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沈晓杰:是谁在决定中国的房价

沈晓杰 · 2013-12-04 · 来源:沈晓杰的博客
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任何人要想“预测房价”,首先必须厘清,究竟是谁在决定中国的房市和房价。开发商和政府官员。一个掌握市场的供应量,一个控制土地的上市量。在这样的寡头垄断下,可怜的文人要以“市场经济的规律”预测房价,并天真的以为任何调控政策都能“落地生根、开花结果”,不跌跟头才怪。

  是谁在决定中国的房价

  沈晓杰

  前几天,有着开发商大嘴之称、自诩为“地产总理”的任志强又对房价甩出了“狠话”。按照他的最新说法,房价还将继续上涨,“你可以不信但别后悔”。

  这次任志强给出的房价要继续上涨的“理由”,看起来比以往都要显得更“上层次”。按照他的说法,是“新一届政府可能更希望房价涨,要保证地方债能够运转起来”。

  任此次“房价还要上涨”说法的“根据”,深究起来并不靠谱。多年前还是有建设部的时代,由于他的一些“政策建议”致使房地产调控政策“屡调屡败”,导致他最终被排除在决策层的咨询圈外。不客气的说,和李克强总理的新一届政府,任志强基本没有“瓜葛”。所以,这次他也只能用一种“推测式”的“可能”字眼,来推销他的“房价继续上涨”论。

  一般来说,新上任的政府都不会违逆和罔顾民意,纵容和听任房价上涨这类国民最反感的问题任其发展。总结上一届政府大话多、承诺最终未能兑现的教训,本届政府正在寻找治本的长效调控方式。最终期望达到新的房地产调控举措亮剑之时,能“一剑封喉”。

  有不少人都以为,任志强的“房价分析”最准。但任何人只要认真梳理一下就不难发现,他每次喊出的房价上涨“理论根据”都极其荒唐。与其说是“分析”,还不如说是打响了开发商集体涨价的“信号枪”。很多人没注意到一个不可小瞧的细节,任志强每年从房地产界拿到的各种“讲课费”名义的津贴,早就超过他的年薪收入(注:前几年上市公司公布的他的年薪就高达774.3万元)。从本质上说,任志强虽然房地产做的在中国不算大,但他却是拿着房地产商高额补贴的业界“代言人”。每年拿着数百万元的开发商“兄弟”的补贴,任志强自然要“全方位服务”。不断的鼓吹房价上涨。在关键的时候打响房价上涨“第一枪”,就成为他责无旁贷的“使命”。

  中国的房地产,是自由竞争的市场,还是被高度垄断操控的寡头市场,这点早已没有疑问。在高度垄断的寡头市场,房价本身不是市场竞争的产物,而是被垄断操控的。其垄断暴利的程度,不知道要比受到国家发改委重罚的五粮液茅台和奶业跨国公司巨头要高出多少倍。只要代言人“一声枪响”,房价就在房地产商的合谋下“从容”的集体上涨。看清了这个本质,就会对任志强的“房价预测”有了彻底的认清。

  对房价究竟是由市场决定还是由寡头操控,笔者自己也有个认知的过程。早在06年,笔者在“中国房地产十大批判”系列文章就指出:中国的房价已经是世界公认的泡沫水平的数倍。但越是到后来,笔者就越是不敢在“房价走势”上去“争高低”。这倒是不少因为中国的房价因为“市场不确定性”高深莫测,恰恰相反,越是深入破析中国的房市,越是会发现:中国的房地产市场、尤其是房价,是一个被寡头垄断操控的市场。用市场竞争的理论分析评判,甚至去“预测”房价的走势,那就太“八卦”了。在中国房地产市场这样的垄断格局未被打破的情况下,任何人说“成功的预测了房价”,都是天大的笑话。

  那么,操控房地产的寡头市场,又是怎样在决定中国的房价呢?

