大建保障房面临的资金问题及对策

大建保障房面临的资金问题及对策 　　

温家宝总理在2011年《政府工作报告》中明确表示要“扩大保障性住房建设”，而具体的数字指标则定在了“今年再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套”，而“十二五”中国将完成3600万套保障房。这样大规模的保障房兴建计划，给数以千万城镇住房困难家庭带来希望。但是在令人高兴之余，问题也同样复杂。关键问题是，保障房的建设资金如何获得？

针对这个问题，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，按计划，今年预计需要投入资金1.4万亿元，完成今年1000万套的任务，其中有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集：比如通过政府财政预算、土地出让净收益提成以及住房公积金等几项常规途径来筹措，所采取的是“政府主导，社会参与”思路。　　

但据一些专家学者分析，这些渠道和思路都存在一定问题：地方政府财政相对紧张，本来就有点依赖土地财政，因此通过政府财政预算、土地出让净收益提成来筹措资金将会比较困难；而通过住房公积金，社会参与来筹资，也因廉租房、公共租赁住房等保障房的建设收益难以保证，也将面临一些风险，许多障碍。

同时笔者觉得，政府将这么多钱投入到保障房建设中，那就难以再大量增加教育，科技等其他重要领域的投入，这对我国发展来说，也是个问题啊。

对此，笔者认为若能借鉴一些地方政府出售廉租房的经验，允许廉租房、公共租赁住房先租后售，那么就可通过一系列政策设计来解决大建保障房面临的资金问题等等了：

首先统一保障房政策：现行保障房中包括廉租房、公租房，经济适用房，两限房，棚户区改造拆迁房等不同种类。其中廉租房、公租房是保障房建设难点所在。而若能允许廉租房、公共租赁住房先租后售，就可这些保障房型捆绑起来统一融资建设运营：　　

即将房型统一为“保障型租售房”。为方便将来出售，其宜为小户型、功能齐全、位置适中，面积可接近经济适用房标准。虽然这样做建设成本会提高，但为了能以下述政策设计解决融资问题，这也是值得付出的代价。　　

对于原廉租房对象，政府将以补贴房租方式帮其承租保障型租售房。而原公共租房政策对象，则可参考现有公共租赁住房政策执行；对于原经适房等适用对像，则鼓励其先租后买。但各类都须租住满5年才可按市场价申请购房屋产权。　　

至于棚户区改造拆迁房，由于其性质不同，难以执行先租后售政策。因此要么从保障房中单列出去，要么都实行货币补偿后，再按上述方式执行。　　

而各型保障对象的租房比例，可参考现有计划之各类比例，来确定将来“保障型租售房”分别配租之比例。　　

同时各型保障对象可以相互转化，廉租房住户收入水平等改善至相应标准后，则应该改以公共租赁房租价或市场价交租，政府不再发放补贴。而公共租房者收入水平等改善至相应标准后，也需按市场价交房租才可续租。一般都不必要求其退房，但申请和轮候期间做假骗租的，拒交房租等的例外。当然他们收入水平等改善，不愿再住这样的房子也可退租的。　　

出售方面，应该规定一般情况下只能由原租住户申购，不能向其他人出售。加上上述租住满5年才能申购，或许能够减少保障房政策中的投机寻利机会，以便真正地多保障低收入者的住房需求。出售时扣除房屋建设成本等相关费用后，地价部分由保障型租售房运营公司与当初划出土地之地方政府分享，具体比例可参考现有中央规定：土地出让金净收益10%必须用于保障性住房建设标准。将1０％的地价收益留给保障房运营公司，进一步增强其还本付息能力。为此，或需将对保障房土地的无偿划拔方式，改划无息租借方面，尽量使保障房运营公司对保障房拥有较完全的产权，以便将来出售等。　　

虽然这样完全还本不太可能，但只要能保证付息能力，则不但现在融资容易，将来也能以借新债还旧债的方式运营下去了。

至于按上述做法，将来可出租房源会变少的问题，到时候又可视机再建设嘛。

而具体建设运营方面，虽然一般民营企业，社会机构也可参加，但由于保障房的特殊性，或许还是要组建大型运营公司来专门负责，捆绑不同地方的保障房，方便统一融资等等。比如由省级或中央国资部门建立国有保障房运营集团公司。

这样政府通过政策设计，发放租房补贴等，来引导社会机构、企业等来建设运营“保障型租售房”，则财政支出资金或许就能大为减少，减轻政府之筹资压力，保证保障房建设规模数量了。　　

-------陈健敏　　

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