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沈晓杰:“恐降症”绑架住房政策,房地产数据被“调控”

沈晓杰 · 2010-01-29 · 来源:乌有之乡
房地产绑架了中国 收藏( 评论() 字体: / /

被调控的中国房地产数据

英国《金融时报》中文网特约撰稿人 沈晓杰 2010-01-28

统计数据,往往是一个“出新闻”的地方。1月19日,在国家统计局的网站首页的头条,人们看见了“期待已久”的“2009年全国房地产市场运行情况”统计报告。

按照统计局公布的这份报告:去年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格仅仅只同比上涨了7.8%。特别是城市居民最关心的新建住房销售价格,同比上涨(也就是一年的涨幅)一成都不到,只有9.1%(仅仅比国家统计局公布的2008年涨幅高了2个百分点);二手住房的销售价格,更是只比上年同期“慢慢涨了”6.8%。

就连一些被官方文件当作“靶子”的一线大城市,国家统计局的公布的去年一年的房价涨幅,同样也“适度而温和”,绝不“吓人”:房价“最热”的北京,它的房屋销售价格,一年也就上涨了9.2 %,天津为8.7%,市民反映强烈的上海、广州和深圳,国家统计局给出的2009年房价一年的上涨幅度,分别也就7.4%、8.7%和18.9%。按照这份“官方的权威统计”,在这全国70个大中城市中,房价涨幅一年超过10%的,仅仅只有六七个城市左右,很多城市的房价涨幅连5%都不到。

可以说,如果是没有到过中国的外国人,或者是处在“与世隔绝”状态的中国人,看了这份国家统计局的“权威统计报告”后,都一定会以为中国的房地产市场“平稳健康”。统计局“统计”出来的这样的房价和市场,就是说“部分城市房价上涨过快”,也感觉有些“相当冤枉”。不仅成千上万备受房价疯涨折磨的买不起房的人要被这样的数据“雷倒”,就是相关主管部门也一定也会掂量一下:这一个月来为“遏制房价过快上涨”而下发一道道“令箭”,是否“操之过急”。

但数以亿计的中国市民并没有生活在这样的“统计出”的市场之中。相反,在2009年,几乎是在所有的中国大中城市,房价暴涨的程度已难以用疯狂来概括。人们还记得,前两年上海曾经出过一个每平方米卖到11万元的“天价房”,不过当时它并没有卖的出去。但到了2009年,根据有关专业机构的统计,在上海成交均价每平方米超过10万元房产项目就有4个,其中最高的成交单价更是高达每平方米19万元。该机构报告称,“前上海豪宅的价格门槛已达到5万元/平方米。”在北京,房价的暴涨也是“遍地开花”。根据当地媒体的调查,仅仅在6月到8月两个月内,就有大约20个楼盘的涨幅在20%以上,高的甚至达到35%以上。原先年初单价只有1万出头的楼盘,到了8月份就暴涨到1.8万。不仅四环以内难觅每平方米1.7万元以下的新房,就是近郊的“房价‘洼地'也无一幸免”。据《新京报》报道,房价八个月40%的普遍涨幅,连开发商也“很迷糊”。北京楼盘两三个月内涨个几千元,已经成了家常便饭。正是在这样的“强劲东风”下,“地产总理”任志强发出新的“豪言”: 五年内北京房价进进入5万元时代。不过,和广州的一些楼盘相比,北京的房价似乎还算不上最最疯狂。据广州媒体报道,该市珠江新城的某新盘,在去年更是创下数日内单价暴涨7000元的“空前记录”。

按照国家统计局和住建部等“官方说法”,2009年的这波房价疯涨,似乎主要是一线和沿海等“部分城市”,据说这也是“全国70个大中城市房屋销售价格”平均涨幅被“拉下来”的理由之一。

但事实并非如此。据新华社下的“经济参考报”年底的一篇报道,那些二三线和中西部城市的狂飙的房价,疯狂的程度一点也不逊色:前几年房价还在几百元到上千元徘徊的北海房价,2009年一下子“翻跟头”到4500-5000元,连炒房者也说北海的房价涨幅远超北京、上海和深圳。但是和隔海相望的海口及三亚相比,后者一年内使房价暴涨到每平方米数万元的“空前战绩”,使北海“相形见绌”。为此,当地的开发商为了和海南的房价“齐头并进”,准备在两年内(到2012年)把北海的房价抬高到8000元至1万元;此外,近几年房价一直在省会城市中处于中低水平的武汉市,2009年中心城区楼盘价格一下子上涨近50%,并且,武昌的中心区也很难见到均价在8000元以下的楼盘;就连西北内陆的兰州市,去年也“奇迹”般的出现了单价过万的高价楼盘,相当于兰州市民一年的平均收入,仅仅可买得到一平方米这样的高价房。据说兰州这两年已经超过京沪等大城市,成为全国房价上涨的“领头羊”。

