房地产：由调控走向制度重建

房地产：由调控走向制度重建

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　　新住房制度＝高档商品房＋普通商品房＋限价商品房＋出售的经济适用房＋出租的经济

　　适用房＋实物配租的廉租房＋租金补贴的廉租房＋政策性租赁房＋二手房

    本报记者 陈雪根

　　编者按：

　　2004年，中国经济开始过热，在经历了一年多的宏观调控后，过热的经济得到了控制。但是，到了2006年上半年，投资冲动下的中国经济再现过热势头，而且所表现出来的形式和2004年几乎完全一样：投资、信贷、外贸顺差过快增长，一些行业再度出现投资过热……而顺理成章的，宏观调控的步伐也如期而至。

　　时至年关，即将过去的2006年当中，高居不下的商品房价、起伏跌宕的国际油价、备受争议的国企并购、停滞不前的医疗改革……所有的能给人们留下深刻印象的一切，都深深地烙下了其在2006年宏观调控政策之下独特的发展轨迹。梳理、探讨这一轨迹，便是本报这一组年终专稿的主题。

　　在改革开放初期的北京中关村，活跃着很多小商小贩，他们的主要业务就是给人攒电脑。经过十来年的发展，如今的中关村俨然已是中国的“硅谷”，但仍有很多人还在干着他们的前辈们曾经干过的行当———倒配件，攒电脑。

　　于凌罡，北京一位IT从业人员。随着北京房价高企，老百姓买不起房的呼声高涨，他灵机一动：也许，房子也可以像电脑一样自己攒！正是这样的想法紧紧抓住了这位年轻人，于是从2003年起，他成了国内最知名的个人集资建房的始作俑者，拿起长矛向风车发起了冲锋。

　　于凌罡的困境

　　于凌罡的第一次冲锋，有点出师不利，他找了冯仑，两人一拍即合。在此番合作中，冯仑除了乘机做广告、顺便赚点建房的苦力费外，什么也不会失去，资金、土地、规划等一切都要于凌罡一个人扛，于凌罡当然扛不起来，合作无声无息了。

　　第二次冲锋，是一次强攻，据说已经看上了某一地块，但最终还是没拿下。其中的缘由说法不一，但最主要的恐怕还是资金不够，而且不具备拿地的资格。

　　第三次冲锋显然吸取了上两次的教训：开发商不可靠，没有资质无法拿地，因此，他们成立了一个公司，坚定了自己干的决心，于凌罡变身公司负责人，但问题一大堆，并且依然无解：一是于法不合，国家规定只有住宅合作社才有资格从事集资建房，于凌罡的公司显然不能搞集资；二是从事房地产开发必须是有资质的开发商，于凌罡的公司也不是；三是资金问题，如果全部资金都是集资，从拿地到建房，再加契税等，没有几个亿恐怕不行，即使能够集到这么多资金，资金安全还是问题，如果资金不够，是于凌罡的公司还是集资者或者开发商申请贷款？四是违反商品房销售管理规定，拟议中的项目什么都还没有，并不具备预售条件，先交集资款等于预售房屋。除法律屏障外，还有很多技术和诚信问题。

　　于凌罡碰到的问题实际也是所有集资建房者共同的问题，正是这些问题把西安、广州、深圳等地的集资建房逼到了“十字街头”。不久前，温州传出集资建房者通过开发商拿到土地的消息，但很快就有消息说，银监会温州分局和公安机关都已组织人员对此展开调查。

　　房价高涨谁之罪

　　房价高涨，集资建房到底是不是一条出路呢？在此有必要回顾一下住房制度改革的历程。

　　中国房改的基本思路是改住房实物分配为货币分配，在货币化改革中，实行的是新老划断。房改以后工作的人员，通过将货币补贴理入工资的办法，房改以前工作的人员采取一次性补贴的办法，同时实行公房出售政策。这样的房改，实际已经隐伏下有人买得起房，有人买不起房的制度缺陷。

　　买不起房的是什么人呢？一是发不出补贴的企事业单位职工，国家只负担公务员的住房补贴，至于企事业单位是否发放住房补贴，要看所在单位的效益；二是没有分到房子的人员，这部分人如果再赶上单位发不出补贴，那就更惨了；三是房改后工作的人，这部分人本身工资不高，如果房改补贴不能理入工资，在消费升级、物价飞涨的情况下，要结婚就面临着买不起房的困境，成为啃老一族。

　　在市场化改革中，住房制度包括三个部分，即人所共知的商品房、经济适用房和廉租房。但三个部分很快都出了问题：商品房部分，成了高档房一花独秀，户型越来越大，建造越来越豪华，即使所谓的高收入者也望楼生畏，成了房奴一族；经济适用房则完全变味，广大的中等收入者只能望楼兴叹，被排挤在购买人群之外；而廉租房几乎绝迹。这样，全国人民就被逼上了一条道，房价也就像脱缰的野马，一路高歌猛进。

