物业费降价潮真的来了。
2025年以来，全国多个小区的物业费迎来大跳水，有的降幅直接腰斩，一套 100平的房子，一年下来能省下一千多块钱，业主们实实在在享受到了实惠。
但热闹背后，却是冰火两重天的景象。多家物业公司扛不住持续亏损的压力，纷纷发布撤场公告，宣布退出服务多年的小区。
一边是业主们喜提减负，一边是物业行业迎来剧烈洗牌。
这场物业费的大变局，到底是怎么发生的?
01
最高降56%，不少小区的业主已经尝到了甜头
要说物业费降价有多实在，看看这些小区的操作就知道了。
南昌瑞都小区，物业费从每月2.8元/平降到2元/平，100平的房子每月能少花80块。
常州花语馨苑小区更狠，从1.8元/平直接砍到1元/平，降幅接近一半。
武汉朗诗里程小区更是将物业费从2.5元/平降到1.1 /平，降幅高达56%，一套100平的房子，一年能省下1680元。
这可不是个别小区的“小打小闹”，全国范围内的物业费，都在明显降价。
中指研究院发布的《2025年中国物业服务价格指数研究报告》显示，2025年12月，北京、上海、杭州、苏州等二十个重点城市的物业服务均价，是2.72元/平方米/月。对比去年同期，下跌了0.23%;对比上个月，也下跌了0.09%。
数据来源：中指数据CREIS
更有意思的是，不管是哪一档星级的物业服务，收费都在同比下跌。而且星级越高，降幅反而越大。
2025年12月，这二十个城市里，三星级物业服务收费2.05 元/ 平/月，同比跌0.09%;四星级2.87 元/平/月，同比跌0.28%;五星级3.96元/平/月，同比跌0.51%。
数据来源：中指数据CREIS
那么问题来了，为啥物业费突然集体“大降价”?
核心原因，还是房地产行情变化带来的连锁反应。
过去房地产市场火热，房子越盖越多，物业公司跟着吃红利，数量蹭蹭涨。
国家统计局数据显示，截至2023年底，我国物业管理企业达到37.5万个，较2018年末增长59.8%，全国物业企业法人单位从业人员总数854.3万人。
可现在不一样了，新盘越来越少，物业公司却还在扎堆。僧多粥少的情况下，大家只能抢存量小区的生意。
以前是物业说了算，业主没什么话语权。
现在竞争太激烈，物业公司想要留住业主，只能一边降价，一边把服务做得更到位。
当然，政策的引导也功不可没。
重庆、青岛、武汉等城市，陆续出台了物业费指导价政策，尤其是针对业主大会成立前的“前期物业费”，明确划定收费上限，从源头规范了不合理收费。
比如重庆从2024年6月起，就实行了前期物业费政府指导价;武汉新洲区也对住宅前期物业费实行指导价管理。
这些政策，从制度上牢牢管住了物业费“乱涨价”的口子。
02
多家物业宣布撤场，行业洗牌加剧
物业费降价潮的背后，不少物业企业撑不住了，开始陆续宣布“撤场”。
中海物业今年就彻底退出了鄂州双创之星小区，不再提供服务。
背后的原因很扎心，这个小区从2023年3月起，因为入住率太低，业主们累计欠缴了 59.59万元物业费，项目一直亏着钱，公司实在没资金再垫钱运营了。
在这之前，金科服务也发过类似公告，宣布退出重庆龙兴未来城市小区。要知道，这家物业已经在该小区服务了快6年，可长期亏损实在撑不下去，只能无奈离场。
据凤凰网财经《公司研究院》统计，今年以来包括龙湖物业、金科服务、中海物业在内，已经有超10 家物业公司发布了主动撤场的公告。
而且撤场的原因，远不止欠缴物业费这一种。
有些小区是开发商留下一堆烂摊子，后续问题难处理，大大增加了物业的运营难度。
有些是业主觉得花的钱不值这个服务，物业费谈不拢。
还有些是降价之后，物业的利润被压得太薄，根本没法正常运营。
再加上业主欠缴物业费的情况越来越普遍，直接让物业的资金链绷得更紧，合作自然也就没法持续下去了。
这场撤场潮的规模到底有多大?看看上市物业企业的年中报就知道了。
中海物业退盘面积达到2680万平方米，是当期退出规模最大的物企之一;永升服务终止终止在管面积1567.9万平方米;世茂服务终止合约面积1110万平方米，其中住宅410万平方米，非住宅700万平方米。
金科服务收缩得更厉害，上半年退出的住宅合约面积有1008.6万平方米，新增的才277.3 万平方米，退出面积是新增的3.6 倍，这收缩力度在头部物业里都算少见。
这些压力，也直接反映在上市物业企业的营收和利润上。
根据克而瑞物管数据，2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5 个百分点;毛利润均值为4.6 亿元，同比下降2.0%。
而排名在管面积第一的碧桂园服务，上半年收入同比增长了10.2%，但归属母公司核心净利润反而同比降了 14.8%，只有 15.68 亿元，经营性现金流更是负的 8.7 亿元，整体毛利率也比去年同期降了3.5%，增收不增利的情况明显。
万物云虽然上半年核心净利润同比涨了10.8%，达到13.2亿元，算是少数实现盈利增长的企业，但营业收入增速明显放缓，2025年上半年只增长了3.1%，和2022年同期38.2%的高速增长比起来，简直是天差地别。
龙湖物业的情况更直接，2025年上半年物业管理收入55.3 亿元，比去年同期的57.8亿元还少了2.5亿元，直接出现了收入下滑。
同期，世茂服务实现营业收入36.2亿元，同比下降10.22%;归母净利润851.9 万元，同比下降、95.37%。
显而易见，物业公司躺着赚钱的日子，早已一去不复返。
物业费降价从来不是目的，行业洗牌才是常态。
能在这场浪潮中留下来的，必然是那些把服务做到实处的企业。毕竟，行业的未来，终究要靠“质”说话，而非靠“利”生存。
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