房价、崩盘、拐点、过热、泡沫

房价、崩盘、拐点、过热、泡沫　　

关于房地产，当前大家的眼球都聚焦在房价上。崩盘、拐点、过热、泡沫，一时成了热词。有人画了一个崩盘时间表（图），任志强说不会；龙永图说有需求就没有泡沫，任志强也说没有泡沫；至于拐点，普遍的观点是：看政府的决心。　　

这些热词，说的是现象，不触及实质，但是，从“房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。”可以看到，这是国发【2010】10号文件房地产新政的着眼点。所以，应当首先考察它。　　

从国发【2010】10号文件认为“增加了金融风险”看，政府有崩盘的担心。　　

我不认同“崩盘”说，中国现在的问题不能完全同日本比较，任志强说的对：“中国宏观经济的基本面并未发现改变”，中国政府“不会让中国的经济陷入长期的低迷状态，这肯定是不会出现的。”　　

崩盘的可能性产生于两个方面：一是资金链断裂了，二是房地产过热，严重的供大于求。现在的中国，这两方面的情况都不存在。　　

不要认为金融危机，真的就是缺少资金，不是的。马克思主义已经阐明了资本的积聚。积一般是在资本主义生产的繁荣阶段，资本通过剩余价值的生产而自行增殖，是资本普遍的积累；聚则发生在资本主义生产的危机阶段，特别是金融危机中，这时是一部分资本被另一部分资本吞并，这是零和，资本家的资本并没有因此完全灭失，而是从一些资本家转移到了另一些资本家。　4月26日早晨　我从CCTV听到，英国富豪的资产，在这次金融危机中增加了30％。这些资金正在寻找机会转化为资本，而中国的房地产业，现在正是好去处。为什么？概言之，因为中国正处于城市化进程中，因为人民币预期必然要升值。所以，以日本为参照，预言中国房地产业即将崩盘，这种经验主义的方法不对，没有看到在这两方面，中国与日本都处于完全不同的情况。日本当时的情况是，城市化已经完成，日元超值；现在中国的情况是，国内外的资金都急于通过房地产业转化为资本，国内需求支持房地产业发展，人民币币值不高。　　

中国还有一个不能崩盘的理由，那就是：房地产业是稳定中国经济发展的支柱产业，是地方财政的主要来源。房地产业崩不得盘，所以有国发【2010】10号文件。　　

我们在探讨崩盘问题时，已经触及“过热”问题，也否定了它的存在。这里且不说城市化要求发展房地产业，每年几百万上千万农民进城务工，需要增加多少住处，相应地需要多少吸收农民工劳动和服务于农民工工商业用房，就从现在的城里人来说，80后、90后以及以后的新生代，就需要为他们盖许多住房。以我家来说，祖孙三代已形成七个家庭，但仅有两套住房，五个家庭都是住的出租屋，仅可安身。所以，现在决不是建房过热，这个认识的完全错误的。现在房地产的问题，是供不应求，是如国发【2010】10号文件所说：“房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度”。　　

但是，我不认同中国房地产业没有泡沫的说法，对此无论是任志强、龙永图以及其他什么人的如此说法都是不对的。首先，从房价上看，无论是价值方面还是购买力方面看，都有泡沫，而且有很多的泡沫。　　

购买力方面无需我说了，国发【2010】10号文件指出“房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度”，讲的就是房价超过了居民的购买力。这也是大家都看见了的：两万多、三万多、四万多一平米的房子，一般的工薪阶层是买不起的。关于这一点，任志强讲得最直白，房地产开发商是为有钱人而不是为普通职工、大学毕业生们盖的；他在《解读》中说得好：“对于买房者来说，永远都是需求与能力的对称”。现在的房价使人们的能力与需求极不相称，于是现实的需求转化为泡沫，或者说人们的需求被房价的泡沫淹没了。　　

关于价值，国发【2010】10号文件指出“房价过高”，就是住房价格已远超出它的实际价值。这个从房地产业的高利润已经反映出来了。住房价格之远超出它的实际价值，我在《从价格分析中国的房地产问题》文中已经有分析地指出了。这是虚高，是垄断造成的；同时，也反映了中国的房地产业供不应求，还不热。　　

其次，住房的面积也超出了许多人的需求和购买力，这也是一种泡沫。同时，大面积住房还减少了单位土地上可建筑的住房量，加剧了“住房难”。　　

基于房价过高的客观存在，在住房出台国发【2010】10号文件，坚决遏制的政策下，拐点必然出现，而且已经开始了。尽管任志强等房地产商反对政府干预，但是由于他们愚蠢地藐视政府，迷信市场，竟然不给政府面子，顶风而上，逼得政府“严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了”。　　

任志强过分地小看了政府的作用，或者认为政府在市场中只起消极的破坏作用，没有积极的建设作用，他的这种认识不符合实际，错误地认识市场。市场并不是真的自由平等的场所，资产阶级经济学说“自由市场”，是表象。事实上，市场是社会生产中人与人的交往场所，是一种关系，是各种力量相互作用的场所。资产阶级经济学有博弈理论，这种博弈，不正是一种关系，各种力量相互作用么？自从凯恩斯以后，自由市场经济已经转化为混合经济，即在政府宏观控制下的市场经济。这就是说，实践已经纠正了经济学的旧观念，承认了政府也是市场中各种相互作用的各种力量的一种，而且是日益显示其强大的一种力量，特别在危机中。任志强和房地产商感觉到了这一点，他们只是不甘心接受政府的宏观控制，要同政府博弈。　　

任志强已经回应国发【2010】10号文件：一是他认为、或者他希望“政府是头脑清楚的”，“当房价满足了当局者的管理目标时，或是预期坏于管理当局的目标时，比如过度的下跌和恐慌性的下跌时，当局一定会改变现行的政策的”；二是如果政府坚持干预市场，那末，房地产商将以退出市场——“房价会下降，那就不盖了，……市场不好了，发展商就不会去投资了”——逼迫政府退出市场。

任志强不希望出现拐点，房地产商在和政府博弈。我认为，如果政府与开发商的博弈来解决中国的住房难问题，结果还是两败三伤：开发商和政府都失败，开发商、购房者、国民经济都会受到损伤。所以，事情会有妥协，房价会下降，开放商也会继续盖房。

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