　　这个过程，实际上就是政府失职的过程，政府被土地出让制度的逐利动机所驱使，而忘记或忽略了建立完整的住房社会保障体系，忽略了政府承担的弥补收入差别引起的低收入家庭住房保障的责任。

　　原始方式无法填补制度缺陷

　　房地产的过热和宏观调控已经不是第一次，上世纪九十年代初，房地产就曾陷入疯狂状态，朱镕基出任总理，立即展开金融整顿和开发区整顿，很快就把势头压住了。此次宏观调控为何越调控、房价越涨？根本的不同在于，上次调控，市场需求尚未释放，房地产市场还处在炒地皮击鼓传花的阶段，而现在是人人都在买房的时代了。巨大的需求被激发出来，在多种复杂因素的综合作用下，越调控，市场就越紧张，越紧张，房价就越涨。

　　随着调控的深入，人们终于明白，不是房价出问题了，而是土地出让制度和住房制度出问题了，光调控房价，只会适得其反，必须改革住房制度。怎么改？将住房制度推倒重来？还是回到自己建房时代去？

　　自己建房，实际上正是对现行住房制度无奈的选择，它提醒我们在现行住房制度下，我们已经找不到出路，它也成为种种推动住房制度再改革的动力之一。但这种反抗方式太原始太落后了，从工业社会的集约生产回到了自给自足，它代表的不是先进的生产力。这也是于凌罡们至今找不到出路的原因所在，因为他们走进的是一条早已废弃的死胡同。

　　能不能推倒重来？理论上可行，但经济和政治成本都太高。惟一的出路是改良，从完全市场化退回来，回到以住房社会保障为主、市场为辅的体制上来。

　　新住房制的五个方面

　　目前，新的住房制度已经呼之欲出：第一，保障消费抑制投资。住房是一种特殊商品，既有消费属性，又有投资属性，完全市场化手段，往往很难区分两者，要建立住房保障制度，首先必须保证有一个正常的消费环境，可以满足正常的居住需求。新政通过信贷、税收、限制外资购买等手段开始明确限制投资杜绝投机，鼓励自住型消费。

　　第二，保证公平。“一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益”。

　　第三，疏导需求。“国六条”第一次提出要疏导需求，确定合理的消费模式。要“有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”，“减缓被动性住房需求过快增长”。北京市则明确提出要“全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式”。总之，不再是千军万马争购商品房，而是根据每个家庭不同阶段的需求和能力，实行理性消费、适度消费、梯度消费。

　　第四，提高购房者的现实购买力。具体办法包括：一是对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下给予八成按揭优惠；二是通过限价、降低套型面积从而降低总价等方式，将房价降下来；三是调整住房供应结构。将90平方米以下中小套型住宅增加到总量的70％。这样就将原来高档房一统天下的商品房格局分解成高档商品房，普通商品房（120±20％平方米），限面积限房价的中低价位中小套型商品房（90平方米套型面积以下）。

　　第五，实行双轨制。实行政府主导的保障类住房与市场配置为主的商品住房协调发展的政策。如北京市就提出，要逐步健全和完善分类型、多层次的住房保障机制。针对不同收入家庭，建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，为此，将经济适用房分成了两部分，一部分用于出租，一部分用于出售，租售比为1：4，对出售部分经济适用房实行政府回购不得直接上市的内循环体制。对过去缺位的廉租房，新政要求各地必须在今年年底前建立起来，并要公布今明两年的建设规模，保证建设资金。北京市提出要将廉租住房保障政策范围扩大到最低工资标准的住房困难家庭，将住房困难标准扩大至人均建筑面积10平方米，并将“低保残疾家庭、拆迁中的低保家庭、困难国企住房困难的老职工、国企住房困难的市级以上劳动模范等”纳入廉租住房政策的保障范围。实行租金补贴和实物配租相结合的方式，解决这部分人的住房问题。对于廉租住房保障范围尚未覆盖、又无力购买经济适用住房的低收入群体，北京将探索建立政策性租赁住房制度，并通过政府租金补贴和税收优惠解决其居住问题。

　　新住房制度之链

　　新住房制度＝高档商品房＋普通商品房＋限价商品房＋出售的经济适用房＋出租的经济适用房＋实物配租的廉租房＋租金补贴的廉租房＋政策性租赁房＋二手房。

　　在这样一条链条上，像于凌罡这样“买不起房”的人，可以有多种选择解决住房问题，集资建房风光不再也就是早晚的事了。

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