化解家庭资产负债表“房贷刚性—财富锚定缩水”的东方经济学方案
——自住房买入成本确价确权政策咨询建议
一、问题诊断：一个正在自我强化的负向螺旋
1.1 数据画像
截至2026年二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，自2023年二季度起已连续13个季度负增长，成为本轮居民部门去杠杆进程中持续时间最长、拖累效应最显著的单一变量。2026年上半年，居民贷款在有统计以来首次出现半年度净减少，规模达3668亿元;同期住户存款余额达到173.48万亿元，仅上半年新增7.59万亿元。
钱越存越多，债越还越少，消费越来越冷。央行二季度调查显示，62.9%的居民倾向于“更多储蓄”，仅22.5%倾向于“更多消费”。
这组数据指向一个清晰的诊断：中国居民部门正在主动缩表——提前还贷、减少借贷、增加储蓄。与其说是消费意愿下降，不如说是一种防御性反应。名义房价自峰值已下跌约30%，由此带来的负面财富效应已成为居民信心和消费的持续性拖累。
1.2 负反馈循环的传导机制
房价下行触发了一个多环节的负向螺旋：
房价预期走弱→居民房产账面资产缩水→资产负债表承压→预防性储蓄上升、缩减可选消费→形成资产缩水压制消费的负向循环。
这一循环的致命之处在于负债端的刚性。住房在中国居民资产中占比约50%，房价下降压低家庭资产估值，但负债相对刚性;有债务家庭因受房贷刚性支出和流动性约束，消费受到显著抑制。2026年4月单月，住户中长期贷款出现净偿还3408亿元，即当月居民偿还的中长期贷款超过新发放规模，提前还贷规模创历史新高。
1.3 辜朝明的诊断与局限
辜朝明的“资产负债表衰退”理论精准描述了这一现象：当资产价格泡沫破裂后，私人部门的行为目标从“利润最大化”转向“债务最小化”，整个社会陷入“合成谬误”——每个人都在做对自己而言正确的事，但整体却得到错误的结果。
但辜朝明开出的药方——政府充当“最后的借款人”，通过财政扩张和债务货币化实现“和谐去杠杆”——本质上是**在旧范式框架内修补**。它解决的是流量问题(谁来借钱花)，而没有触及存量问题(家庭资产负债表的估值锚定机制本身是否合理)。更重要的是，**它没有回答一个根本性问题：为什么自住房的价格波动应该直接影响家庭的资产负债表和消费决策?**
这正是东方共生经济学需要介入的地方。
二、政策建议核心：自住房买入成本确价确权
2.1 基本定义
自住房买入成本确价确权，是指对居民家庭唯一自住住房(或符合一定条件的自住住房)，以其实际买入成本(含购房款及相关税费)为基准，在不动产登记系统中进行独立于市场价格的“成本确价”登记，并赋予该家庭在资产负债表核算、信贷评估、税收征缴、消费信贷准入等制度场景中，以该成本价作为自住房价值锚定基准的权利。
通俗地说：你花300万买的房子，在制度上永远记作300万——不管市场价涨到500万还是跌到200万，你的“制度性财富”不会因此膨胀或缩水。
2.2 核心机制：三个分离
这一方案的核心逻辑，是将自住房从“投资品”与“消费品”的混淆状态中解放出来，实现三个关键分离：
第一，自住房“居住功能”与“投资功能”的制度分离。自住房的本质是消费品——它提供的是居住服务，而非资本增值工具。将自住房纳入投资品框架进行估值，是工业文明房地产金融化的产物，而非住房本质属性的要求。买入成本确价，就是承认自住房的消费品属性，将其从投资品的估值波动中剥离出来。
第二，自住房“制度性价值”与“市场交易价格”的分离。市场交易价格反映的是边际交易者对未来的预期，而制度性价值锚定的是家庭的真实居住成本。两者本就属于不同维度，不应混为一谈。买入成本确价，让家庭资产负债表中的自住房价值锚定在“我实际付出了多少”这个确定性基础上，而非“市场认为它值多少”这个波动性基础上。