对于去年房价疯涨的“普遍性”,作为开发商利益代表的中国房地产业协会也并不否认。其副会长在最近的一个论坛的讲话中不仅承认“2009年房价上涨确实是比较大”,而且也认为这种“较大涨幅”在向中西部城市蔓延。但究竟中国城市的房价2009年涨了多少,是买房人及媒体实际所看见的平均上涨40—60%,还是比国家统计局公布的不到10%的“统计涨幅”“?这对一般人来说,也确实是一道如坠云雾的难题。

实际上,把国家统计局房价涨幅的“和谐数据”,和现实中房价的实际涨幅进行相比,两者之间似乎有着某种“潜规则般”的比例关系。

作为全国最大房地产专业门户网站之一的搜房网,去年曾发布了一个号称“老百姓自己的房价榜”。他们通过对南京市的楼盘和各区域房价的全面统计和加权分析,得出10月份该市商品房住宅价格比年初的1月份上涨34.18%,环比也较上月全市上涨6.34%。而与此同时,国家统计局网站上公布的南京新建住宅价格,同比涨幅仅为4.3%,环比也只有2.4%。难怪有人说,把国家统计局的房价涨幅数据,再乘以N倍,就是实际的房价涨幅。问题是,这个N数究竟是多大。

说实话,要想在现在信息时代保住“和谐数据”后面的秘密,实在不是一件易事。再“精心加工”过的“统计”,一不小心,也会有被揭开谜底的时候。这不,几乎在国家统计局和发改委公布全国70个城市房价涨幅“和谐数据”的同时,同样具有“极强”官方背景的另一份有关房价涨幅的新闻报道,刊登在国内的各大网站上。据报道,国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌在成都的一次报告会上公布:“去年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米,比2008年均价上涨了1000元/平方米,为住房制度改革以来涨幅最高的一年!”人们注意到,发布此项消息的人,是来自于有着“国务院智囊”之称的国研中心相当一级的官员。之所以说这份有关房价涨幅的数据真实可信, 是因为该中心掌握一般公众难以看到、更接近社会真实的“内参材料”。根据这份报告计算,中国住宅销售的房价涨幅已经高达27.28%,整整超过了国家统计局公布的“新建住房销售价格”涨幅的两倍。

但就是27.78%的涨幅,似乎也不能反映中国各大城市居民现实生活中真真切切所感觉的程度。仔细分析国研中心这位部长的报告,人们就不难发现其中另有“蹊跷”:首先,这份报告公布的2009年1-11月的全国的房价涨幅,还不包括12月份的房价上涨“成果”。而从国家统计局报告中人们可发现,12月份的房价涨幅是近17个月以来最快的一次;其次,从国研中心这位部长使用的去年的房价数据还可以发现,他所说的房价范围,还不是国家统计局所公布的全国70个城市的情况,而是全国所有城镇的商品住房销售。众所周知,一般的小城镇或非发达地区的商品住房销售,房价水平和涨幅都要低于全国的大中城市。

综合以上两方面因素考虑,在中国具有代表性的这70个大中城市2009年房价的平均涨幅,保守估计,至少在33—40%之间,;若参照各城市的现实状况按常识推理的话,这70个城市的商品住房价格的平均涨幅,应该达到40—50%;而大多数一二线城市及沿海地区的经济发达城市,商品住房的平均涨幅更可能高过50%以上。可以毫不犹豫的说,在国家统计局公布的这70个城市中,基本上没有什么楼盘和城市区域的“新建住房销售价格”2009年的上涨幅度,没超过国家统计局公布的9.1%的“和谐统计数据”的。如果要真的了解一个地方真实的房价涨幅,人们不妨根据城市的区域位置、规模大小及经济的发展程度,在国家统计局数据的基础上,分别乘上3—6倍的“真实系数”,得出的结果,基本上和实际情况相差不大。

说到底,国家统计局公布的房价涨幅数据,已丝毫不能反映现实真相,成了彻底失去参考价值的“伪统计”。这样的“和谐数据”,不仅受到开发商的嘲笑,更主要的,它已大大刺激那些本来已经被疯涨的房价压迫到“失望之极”的买不起房公众“最敏感的神经”,激化了新的社会矛盾。好在国家的最高决策层,也把这样的“统计”弃之为废物,否则国务院绝不会对它视而不见,在一个多月内多次采取紧急措施“抑制房价过快上涨”。

