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畸形房地产或将中国变成"鬼国"

赵海均 · 2014-11-26 · 来源:BWCHINESE中文网
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  独立学者赵海均撰文认为,中国楼市随着“鬼城”、“鬼屋”的大面积出现,结构性的局部塌陷已足以让人毛骨悚然,中国或将变成"鬼国"!

 

  

  对于当今中国人来说,“鬼城”一词已经变得并不陌生。

  这些年,在近乎疯狂的投资推动下,中国房地产市场的规模急速膨胀,不少地区争相高标准建设新区,而这些新城新区由于缺乏前期的调研,后期配套的缺失等多种原因,空置率畸高,鲜有人居住,夜晚漆黑一片,被形象地称为“鬼城”。

  仅2013年,中国就诞生了12座新鬼城,内蒙古鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔、二连浩特、河南郑州郑东新区、鹤壁、信阳、辽宁营口、江苏常州、镇江丹徒、湖北十堰、云南昆明呈贡等榜上有名,而60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的鬼城。

  鬼城发展迅猛,有蔓延内地的趋势。从南到北,从沿海到内地,从一线城市到小县城,许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。有报道说,中国这种鬼城已有五十多个。

  今年上半年,西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称,2013年,中国城镇住宅市场的整体空置率达到22. 4%,城镇空置房为4898万套。

  有一些城市的房地产项目空置率达40%-60%,中西部有些城市的项目空置率更高达70%-80%,超发达国家水平。

  2006年美国房地产泡沫最严重的时候,其自有住房空置率也仅为3%。

  既有“鬼城”已经够令人苦恼了,然而更令人忧虑的是,在城镇化的旗帜下,一些三、四线城市还在继续奔往“鬼城”的道路之上。

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示,12个省会城市,平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区,而鬼城背后隐藏着的房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险将会越聚越严重。

  尽管中国楼市的大面积衰退尚未发生,但随着“鬼城”、“鬼屋”的大面积出现,结构性的局部塌陷已足以让人毛骨悚然,房地产市场变脸后最残酷的一面已显露无遗。

  房地产业的良性发展关乎整个社会的稳定,面对这样的房地产畸形现象,中国真的不能继续等闲视之。从国家的顶层设计到各地政府的决策,都应当当机立断地对地产业开展全面进行治理整顿,不能任由房地产成为未来中国经济的泡沫经济。

  房地产业与城市化密切相关,而我国目前正处于城市化快速发展的阶段,尽管城市化率已经超过了50%,但距发达国家78%左右的理想城市化率还有相当大的距离,增长空间依然巨大,未来会有更多的人口进入城市,按说不可能出现 “鬼城”,那么“鬼城”的大规模出现又是什么原因呢?

  毋庸置疑,“鬼城”的出现乃是多种原因综合作用的产物,但追根溯源,是无序城市化、运动式造城在作祟。运动式造城的出现有着深刻的背景。

  地方城市经济和社会的飞速发展致使原有城市的承载能力达到了极限,这在客观上要求拓展城市发展空间并寻求新的城市生长点,而解决这一问题最为直接的手段就是靠雄厚的财力来铺展城市面积;中央政府的政绩考核机制使得地方政府更加依靠土地财政;部分投资者怀着投机心理将资本涌入房地产行业;不健全的金融系统以及部分掌握审批财权的官员为了个人利益在缺乏监督的权利真空进行暗箱操作,等等,致使“鬼城”接二连三地出现。

  总之,从本质上看“人造鬼城”是一种严重的资源浪费和效率损失,当在普遍对城市“拔苗助长”时,或许需要体验一下慢节奏,远离没有生命力和人气的“新城”政绩。

  从规律上讲,城市化是一个渐进的过程,不可能一蹴而就。城市化进程与产业化发展是密切相关的,只有产业化先行,解决了人们就业的问题,基础设施配套跟上,解决了人们的生活问题,人们才愿意选择就地城市化,才会在经济发展水平提高的过程中进一步促进城市化的加速。

  城市发展不仅仅是一个“造城运动”,没有产业,没有人口就成了“空城”、“鬼城”。

  城镇化要与产业发展相结合,在布局上要有一个长远眼光,要为子孙万代考虑。城镇化的精髓,并不在于建起多少房子,而在于生活于其间的人,脱离了旧的生产方式和生活方式,以全新的形式实现了就业,并且当地的产业实现了良性循环的自我造血功能,这才叫真正的城镇化。

  城市化不应是“单兵作战”,应是同步实现“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化”。其关键之处,在于必须实现“产城结合”,以就业吸引人群,以服务业来创造城市生活等,这样才能使得城市具有生命力,否则只能是“有城无业”,最终沦为“鬼城”。

  城市化首先是人的城市化,而非人造的城市化,但人的城市化源于人性,人造的城市化源于权力。

  所以,要避免新的灾难不断产生,就必须有新的机制强迫政府走出“土地经济”,真正将广泛的公众意见吸纳到理性决策系统之中,返利于民,回归“城市让生活更美好”的初衷。否则,“鬼城”终不可避免。

  城镇化的正确顺序是先有“市”再有“城”,但是很多地方却本末倒置,做着先造“城”后引“市”的美梦。

  政府一心想争业绩,便先制作出一张产城规划蓝图,再盖上一批住宅。然而此后的工作做得却着实不到位,比如基础设施建设,招商引资等方面。

  这样的下场就是新城地区的经济发展后续动力不足,最终衰落也是在所难免的。

  新型城镇化的推进实质上是中国经济结构的一次重大调整,是制度层面的一次大改革。

  这种改革将牵涉到方方面面的利益调整,面临极大的挑战,要做好较长阵痛期的准备。

  一是要加大房价的调控力度,让房价从投资属性回归消费、人居属性;

  二是加大户籍改革、就业、医疗、教育等公共产品的供给, 解决人的城市化问题;

  三是以交通为核心,连接形成真正的城市圈,方便产业和人口的迁徙与聚集。

  如鄂尔多斯,在本身人口规模有限的情况下,不通过城际快速铁路形成真正的 “呼包鄂银榆”城市群,没有高质量的公共服务,就难以让移民定居下来,就不可能提高聚集度,不仅解决不了“鬼城”现状,反而可能加剧。

  城市化让全社会都成“城市人”是一种幸事;高楼大厦让许多城市成“鬼城”是一件“憾事”。

  接下来,需要政府也像中纪委反腐一样治“鬼”,不再使“鬼城”现人间。不然,局部的鬼城蔓延到不可收拾时,就不仅仅是“鬼城”,而是堵城、淹城、“鬼城”遍地都是,国家要变成“鬼国”!

  本文作者赵海均是独立学者,知名经济学家,管理专家;西安交通大学MBA,美国沃顿商学院EMBA;北大、清华等大学客座教授,美国哈佛大学访问学者.

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