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曹建海:房产税将推房价见顶

曹建海 · 2013-11-19 · 来源:曹建海的博客
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  房产税将推房价见顶

  “房产税扩围”是近几年来房地产市场的敏感词,一定程度上反映了公众对于房产税实施及其可能对房地产市场影响的普遍关心。面对房价高烧不退的局面,中共中央十八届三中全会《关于全面深化改革重大问题决定》(以下简称《决定》)中并没有提及实践证明效果不佳的房地产调控,而是从农村土地改革、房地产税体系建设、房产信息平台建立等方面另辟蹊径,致力于房地产长效机制建设。这些建议一旦执行,势必对普遍看涨的国内房地产市场,产生根本性的、深远的影响。

  中央决定征收房产税的目的,主要体现在三个方面:一是完善地方税体系建设,使其尽快从土地财政依赖中摆脱出来;二是调节居民财产性收入,调节居民收入分配;三是抑制多套住房囤积,防止房价过快上涨。从中国的实际情况看,在全国房价连续20多个月上涨,一线城市同比上涨超过20%的情况下,无论出于哪个方面的考虑,开征房产税都已经刻不容缓。

  依据《决定》提出的“加快房地产税立法”说法,我们预计包括房产税在内的房地产税法律法规,将在明年全国两会期间获得通过。由此也有利于解决长期以来困扰房产税的合法性和权威性问题。

  尽管如此,由于房产税属于对于房屋所有者的直接课税,开征房产税难免会遭受相关利益主体的反对。然而,如果考虑到越涨越买的住房市场,实质上已经被投机需求和投资需求所控制,如此泡沫累积可能引发的一系列问题,将给国民经济和社会发展带来深重影响,则开征房产税属于政府政策市场失灵的必要修正。

  从2011年1月开始的上海和重庆的房产税试点来看,由于征收范围较小、税率偏低,房产税既无助于增加地方财政收入(分别是每年1亿元和10亿元左右),对于房地产市场也没有起到多少调节作用。如果考虑到各地对于房产税的极大抵触态度,上海、重庆敢于先于其他城市第一个吃螃蟹,还是值得称道的。总结两地的试点,房产税的推出主要在于显示一个政策信号,但在高昂的房价和巨量的地方政府土地收入面前,房产税的力度和作用又太微不足道了。

  预计全国性的房产税法律将给出房产税的豁免条件、课税依据以及税率的浮动范围,各地可以根据自身情况选择适用性税率。房产税立法获得通过后将在全国分批实施,最早可能在一线城市实施,在规定的年限内在全国所有地方普及。

  很多人担心各地在推进房产税时避重就轻,尽可能采取轻微的税负,以免对房地产市场产生影响。在地方利益与房地产市场绑在一起时,地方必然维护房地产市场;而在农村土地改革、减少地方征收土地范围的情况下,地方政府将逐渐从土地市场中脱身,征收房产税以提高地方财政收入将成为地方政府的重要动力。由此,房产税将对未来时期的房价起到重要抑制作用;住房所有者也将在某种程度上抵制房价上涨,以免加大自己的长期税收负担。

  总之,鉴于包括房产税在内的房地产长效机制建设的改革已经明确,多年来形成的中国城镇房价只涨不落的预期将发生逆转,多套住房持有群体有可能转向抛出变现,不再购进囤积。一旦这个局面形成,包括一线城市在内的房价和地价,将步入一个漫长的回落过程。

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