实际上,“和谐数据”使国家统计局自己也“身陷困境”。人们在国家统计局公布的“ 2009年全国房地产市场运行情况”报告中可以发现,尽管它公布的“新建住宅价格”只上涨了9.1%,但与此同时,它却在“商品房销售情况”中,故意隐去2009年全国商品住宅销售面积和销售额这两项关键数据。力图借这些数据公布上的“人为选择”,掩盖全国商品住宅暴涨的真相。

房价上涨数据上的真真假假,不禁使人想起统计学是一句名言:“lies, damned lies, and statistics! ”(谎言,该死的谎言和统计)。不知道,现在的统计局,究竟“进化”到那个地步。

(注:本文仅代表作者本人观点。)


“恐降症”绑架了中国政府住房政策
英国《金融时报》中文网特约撰稿人 沈晓杰 2010-01-11

从某种程度上来说,政府在处理房价问题上的,患有很重的“恐降症”。其实,在中国大幅度降低房价,不仅不会使整个房地产市场出现低迷萎缩,反而会给中国的经济发展,带来新的巨大的增长点。

随着中国相关政府部门和一些城市地方政府跟进国务院“遏制房价”“国四条”的具体细则的陆续出台,众多“紧盯”政策走向的市民发现,原来期望靠政府用“权力大棒”打压房价的希望可能又一次落空了:不仅国务院唯一具体提出的营业税政策被“细化”为不足5年的普通住房“按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”,而且由住房建设部召集上百位副市长参加的全国建设工作会议后,各地出台的细则更是让人看到了政府的“真实用意”:和去年的“鼓励政策”相比,有的城市在契税上只是把过去的补贴减少了二分之一,营业税的实际征收税率只是先前所传的几分之一,个人所得税基本变化不大。有的城市房产局长甚至明确表示,他们在对购房人出台的七项措施中,五项是鼓励购房的,只有两项是限制炒房的(这两条还是中央明确要求的)。

正像住建部有关官员对中国媒体所讲的那样,公众“误解”了房市新政,因为现在的政策“只是在调整”,绝不是打压楼市。虽然房价的疯涨已成为各方公认的“公害”,但政府出台的房政细则,依旧还是用纳税人的钱(国家财政)补贴炒房者。这样的政策,怎么看也不像是“抑制(更不用说遏制)房价”,确切地说,更应该把它定义为“继续鼓励适度炒房的政策”。

那么,中央政府出台的一系列被认为“遏制房价”的政策,为什么会“高高举起”后,又被“轻轻放下”?这背后,反映了中国高层在遏制房价上存在的矛盾心态和对经济前景的深层次担忧:如果顺从民意,真的出台政策打压房价,会不会造成房地产市场的低迷和萎缩,进而影响本来“企稳”基础就不牢固的中国经济。所以,从某种程度上来说,政府在处理房价问题上的,患有很重的“恐降症”。

其实,在“国四条”中就肯定了去年的房地产市场对“保增长”所发挥的“重要作用”。前不久总理温家宝在接受新华社专访讲到有关房地产市场问题一段时,也特别强调要“统筹考虑各方面的情况”,使房地产“有一个稳定发展的局面”。实际上,早在去年2月底在和网民交流时,温家宝总理说:“对于房地产,政府是高度重视的。我们希望在应对金融危机当中,房地产业能够保持稳定、健康的发展。因为它直接关系到人民群众的生活,而且直接影响到国民经济的发展。”他特别强调:“要稳定市场信心和预期,要稳定房地产的建设”,“使房地产建设规模和房价保持在一个合理的水平上。”

应该说,温家宝总理当时的这种担心并不是多余的。在2008年,由于国家出台了相对较严的控制房价政策(特别是二套房的贷款政策),全国一些大中城市在房价下降了30%左右的同时,成交量也出现了较大下滑,房地产市场出现暂时性低迷萎缩。与此同时,全球性的金融危机使出口型经济为主导中国经济变得空前脆弱。在这种情况下,如果房地产市场大幅下滑,无疑对中国经济是雪上加霜。为此,政府当时出台一系列刺激房市的政策似乎也有道理。一年后再回过头来看,中国房地产市场的规模确实大大提高了,但同时也带来了极大的负面效应:房价的疯涨已经到了一个“极不合理”的地步,开发商操控下的房地产,也成为最大的损害公众利益的“人民公敌”,中国的房地产市场本身,更是“顺理成章”登上了福布斯评比的“全球第二大金融泡沫”。