  首先,中国房地产在总体设计上它就被“钉死”在一个极端“供不应求”基础之上。众所周知,被称为人类史上最大“迁徙”的中国城镇化,每年有1000多万人成为新市民。此外,还有数亿城镇“老市民”住房小康(人均住房面积达到30平米以上)的刚性需求。要满足这两者的刚需,每年全国城镇的住房供应量至少要达到15-20亿平米。但是翻翻中国统计年鉴就可以知道,过去十年全国城镇总共销售出的商品住房仅仅只有67.26亿平方米,年均连7亿平方米也不到。这将使全国城镇的住房的实际供应总量,仅仅只能满足正常需求量的三分之一到二分之一。在国家开发土地和住宅总量供应都“极端不平衡市场”下,任何“用市场的眼光来分析走势”都成为一种奢谈。

  其次,中国的房地产市场是只有开发商才有“资质”进行运作的垄断市场。其他任何人没有这个“资质”,连竞拍土地的权利都没有,这也是前几年不少地方出现的个人合作建房被部门扼杀原因所在。本来中国房市就是一个极端供不应求的市场,供应权再交由开发商独家垄断,虽然全国看起来开发商有数万,但落脚到某个城市和区域,开发商对楼市和房价的寡头合谋操控就“势不可挡”。就连在房产卖不出的“最瘟的时候”,开发商也可继续通过囤地捂盘惜售,维持其高高在上房价。这些方面的“事例”比比皆是,早已不是什么新闻。半年多前洛阳等地出现的“合作建房”,使房价下降三分之一以上,就从另一个侧面证明:一天不破除住房供应上的开发商垄断,城镇的房价就一天不会由“自由竞争的市场”说了算。

  当然,话也说回来,没有买方的狂热,也不会有高房价市场的支撑。由于通胀和调控的不到位,使房价的“坚挺”产生了蝴蝶效应。越来越多的大小投资者,把买房作为资产“保值增值”的利器,也使不少人误以为住房是像黄金一样的“硬通货”。毕竟,中国买房人还没有经历过像日本和香港那样房价暴跌二分之一以上的惨痛教训。实际上,像房姐龚爱爱那样拥有几十套房的毕竟是少数。最可怕的,还是几千万富裕起来的中产阶级,把房产作为投资工具。

  此外,房价的“坚挺”,也使众多条件不具备的刚需“创造条件”拼市场。过去是夫妻俩买房,现在成了一家三代七口人买房。爷爷奶奶外公外婆拿出养老的保命钱,孩子长大后也必须替父母买房还贷。这样被大大透支出的“买房消费”,也成了当今高房价市场的“生力军”。既然政府保证不了“房价回归合理水平”,早下手就意味着成本更低。没有几个傻子会听信“租房”之说。谁也不愿意因为今天的租房,使以后的买房要多交十几万甚至几十万元的“学费”。

  不过,过去十年对高房价最大的支撑,还是中央层面不当的房地产政策。众所周知,在2008年房价刚刚在“市场作用”下降了一些的时候,高层就出台了房地产的救市政策。其威力之强大,以至于后来数年的调控都没压住其疯狂的势头。在2004年也出现过类似的情况。由于其前一年推出的“房产新政”,结果使实施新政第一年的全国商品住宅的涨幅,竟然比此前5年的房价涨幅之和还要高出三分之一,超过近6个百分点。历史用事实来证明了一句话,政策和策略,是房价的生命。

  综上所述,任何人要想“预测房价”,首先必须厘清,究竟是谁在决定中国的房市和房价。开发商和政府官员。一个掌握市场的供应量,一个控制土地的上市量。在这样的寡头垄断下,可怜的文人要以“市场经济的规律”预测房价,并天真的以为任何调控政策都能“落地生根、开花结果”,不跌跟头才怪。

  不过,知道了谁在操控市场和房价,也就知道了调控的主要目标和对象。只有调控政府本身,调控开发商,房地产调控才能“纲举目张”。

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