住房限售调控目标在于稳房价保增长

易宪容 | 青岛大学财富管理研究院教授

2016年930房地产调控政策出台以来，全国的房地产市场调控政策出台基本上没有停过。目前，这些房地产调控已经扩展到50多个城市了，所谓的史上最严厉的房地产调控“五限”政策(限购、限贷、限价、限售、限制商改住等)，也从一个城市另一个城市向蔓延。但是，房地产调控政策出台了这样多，甚至于房地产调控的行政性手段无所不用其极，结果是国内的房地产市场仍然火爆，全国各城市的房价仍然在上涨，住房的销售还在创历史最高纪录。

从国家统计局公布的数据来看，1-8份，全国商品房销售面积同比增长12.7%;全国商品房销售额同比增长17.2%。尽管两者增长比去年有所放缓，但仍然在2016年的房地产增长创历史记录的高点上再创历史记录。更为重要的是中部及西部地区商品房销售额增长仍然保持在26.0%及35.1%的大幅增长，国内三四线城市也走上了快速增长之路。而正因为只有少数一线城市住房销售增长有所下降，而全国的绝大多数城市的住房销售仍然处于火爆之中，从而使得国内绝大多数房地产上市公司由于今年上半年业绩惊人，其股价也出现爆发性上涨，创一个又一个的历史新高。股市投资者全面看好国内房地产市场。而国内房地产市场火爆不仅表现为住房销售快速增长上，更主要是表现为房地产的固定资产投资及房地产企业购买土地的增长上，这些同样保持在较高的增长水平。也表现为国内房地产市场价格仍然处于全面上升的态势中。

可以看到，在一年来陆续出台的房地产调控政策作用下，东部及一线城市及部分二线的楼市开始降温。比如，8月70个大中城市楼价增长按月、按年升势都在放缓，8月70个大中城市新建住宅价格按月上升0.2%，环比升幅有所回落，但按年则上升8.3%。8月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为46个，持平的6个，下跌的18个。8月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的68个，同比下跌的1个，全国主要城市的房价都在上涨。其中，长沙、蚌埠、北海同比分别上涨16.9%、15.2%、14.9%。也就是说，房地产调控政策出台了一年，但全国的房价仍然处于快速上涨的通道上，即使看上去有些城市的房价环比的些许涨幅放缓，但这多是地方政府房管部门操弄的结果，是为了达到中央政府所要求的房地产市场调控目标。环比下降零点一，同比可上涨双位数以上，国内房价要调整肯定是猴年马月。

而9月22日7个城市同时发布房地产调控政策，估计这是中央政府对这些城市的房地产市场表现不好，要求加大房地产市场调控力度的结果。比如，重庆宣布23日起新购住房两年内不得交易;南昌规定住宅获得不动产证后2年才可转让;西安宣布商品住房调价前需向物价部门申报;南宁规定二套及以上住房满两年方可转让;石家庄启动限售最长5年内不得交易的规定;长沙规定首套房获得产权证后3年才能买第二套房;贵阳规定购买后的住房限售3年等。

这些城市出台的房地产调控政策，尽管文字的表达方式有些许差别，但方式基本上差不多，即所购买的住房限售，只不过不同城市限购销售的时间不同而已。可以看到，这些出台住房限售政策的城市，以同比来看，其房价基本上处于快速上涨态势下。特别是长沙等城市，房价上涨幅度更是惊人。而房价快速上涨，一定会驱使住房投资者涌入市场。这是推动这些城市房价上涨的动力。

而这些一年来房价上涨较快的城市出台住房的限售政策，不仅意味着这些城市的房地产市场是住房投机炒作为主导的市场，也意味着这些城市政府新一轮的住房饥饿营销开始。因为，这些地方政府的住房限售政策，表面上是不能让这些城市的房价再快速上涨，因为这种情况出现与中央的房地产政策精神相悖，是一个政治问题，地方政府官员没有人愿意为此承担这种政治责任，所以如何让快速上涨房价不再上涨，在他们看来限售是最好方式。

但这种住房限售政策也向房地产市场发出一个清楚明确的信息，就是这些政策出台快速上涨的房价会停止下来，尤其是在规定限制的期间更是如此，但是所购买的住房不能够出售了，那么这些已经购买的住房在所限制出售的期间，其价格既不会上涨也不会下跌。其购买后的住房不能够销售，哪来的涨跌的对价，因此这些城市的房价会稳定在地方政府所希望的水平上。同时，住房限售政策也向市场显示，由于购买后住房不能够出售，看上去是限制住房投机炒作者的短期炒作，实际上会让市场销售的二手住房供给减少。如果新建的住房是既定的情况下，只要有购买住房者进入，这种政策同样会不断地推高房价。所以，2年或3年后，这些住房限售政策出台的城市，其房价水平可能比不出台限售政策还要高。聪明住房投机炒作者看到政府这些政策意图之后，可能会更是涌入市场，只不过他们由以往的住房短期炒作加长些炒作时间而已。

可见，这些城市都出台住房限制政策，目标是短期内不让快速上涨的房价再飚升，是短期内让其城市的房价稳定。这是一个政治任务。但实际上，这些住房限售政策还在推动房价上涨预期，还在鼓励住房投机炒作者进入市场，甚至于这可能是这些城市住房饥饿营销的新方式。早已经出台住房限售政策城市的房地产市场情况已经表现是这样，那么这些新出台限售政策的城市的房地产市场也会如此。可能这正是这些城市地方政府所要达到目标。

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