可以说,导致这一切的原因,就是中国政府在房价上牢守的“恐降症”。这里就提出一个根本性的问题:中国房价大幅下降,是不是一定就会导致房地产市场的规模急剧下跌?2008年的中国房价和交易规模同时下降的“双降现象”,究竟是偶然还是必然的。一句话,政府为“稳定房价”所付出的极高的显性和隐性代价,究竟值不值。

早在几年前笔者就提出:高房价不仅不能充分推动中国的房地产市场发展,而且还极大抑制了中国应有的住房消费、住宅产业发展和整体经济。笔者同时指出,只有把房价降低回归到“合理水平”,房地产才可能成为中国经济发展的新的增长点。这次“新政”出台后,笔者也准备从这两年国内外房地产市场本身发展和投资的角度,剖析房价上的“恐降症”。恰在此时,掌握媒体话语权的开发商大佬任志强的一篇《真到房价下跌那天,你们还敢买房吗》的文章,又刊登在各大网站的显著位置上。这位“地产总理”不失时机的“舞剑”所指,目标精确:这就是进一步恐吓在“抑制房价”上“畏手畏脚”的政府高层。

大降房价,难道对中国经济来说,就真的如此可怕?非也!

我们先从国人投资的角度来看,是不是资产价格下跌后,投资者就会一直“买涨不买跌”,市场就必然萎缩?众所周知,现在中国人最大的投资在两个方面,一是股市,另一个就是楼市。根据各地相关部门的资料和媒体报道,去年房地产市场的最大购买群体,就是那些对“通胀预期”极为敏感的炒房人及投资者(也就是投机者)。而对这些投资者来说,股市和楼市的市场规律基本相同,投资的操作手法也基本相似。如果说有大的区别,那就是中国的股市几经“大起大落”,而只有短短十年发展历史的中国房市,房价的走势基本是一路向上,没有经历过大幅和大规模下降。这里,中国股市的发展,就给中国楼市提供了一个不可多得的“比较示范”:是不是同样作为投资主体的股市,一旦股价大幅下跌后,股市的交易量也会同样大幅下降?

几年以前的股市,也许有一些不可比的“历史因素”。我们还是用这两年来的股市发展来进行比较分析。

大家都知道,代表中国股市的上证指数,在2007年10月16日那天创下了历史的最高点6124,其后,股指是一路下滑,一直跌到2008年10月28日的近期最低的1664.93点,然后再逐步恢复到现在的3000多点。那么,在这个“大起大落”的过程中,股市的交易量的变化又是怎样的呢?为了更好把握基本规律走向,剔除偶然和短期因素影响,我们以月来做分析的周期。

在创下股市最高点的前两月(2007年的8月和9月),上证从8月初的4488,上升到8月底的5218点,再继续向上提升到9月底的5552点,然后再经过半个月的“冲刺”,达到了上证的最高点。但同期上证市场的月交易量,却呈现相反的态势,8、9、10三月逐月减少,也就是说,在高价位情况下,股价越高,交易量反而越低;11月份,虽然上证从月初的5978.94点,下滑到月底的4871.78,但股价基本上继续在高价位上徘徊(曾经也达到6000点以上),而同期交易量的下跌幅度更是扩大到近6800亿。此后的大势一路下跌,一直到2008年10月跌到最低的1600多点。确实,在这期间,由于对股市的“悲观预期”,有些月份的交易量出现了明显的下降,但就在这可比较的近一年中(2月份交易天数太少无法比较),有5个月的交易量超过高位盘整时的11月份交易量,其中在单月股指下降了878点的2008年1月份,上证的成交金额更是高达31117.08亿,创下此前4个月股市“冲刺”和盘整6000点以来的月交易量的新高。在交易量提高的另外4个月里,成交的金额也比11月份提高了2-3万亿左右。

后,只经过了短短3个月的低谷盘整,从2009年的2月开始,挤掉泡沫的上证股市又开始走上比较健康的“复兴之路”。平均算下来,上证这阶段的股指虽然只有最高点时的三分之一到二分之一,但其月均交易金额高达31000多亿,比高位徘徊时的上年11月高出近一倍。

在这里,我们不厌其烦地分析和研究股价和交易量两者之间的关系,究竟找到了一些什么启示呢?

