狂热注定灭亡，房产商与地方政府应回归理性
/叶楚华 余治国
推荐《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
房产泡沫对一国经济长期的破坏早已被人们所熟知。《世界金融五百年》一书指出，近代以来各国出现的房产泡沫现象会造成严重的经济后果，甚至是政治后果。我们的决策层同样早已知道，必须要改变房产过热的非理性繁荣局面。有介于此，决策层通过各种手段来对房产进行调控，包括各种经济手段，甚至是指令型的行政手段。毕竟在中国，市场调控手段极易失效，唯一能保证达到目的的终极手段只能是行政手段。
当然房产市场本身具有一定的规律性。就拿美国来说，自1800年以来，美国房产业、土地销售和或不动产建设高潮基本上一直每隔18年循环一次。并且这个过程具有一定的规律，银行信贷过快扩张而导致资源配置扭曲，土地投资形成热潮，投资逐渐转变为投机，随之便进入衰退。
信贷与房产泡沫密不可分。不做过多解释，简而言之，就是做资本资产的房产是货币增发机器，也是通胀的原因之一。中国房产泡沫早在2008年就应该破裂了。但是在2009和2010年，决策层为了应一时之需，急剧扩大信贷。仅2009年银行信贷就增加了近9.6万亿元，这相当于于整个印度银行信贷体系贷款规模的2倍。
房产泡沫因此而急剧扩张。在中国房产泡沫最严重的市场上，房价与年租金之笔高达50-60：1。众所周知，次贷危机因美国房产泡沫而引发。但就在2006年美国房市泡沫达到顶峰时， 最高不过也就是40：1的数据。目前美国房产市场的年租金回报率（年租金/房产市价）平均约为6%，房价与年租金之比约17：1。美国房产的这个数据略高于中国商业银行的定期存款利息，但却远高于中国房产的年租金回报率。如果要将房产的年租金回报率提高到银行定期存款的水平，中国各地的房价至少应下跌30%-60%。
房产泡沫由此可见一斑。但是，如果仅仅遵从所谓的市场规律，任之随之而不进行政府干预的话，结果显而易见。1930年经济大萧条便是明证。2007年次贷危机之后，美联储给华尔街金融机构注资7万多亿美元也证明了这一点。那些口口声声自称哈耶克的信徒们，在面对实际的市场崩盘时只信奉政府干预。
实际操作与理论有太大的差距，在中国亦然。房产调控也是自然而然的事情，决策岑决不愿看到房产泡沫的扩大与崩溃导致严重影响社会稳定的结果。目前，房产调控已初见成效。最近，渣打银行关于中国房产商的调研数据表明，政府拍卖的土地价格下降到2010下半年土地价格最高峰时值的2/3。据报道，很多地方政府的土地拍卖也大量流标。面对这样的局面，决策层仍然再三强调要让房价回归理性。由此可见，决策层对房产调控的决心与意志。
目前中国约有3万多家房产商。花旗银行的定量研究表明，中国最大的100家房产商仅仅控制了25%的市场，企业规模排名在100-600的500家较大的房产商的市场份额在10%-15%左右。2011年，美国标准普尔对中国房产商的财务状况进行过情景试验，结果表明只有销量下跌30％，绝大部分中小房产商便将陷入绝境，破产不可避免。因此，房产业的兼并重组不可避免。
根据规定，中国的地方政府不能直接借贷。一些地方政府以投资公司的名义向银行贷款，这样的投资公司在全国约有1万来家。2009-2010年新增信贷中的大部分都流入了这些地方政府支持的投资公司手中。这些投资公司进而安排建造一些对于民众来说确属必要的基础设施建设，如农田水利灌溉设施、市政建设，等等，但其中有很大一个部分流入了房地产。因为这些贷款，地方债务增加了5万多亿，债务总额达到了10-14万亿，占GDP的25%-36%。
随着房产调控的长期延续，地方上必然八仙过海，采取各种花样百出的措施来完成那些尚未完成的项目。但是，无论他们是挪用某些用于其他目的的财政资金来变相补贴，还是强迫银行购销部分贷款，或是注资一些地方兴办的商业银行或信用社，根据目前房产调控的决策层意图来判断，很多这样地方上的项目不能产生足够的收入来还贷，其中很大一个部分的项目必定会成为烂尾工程。而只有决策层支持的具有战略价值与历史意义的大工程，如高铁建设，才能得到信贷支持。
根据芝加哥大学罗伯特• 艾利伯 教授的推算， 2011年中国经济增长率9.3%当中有3个百分点来自房产泡沫。如果考虑到待售的房产存货，因为存货在GDP核算中也算投资，还要剔除2个百分点。换而言之，房产泡沫占经济增长率的一半多。因此，中国的选择只有两个：一是像美国的格林斯潘一样，在戳破旧泡沫的同时兴起新泡沫，维持一种动态平衡，比如出台新的经济刺激计划来弥补房产泡沫崩盘的损失。这不仅需要决策层具有高超的经济平衡能力，还要具备强有力的手腕。二是退一步，进两步，降低经济增长率，维持长期的可持续发展。无论决策层的选择是什么，房产商、部分地方政府都需要回归经济理性！因为上天欲让其灭亡，必先让其疯狂！
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
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《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
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