第三，自住房“负债端刚性”与“资产端弹性”的不对称性纠正。当前制度的核心矛盾是：房贷是刚性的(每月还款额固定)，但房产估值是弹性的(随市场波动)。这种不对称性使家庭在经济下行时承受双重挤压——既要还固定的贷款，又要面对缩水的资产。买入成本确价，是在资产端建立一个“制度性稳定锚”，以对冲负债端的刚性压力。
2.3 制度设计要点
确价范围：仅适用于家庭唯一自住住房，或符合“人均面积不超过一定标准”的自住住房。多套住房、投资性住房不适用。这一界限的核心目的，是将“居住权保障”与“投资行为”严格区分——自住房是基本生存条件，投资性房产是市场行为，两者适用不同的制度逻辑。
确价时点：以购房合同签署并完成不动产登记时的实际成交价格为基准，包含购房款、契税、维修基金等直接成本。已购房家庭可申请追溯确价，以原始购房合同和完税凭证为依据。
确价效力：确价结果在以下场景中具有制度效力——(1)家庭资产负债表编制中的自住房价值核算;(2)银行信贷评估中的家庭净资产计算;(3)消费信贷、教育贷款等普惠金融产品的准入评估;(4)遗产税、房产税等税基计算中的自住房扣除;(5)社会保障、法律援助等公共服务申请中的家庭财产认定。在自愿出售房产时，仍以市场交易价格为准——确价不限制交易自由，只稳定“持有期间”的制度性估值。
动态调整机制：确价并非永久冻结。当家庭因改善居住条件而“卖一买一”时，新购住房重新按买入成本确价。当自住房因城市更新、原拆原建等原因发生实质性变化时，确价相应调整。但**不因市场价格波动而调整**。
与现有不动产统一登记的衔接：中国已全面实现不动产统一登记，技术上完全具备在现有登记系统中增设“成本确价”字段的条件。部分地方已在探索存量房“一房一价”数据库和电子评税系统，为成本确价的技术落地提供了可复用的基础设施。
三、东方共生经济学的理论论证
3.1 关系本体论：自住房的价值是“关系性的”，而非“实体性的”
实体本体论将自住房理解为一个“独立实体”——它的价值等于市场交易价格，是一个可以被精确计量的“客观数字”。当市场价从300万跌到200万时，家庭的“财富”就“缩水”了100万。
关系本体论则揭示了一个不同的真相：**自住房的价值，不在于它在市场上“值多少”，而在于它在家庭四缘网络中承担什么功能。** 它是亲缘共同体的栖居之所，是己缘安顿的物质根基，是群缘交往的空间载体，是道缘感知“安居乐业”的现实依托。这些功能的价值，不随市场价格的波动而改变——你住在同一套房子里，它为你提供的居住服务、情感归属、生活秩序，不会因为市场价下跌30%而减少30%。
买入成本确价的经济学含义，就是将自住房在制度核算中的价值锚定在“它为家庭提供的真实功能”之上，而非“市场对它的投机性定价”之上。
3.2 道体周期之道：用制度性稳定锚对冲周期性波动
道体告诉我们，周期之道不可违逆——房价有涨有跌，这是市场的本然节律。但周期之道同样要求我们，在波动中守护系统的自组织能力和深层秩序的完整性。
当前的制度设计存在一个根本性缺陷：它将家庭资产负债表完全暴露在周期波动之中。房价上涨时，家庭“财富幻觉”膨胀，过度加杠杆;房价下跌时，“财富损失感”急剧收缩，消费信心崩塌。这种“顺周期放大”机制，使家庭部门在繁荣期积累脆弱性，在衰退期承受全部冲击。
买入成本确价，是在制度层面为自住房建立一个“周期隔离层”——**让自住房的居住功能不因投资功能的波动而受损，让家庭的基本生存条件不因市场周期的涨落而动摇。** 这不是“对抗周期”，而是“在周期中守护底线”。
3.3 德用·分配正义：纠正自住房金融化对中低收入家庭的系统性不公
自住房金融化的最大受害者，是中低收入家庭和年轻购房者。他们在房价高位入市，以最高的杠杆率承担了最重的房贷，却在房价下行时承受了最大的资产缩水。高收入家庭可以通过资产组合分散风险，而中低收入家庭的资产高度集中于自住房，几乎没有对冲手段。