首先,在股价处于高价位的情况下,随着风险的日益加大,股价的继续上涨不仅不能带来更高的交易量,反而会因为股市的“天价”及风险的最大化,使越来越多的投资者对市场“望而却步”,最终导致交易额的锐减。也就是在背离股票价值和投资规律的高价位下,恰恰是股价越高,交易量反而越低;

第二,随着股价的下降,股市的交易量可能在短期内出现下滑,但这并不等于股价越低,股市的交易量就越低。相反,每当股价出现较大的下滑,达到投资者认为当时预期的“物有所值”的价位时,股市的交易量就会出现爆发性的高速增长。所以,中国的股市从来不会因为股价的大幅下滑而倒闭崩盘,相反,股价的每次“有效的下跌”,反而会引来更多的“接盘”,股市的交易量也会随着股价的大幅下降而剧增;

第三,只有当政策和经济大环境均出现问题的时候,股市才可能出现股价和交易量双双同时下跌的状况,但低位徘徊的时间不会很长,一般也就两三个月左右。一旦出台的新举措准确得当,股市就会以前所未有的势头重新发力。虽然股价只回归到最高点时三分之一到二分之一,但正因为挤掉了“虚胖的股价”,股市的交易量才能成倍翻番。从这点来说,股价下跌不可怕,恰恰相反,正是通过股价的下跌,挤掉了原有的虚高泡沫,不仅中国股票市场本身发展的更快,市场的规模更大,而且对国民经济的作用和影响也趋向正面。所以,让股价回归到“合理的水平”,是股市健康完善和可持续发展之本。

以上从投资和市场角度,通过剖析股价的下降,看看它究竟会不会造成股票市场交易量的大幅下降,会不会导致股市的“不良发展”和萎靡不振,以此为房市的楼价和市场交易量两者的关系做个“比较性分析”。毕竟,作为最主要的投资资产,房市和股市有着相同的市场和投资规律。

其实,楼市也不会因为楼价的大幅下跌而导致市场的萎缩。相反,由于投资和需求的双重作用,每次楼价的大幅下降,从根本上和长远来讲,反而刺激了更多的投资和消费,使市场的交易量随着资产价格下降而剧增。

在市场规律下,一旦楼价远远背离了自身的价值和投资的规律,无节制的冲高,那么,楼价越高,市场的交易量就可能越低。只有当政府的政策导致通胀预期恐慌,同时政府又在金融信贷政策上实质性的支持市场的投机炒作,楼市的资产泡沫才有可能越吹越大。

而虚高的楼价的有效下跌,能使楼市本身在“成功减肥”后变得更健康更富活力。

从中国楼市的特殊性来观察,中国房地产市场只有短短的十年发展历史,还没有经历过大规模的房价大幅下跌。这里,我们只能借用美国的房地产市场在金融危机后的发展过程,看看在一个成熟完善的房地产市场环境下,楼价和交易量的关系,是不是吻合我们上述的有关总结。

笔者查阅了《华尔街日报》上刊登的美国商务部每月公布一次的美国预售屋销量月份报告(2009年的部分报道),显示如下:

在2009年2月至9月这8个月中,尽管全美的预售屋价格中值,基本上比上年同期下降了10个点以上(最高月份下降了近15个百分点,只有9月份下降了9.1%,5月份下降更少),但同期的单户型预售屋销量,8个月中有6个月都比上月有明显的增长。

以上的事实说明,在美国这样成熟的房地产市场中,当房价大幅下降的时候,房屋每月的销量并没有出现日益萎缩的情况,大多数的时间反而因房价下降而逐月增长。同样,当房价“回暖”上涨的时候,市场交易量也并不是随着房价的上涨而增长。相反,最有可能的,是出现销量的下降。

这里还必须强调的是,中国的房地产市场,和美国的房地产市场和国内的股票市场还有很大的不同。和股票可买可不买不同,它存在着极大的刚性需求;相对于美国人均住房的高水平(人均居住高达70多平方米的使用面积),中国城镇居民不仅人均住房建筑面积刚刚达到小康标准的一半(人均17平方米左右),而且城镇无房户占到了城镇居民总人口中的四成。所以,一旦中国的房价大幅下降,重新回归到普通百姓可以“买得起”的合理水平,中国的房市就将爆发出空前的巨大效应。据统计,如果现今的中国住房政策,可以使大部分人都能买得起房,中国房地产市场一年就可形成高达17-18亿平方米的有效需求,而这几年,中国商品住房每年的销售量,一般也就在5-7亿平方米之间。

所以从根本上来说,在中国大幅度降低房价,不仅不会使整个房地产市场出现低迷萎缩,反而会给中国的经济发展,带来新的巨大的增长点。“恐降症”,可以休矣。

(注:本文仅代表作者本人观点)

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