小产权房究竟得罪了谁

　　我国准备开始搞小产权房清理的试点了，官方公布的一条红线就是绝不转正。由于法律是官方主持制定的，官方又是房地产开发利益分配的主要主体，所以什么法律不法律的废话不用再讨论，直接从利益分配入手，就可以清楚地知道

　　小产权房究竟得罪了谁。

　　所谓小产权房与大产权房的最基本的区别，就是房子赖以立足的土地究竟属于谁。小产权房的土地是农村集体所有，尚未进入二级市场就直接开发了房产；大产权房则要经过政府出让的一级市场才能进入二级市场搞开发和房屋出售，政府出让的许多土地又是从农村集体那里征收过来的，因而两者的区别，就在于政府是不是通过征收－出让方式获得了很大的收益。如果是大产权房，政府是获得了的；如果是小产权房，则政府的这一大块征收－出让利润就“流失”了。

　　上面说的比较笼统。我们再看看相关数据：

　　根据国务院发展研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，土地补偿费真正到达农民手里的只有5%-10%左右; 地方政府拿走土地增值的20%到30%;开发商则拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。另据东北财经大学教授姜春海的研究，从2004年房地产销售收入来看，开发商所获利比例为20%～30%，甚至40%以上(当年获利2000多亿元，利润率为16%左右);政府占30%～40%(获利3000多亿元)，金融机构占5%～10%(利息收入1000多亿元)，建筑商10%～15%，5%～10%“非正常”流失。

　　上面“合法的”就是大产权房。梳理一下它的利益主体，我们发现在小产权房开发中，建筑商肯定是有的，金融机构很可能有，开发商则不一定有（一些地方的村集体是自己找建筑商来修建），购房者大家都有，但必然缺少的恰恰就是政府，或许还有开发商。根据大产权房的利益分配格局，原先属于政府和开发商的那些可观的利益，都被村集体、建筑商和购房者给“瓜分”了，你让政府和开发商怎能不眼红怎能不冒火！

　　政府是捏着小产权房的脖子的，那就是物权法定的紧箍咒。一个“绝不转正”的基本原则，就让小产权房在“占有、使用、收益、处分”的四大所有权权能中，缺少“处分”这个最重要的权能。这在“法比天大”的理念中，当然是至关重要。但看许多购买者的态度，他们好像也并不在乎那“处分”，因为即便花钱买了国有土地使用权，最多也只有70年，而如今特色时代的房屋，又那时用得着考虑70年后的事情？所以照买不误。

　　小产权房得罪了法律，这只是问题的表面；它得罪了政府和开发商应得的巨大收益，那才是事情的本质。所以大家要是还相信什么动听的口号，才真是大大的傻不拉矶。

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