马光远：2012年国家将更严厉调控,房价将暴跌
作者:马光远
马光远：最近我到很多地方参加一些论坛、会议，大家对中国经济最关注的问题还是两个价格。第一个是物价，第二个房价。
关于房价可能大家说得非常多，但是大家更关注的是2012年的政策会怎么样？有很多人认为如果政策松动的话，2012年房价不排除有反弹的可能。在这种情况下，对于2012年的房价，我们考虑的时候除了政策以外，对于房屋的供需平衡，对于开发商的资金链，对于房地产的基本状况，对于未来大家对房价的预期，我想做一个全面的考虑。
对于房价本身，大家公说公有理，婆说婆有理。但是总体来讲，我们要预测2012年的房价，包括房地产走势的话，应该从中国的宏观经济，包括从开发商短期的资金链，从房地产本身所处的周期等一系列的因素去考虑，这样更加全面一些。
我想从这几个方面给大家做一个梳理：第一，昨天国家统计局公布了2011年中国宏观经济数据，最引人注目的数据就是中国的GDP增长在2011年达到了9.2，在全球的主要经济体里面是最高的。这个成绩意味着在2012年之后，中国经济所谓的出现硬着陆的概率变得已经比较小，这是宏观经济基本面的情况,这是国家将敢大胆继续调控房价的第一个理由.
第二点是房地产的情况，公布数据的一个重要数据就是房地产的情况。房地产的情况我想从这几个角度去讲，第一是房地产的开发投资，尽管2011年的调控非常严格，但是房地产的开发投资仍然增加了27.9%，增长非常快。也就是说一方面我们在继续加紧调控，另一方面房地产本身投资的增速尽管在降低，但是整个增速本身还是比较高。这是国家将敢大胆继续调控房价的第二个理由.
第二个数据比较关键，就是商品房的销售和代售情况。在2011年所谓最严厉的宏观调控的一年，全国商品房的销售面积超过了10亿平方米，比2010年增长了4.9%；代销面积上，国家统计局有一个统计数据说，2011年末的时候，全国商品房的代售面积达到了2.7亿平方米，创造了一个新高。也就是说，从销售面积来讲在增长，但是增速在下降，我们根据这个数字可以来判断一下供需面的基本情况。
第三，在20家上市公司的房企公布的数据里面，根据中央地产的统计，目前目前绿城、首创、合景等20家上市房企的销售业绩合计为7000多个亿，但是距离目标的销售业绩仍然有很大的距离。
第四是资金链的紧缺，根据统计2012年整个房地产资金的短缺达到了万亿以上。2008年我们遇到过，如果2012年遇到，意味着整个房地产企业可能因为资金链的紧缺出现大幅度的降价促销。
无论从中国的经济的基本面，还是房地产的情况、供需状况、资金链的状况来看，种种数据表明，2012年对中国房地产来讲，第一是真正的转折点，房价会继续进入下降的周期，第二，房价出现2009年、2010年那种暴涨的情况，我想彻底不复存在。
目前万科已经启动了冬天模式，也就是房地产要回归正常利润。如果房地产转变成一个正常利润行业的话，根据中国2011年统计的城镇人口已经超过农村人口的数据来讲，我想在城镇化没有完成的情况下，房地产本身的暴利还没有结束。
所以综合种种要素，我认为2012年中国的房地产基本可以判断，第一重视民生国家将继续调控,不可能给房产病以反弹的余地;第二点被捆绑的泡沫正逐渐被放气,不可能暴涨膨胀;第三点，整个房地产的整个预期会有一个逆转(降价拉销量);第四点房地产企业会调整自己的营销策略和定位，把自己从一个暴利的行业转变成一个正常的行业。
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