全国各地平均房价很可能下降70%

作者：孙金伟编辑：先见策划和知识银行及头脑风暴加戴维评论

坦率地说，预测中国房价走势存在很大风险，因为，中国房地产市场完全有地方政府和房产开发连手掌控，在这种非市场公开公平公正竞争的现实环境下，预测房价走势非常艰难。多年前，笔者就是因为对房价走势预测分析发生严重错误，因而丧失了许多获取暴利的商业机会。

然而，在中央政府推出房产限购的今天，未来中国房价走势如何？是小幅下降？大幅下降？还是继续上涨？

今天，房价高低问题，已经不仅仅关系到平民百姓的生存质量，而且，关系到房产开发投资商发展命运，还关系到各地政府的财政收入，更关系到中国经济能否成功转型升级？

最近几年，中国政府曾经连续出台了无数次调控房地产市场政策措施，每次被网民称为史上最严厉的调控政策出台后，全国各地的房价不仅不降，反而扶摇直上。为什么会出现这种与中央调控政策和平民百姓期望看似截然相反的市场结果？

其实，原因非常简单，翻遍所有中央政府调控房地产政策措施，从来没有提到过要降低房价，只是提到要控制房价过快上涨，也就是说政府容许高高在上的房价继续上涨；既然政府也容许房价继续上涨，自然，全国各地的房产开发商心领神会，不涨白不涨，过去十多年房价年年高速上涨就不足为奇。然而，今天，十年后全国各地房价年年快速上涨的后果是什么？民怨沸腾，投机疯狂，泡沫四溢，市场混乱，经济畸形，危机四伏；如果继续听任房价上涨，那么，中国经济随时可能爆发数倍于2008年的经济社会危机和灾难！

笔者曾经作为上海房产市场的开创者之一，对中国房地产市场混乱局面非常清楚，事实上，从一开始中国房地产就充满混乱和黑暗，比如当年全国房地产市场启动最早的广东和海南及沿海地区，行贿受贿、买空卖空、屯地炒地、粗制乱造、武力强拆、银行骗贷、虚假销售等等，中国商业上所有罪恶，房地产市场几乎全部存在；二十多年来，中国房地产市场运行和治理非常类似足球市场，虽然，在上世纪中期，中央政府对沿海地区房地产市场进行过一次全面清理工作，不过，由于卖地财政对地方政府的财政收入诱惑太大，房地产市场清理工作只是进入到买空卖空土地的浅表层就不得不中途停止；如同，当年政府主管当局号称要大力整治混乱黑暗的足球市场那样，最后以抓个把假哨了结市场整顿，今天，中国足球只能眼睁睁目睹衰败不堪的结局；比较中国房地产市场的混乱黑暗，足球市场只能算个零头小弟，如果，今天中国房地产市场调控治理还是停留在高喊口号发发文件，那么，结局必然比足球市场更加悲惨。

因此，无论各地政府愿意还是不愿意，各地房价下降已经成为必然趋势！只是房价下降比例多少有待时间历史来证明！根据全球各国曾经发生的房地产市场泡沫危机大爆发的历史分析，未来两年各地平均房价下降很可能超过70%，特别是许多房地产投机泡沫巨大的省市。

理由一，支撑中国各大中小城市房地产市场年年疯狂上涨的所谓刚性需求，就是中国农村人口转移到城市；确实，中国巨大移民人口是全国各地住房需求发展主要动力，也是过去三十年中国房地市场连续高速发展的重要力量；可是，不要忘记，全国各地房地产市场经过二十多年高速发展，今天房价已经高高在上，绝大多数人已经无力承受今天高房价，因此，虽然购买需求仍然存在，但是已经失去购买力，无法变成实际消费需求，所谓低房价时代的刚性需求早已是十多年前的虚幻口号。

理由二，事实上，今天全国各地政府也充分认识到大多数人已经无法承受高房价的客观事实，因此，今年，全国各地开始大规模建设经济适用房，试图缓和无力购买的住房困难人群，可是，另外一个更加窘迫客观事实出现了，虽然经济适用房房价比较市场商品房价格低近50%，大多数人还是无力承受，还有今年经济适用房供应量远远不能满足需求。

理由三，如果让全国各地房价维持现状或继续上涨，虽然，这种做法可以让前期投资投机房地产市场的开发商和投资者避免亏损，甚至继续赢利，也可以继续维持各地政府卖地财政巨大收入，但是，过去十几年中国房地产市场积累的巨大泡沫就会进一步扩大，在这种长期房地产市场暴利驱动下，全国各地各行各业投资投机还会进一步蜂拥而入，那么，中国经济产业转型升级只能成为一句空话口号。

理由四，房价下降30%既不能满足大批刚性自住需求人口的购买能力，也不能满足炒底投资投机资金的心理需求，因此，按照全球各国房地产市场泡沫破裂后出现的普遍规律，房价下降50%时，大批投资投机资金才会进入市场炒底。

理由五，按照国际经验，当年美欧发达国家爆发经济金融危机时，房价都曾经下降到70%，我国香港台湾地区也是如此。因此，中国大陆许多省市平均房价也可能下降70%。

因此，我们认为，目前是过去投资投机房产抛售房产避免亏损减少亏损的最后时机，也是全国各地银行收回房地产开发投资贷款最后时机。

如果，全国各地政府仍然像过去十几年调控房地产市场那样阳奉阴违走过场，在今年年底或明年放松房地产市场调控整治政策措施，那么，明年房地产市场价格继续反弹上涨，中国整体经济崩溃时间将会加快到来。

如果，全国各地政府能够科学合理制定全国房价快速下降后的应对措施，那么，中国房价完全可能在下降50%后停止下降，并且，经过科学合理治理，真正做到优胜劣汰，那么，中国房地产市场有望走入可持续发展轨道。

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2011年10月16日　星期日于上海14：52

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