邋遢道人 | 楼市五十问之二：房子再盖多少才算够？

　　去年开车从三亚沿着海岸线到郑州，今年走广西、湖南、湖北，且不说广深沪杭等超大城市，就是偏僻山区县城也二三十层的高楼一堆挨一堆。甚至一些乡镇也盖起了成片的高楼。新建楼盘和正在N通一平的工地遍地都是。

　　家里领导问我：盖这么多房子还不够吗?

　　这还真是个问题。

　　一种回答是还远远不够，道理很简单：

　　首先，中国正处在快速城市化时期，城市化率刚超过55%，离大多数国家70%以上的城市化率还差很远，还要有两三亿农民进城呢。况且现在数以亿计农村户口的“城市常住人口”并没有买房，都在城中村里蜗居蚁居着呢。再加上治安、社会、环境问题成堆无法解决的城中村，不改造行吗!?

　　其次，城市窝棚改造也没完呢，很多老国企集体企业职工还住在老房子里。这些人终归要安排。

　　第三，中国年轻人75%左右聚集在城市。2015年民政依法办理结婚1300多万对，也就是每年新婚的“城市常住人口”需要近千万套新房。一套新房50平米，每年也要5亿平米!还有自打结婚就蜗居蚁居至今的那些小夫妻、中夫妻呢?就算这些他们买不起房也要租房住——而有了房子才能租。

　　以上种种，都说明别看现在房子盖了不少，但离需要还早着呢。

　　贫道是这样看的：按照目前中国人均国民收入住房面积算，已经多了，而且不是多了一点。但对于真正需要住房的人来源又远远不够。

　　中国目前人均住房面积怎么样呢?见下表：

　　2004-2015中国城乡人均住房面积

　　注：2004-2012年数摘自《我国城市及农村居民人均住房面积情况》(王鑫)。2013-2015年按前7年平均增速估计(2013-2015年住宅商品房年销售平均10亿平米，高于此前年份)。加权平均：按城乡人口比重加权平均。

　　由于2016年下半年以来住宅销售激增，现在城市应该达到38平米/人，全国平均41平米/人。

　　当然，既然说房子盖得够不够，还要把盖好没卖的和在建的房子算上。按照住建部公布数据，截止2016年8月还有待售住宅商品房7亿多平米。另有36亿平米在建住宅商品房。也就是说还有43万亿平米的房子要算进去(注意，这些小区相关拆迁已经结束，所以不用减法)。

　　这43亿盖好和在建的住宅，按现在7.5亿市民算(含无城市户口的常住人口)，每个人要加5.7平米。全国平均每人3.2平米。也就是现在不再批地盖房，现有条件就可让城市常住人口人均住宅面积达到43.3平米，或者让全国人均44.2平米。

　　这里还有一个统计上的漏洞，即现在所谓7.5亿“城市人口”是指“常住城市人口”，包括了两亿多农村户口但在城市就业的人。住宅平均面积是按7.5亿算的。农村人口也是“常住农村人口”。但农村统计住宅时并没把已经在城市混的年轻人、农民工以及孩子老婆给剔除掉，因为没法不算。虽然老两口带着个孙子住几层八九间房(差不多200平米)，但一定不是用3口人除数，而是把他们正挤在工棚里的孩子也算了进去。所以实际上中国人均住房有可能接近50平米/人。

　　人均四五十平均居住面积小不小?那要看人均收入情况了。

　　比较一个国家的生活水准，比如人均居住面积，平均每家拥有轿车、彩电……数等，通常会与这个国家的人均收入有关。也就是说，在相应人均收入阶段，每个国家平均每家拥有的居住面积、各种耐用消费品及其他生活资源会比较接近。比如人均收入水平达到多少美元(通常用所谓“国际元”，即考了各国物价情况用一种叫购买力平价法计算币值)时候，居住面积是多少平方。一般来讲，收入高的人均居住面积就大，收入低的就小。虽然各个民族有各个民族的特殊习惯，加上资源条件不同(比如土地宽窄)，但总是大差不差。如果偏离太多，一般就有些不对劲儿。

　　下面是世界银行公布的2007年不同人均收入水平国家的平均居住面积

　　中国这一时期人均收入是5349国际元，处在中等国家与中低收入国家之间。中等收入国家比中低收入国家高出1050国际元，中国比中低收入国家高出381国际元，这样可以推算中国正常情况下人均住房面积会在18.5平米左右。根据前面来源的资料，中国大约在上世纪末已经达到了这一水平。

　　没有找到近年数据，现在“N等收入国家”的收入标准会有提高，但住房面积变化不会大。中国2007年按购买力平价法计算的人均国民收入排世界90多位。经过全球经济危机，现在排在80多位。应该已经进入目前水平的“中等收入国家”行列了。根据上表，中国目前人均住房面积如果为20-25平方与实际人均收入水平比较适应。

　　但是，现在中国人均住房面积已经达到41平米;算上待售和在建房，达到44.2平米;修正统计偏差，应该接近50平米。这个数字比正常数值高出一倍还多。不仅高出上一等级中高收入人均30平米左右的水平，而且已经达到甚至超过高收入国家的人均住房水平。

　　下面是一些发达国家人均住房面积：

　　加拿大  71平方米

　　美国    67平方米

　　意大利  43平方米

　　荷兰    40平方米

　　德国    39平方米

　　英国    35平方米

　　法国    35平方米

　　西班牙   25平方米

　　新加坡  30平方米

　　韩国    19平方米

　　日本    19平方米

　　香港    16平方米

　　也就是说，中国人均居住面积已经超过大多数发达国家。与中国相比，韩国、日本和中国香港简直就是蜗居甚至蚁居!

　　因此，贫道说“按照目前中国人均国民收入住房面积算，已经多了”，多得有些离谱了。

　　为什么中国住房还不够呢?明摆着的事儿——不要说北上广深杭了，就是每个省会城市都拥挤着数十万数百万的蜗居蚁居群体，全国有数亿“城市常住人口”住在狭窄的房子里。去年中国社科院一个调查报告说，中国城市人口只有30%的居民曾经买卖过商品房，大部分市民与这个红红火火的房地产市场没有半点关系!这还不知道包不包括农村户口的常住人口呢!

　　没有人统计过中国目前家庭住房面积基尼系数。

　　贫道2007年就在人民网强国论坛写了个帖子，题目是

　　纵有广厦千万间，难庇天下寒士俱欢颜

　　中国楼市为什么会是这样，下篇做探讨。

　　贫道搞了个公众号，所有文章都会先发在微信公众号里。有兴趣的可扫描下面二维码，加入到订阅里。

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