意义呢？
这代表今天中国的资源通过各种管道严重地被误导了，竟然是以房地产为主导的经济，这个误导是惊心动魄的。
我们所应该追求的是这个城市独特的竞争力，以竞争力发展一个城市的未来，这个城市的经济上去了，民生富裕了，房地产是一个后续的工作，要发展一些配套的措施，推出来才会有人去买，这个过程如果颠倒过来，拿房地产作为经济增长产业将会是什么代价？到最后你会发现房地产泡沫反而阻碍了这个城市的发展。我们对于房地产行业寄予了太多的厚望，缺乏行业的组织，更多是缺乏一个主要的思路。我们很浅显地认为这个城市短暂的繁荣最重要，短暂的繁荣当然可以靠房地产，对各种原材料增加内需，各个行业短期内看起来很红火，但是长期之下怎么办？都去炒房了，农村资金不能回炉的结果造成高利贷盛行，让人感到更为忧心的是８７％的高利贷不是用来再生产，而是用来交学费、看病、吃饭等永远没有偿还能力的投入，这样的农村经济不令人担忧吗？
如果生产力不前，各地的政府都是以发展房地产来振兴经济，房地产泡沫带给我们的是立即的经济危机。
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