买入成本确价，本质上是一种结构性再分配——它将自住房从“金融资产”的估值逻辑中部分解放出来，使中低收入家庭的自住房在制度上不再随市场波动而“缩水”。这是德用“分配正义”在住房领域的制度化表达——不是通过税收和转移支付的事后再分配，而是通过制度设计本身，让自住房的居住属性优先于投资属性，让生存权优先于投机权。
3.4 物能夯实：为家庭资产负债表提供制度性承载底盘
在四缘三能框架中，自住房是家庭“物能”的核心组成部分——它是家庭抵御风险的物理底盘，是家庭在不确定世界中“站得住”的物质基础。
当前的困境是：这个“底盘”本身是不稳定的。市场价格的波动使家庭物能持续受到侵蚀，进而传导为亲缘关系紧张、己缘焦虑加剧、群缘消费萎缩、道缘方向迷失。买入成本确价，是在制度层面为家庭物能建立一个“承载锚”——让家庭的物质基础不因市场情绪的变化而动摇，让物能的积累成为长期确定性的事业，而非短期投机性赌博。
四、国际经验参照
德国的“自住房非投资化”传统。德国长期保持较低的住房自有率(约50%)，租房市场发达且受严格保护，自住房在税收和金融政策中被明确界定为消费品而非投资品。德国的经验表明，将自住房从投资品框架中剥离，并不阻碍经济发展，反而有助于金融稳定和社会和谐。
日本的教训。*日本在泡沫经济时期将自住房高度金融化，泡沫破裂后家庭资产负债表严重受损，形成了持续数十年的“资产负债表衰退”。辜朝明指出，日本的经验表明，当资产价格泡沫破裂后，私人部门的修复过程极其漫长，政府的财政刺激虽然必要，但无法替代制度层面的结构性改革。
新加坡的组屋制度。新加坡通过组屋制度实现了“居者有其屋”，组屋的定价机制独立于私人房地产市场，以家庭收入和中位价格为锚，而非市场投机价格为锚。这种“制度性定价”机制，是买入成本确价思路在公共住房领域的成功实践。
五、预期效果与风险边界
5.1 预期效果
短期：稳定消费信心。自住房买入成本确价最直接的效应，是切断“房价下跌→财富损失感→消费收缩”的传导链条。当家庭在制度上不再感知到自住房“缩水”时，预防性储蓄动机将减弱，消费意愿将回升。
中期：降低金融系统性风险。自住房估值不再随市场波动，将显著降低银行抵押品价值的顺周期波动，减少“房价下跌→抵押品贬值→信贷收缩→进一步下跌”的金融加速器效应。
长期：引导住房回归居住本质。当自住房在制度上不再是“投资品”时，投机性购房需求将系统性下降，住房市场将逐步回归“居住需求驱动”的理性状态。
5.2 风险与应对
风险一：可能被误解为“房价托底”政策。澄清：买入成本确价不改变市场交易价格，不限制交易自由，不影响市场出清。它只是“制度性估值”的稳定，而非“市场价格”的干预。
风险二：可能产生道德风险。部分家庭可能利用确价机制进行制度套利。应对：严格限定适用条件(唯一自住房、面积标准)，建立跨部门信息共享和核验机制。
风险三：可能延缓必要的市场调整。如果确价机制被过度使用，可能延缓房地产市场的正常出清。应对：明确确价仅适用于“持有期间的制度性核算”，不影响市场交易和破产清算中的资产处置。
六、结语：让自住房回归“家”的本质
自住房买入成本确价确权，不是一个“救市”政策——它是一次制度哲学的回归。
工业文明将住房变成了金融资产，让“家”变成了“投资品”，让每一个家庭都成为了房价波动的“人质”。当房价上涨时，人们为“纸面财富”的膨胀而兴奋;当房价下跌时，人们为“资产缩水”而恐慌。但“家”从来就不是一个投资品——“家”是四缘网络的物理载体，是亲缘共同体的栖居之所，是每一个普通人在不确定世界中最后的确定性。
买入成本确价确权，就是用制度的方式宣告：你买下的那个“家”，在制度上永远记作你为之付出的真实代价。市场的涨落不影响你的居住尊严，不影响你的消费信心，不影响你在关系中安顿自己的能力。
这，就是东方共生经济学为化解家庭资产负债表困境提供的制度方案——不是对抗周期，而是在周期中守护“家”的确定性。
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