美国公布两房处置方案

美国今日公布两房处置方案

2011年02月11日  第一财经日报

严婷

专家称，由于美国政府已承诺为“两房”提供无限制担保，中国资产不会“打水漂”

在美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，下称“房利美”)与联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，下称“房地美”)被政府接管两年多后，美国政府终于开始对这两家“政府支持企业”进行大刀阔斧的改革。

据《华尔街日报》2月9日援引知情人士消息称，美国白宫计划最早将于本周五提出改革方案，让“两房”从房屋按揭市场上逐渐淡出，并逐步减弱政府在抵押贷款市场的角色。

对于未来可能进入“后两房”时代，不少人开始担忧持有大量“两房”债券的中国是否会“打水漂”。但一些专家指出，由于美国政府已承诺为“两房”提供无限制担保，无论如何改革，债权人与股权人的利益都将得到落实。

三个方案与三种途径

这项事关10.6万亿美元的抵押贷款“白皮书”中，奥巴马政府预计将向国会提出三个方案，并评估各方案的利弊。

其中最保守的建议是除了现有的联邦机构外，如联邦住宅管理局(FHA)，政府应该完全退出房屋抵押贷款市场。

另外两个方案则是建议设立一套新机制，让政府对曾经由“两房”主导的二级抵押贷款市场给予部分支持：其中一个方案是让政府主要在市场承压的时候才介入；另一项方案则是政府在任何时候都要参与到二级抵押贷款市场。

从这些方案的区别来看，最核心也最具悬念的问题在于政府将在未来的“两房”中扮演什么角色，如果还有角色的话。

白宫的计划书将通过三种途径来帮助政府撤出抵押信贷市场：其一是降低两房所能购买的最大贷款额度；其二，“两房”向银行逐步提高抵押担保费用(用高价来驱逐不良信贷)；其三，对政府支持的贷款提高最低首付比例。在市场支持的情况下，财政部还可以敦促“两房”加快削减资产组合。

对于“两房”可购买的最大贷款额度，目前的规定是，房利美和房地美在全美范围内可购买的单笔房贷额最高不能超过417000美元，针对一些高房价地区的上限在两年前提高为729750美元。如果国会方面不改革，到今年10月份，这个上限规定将下降至625500美元。

中国是否该担心“两房”债券？

根据美国财政部网站披露的关于海外持有美国证券情况，截至2009年6月，中国持有的美国政府长期机构债券(Agency Bonds)总额为4540亿美元，其中3580亿美元为“资产支持证券”(ABS)，其他机构债券为960亿美元。这些数据还不包括在中国香港和中国内地以外其他地区通过特殊机构实施购买行为。

《第一财经日报》记者根据美国财政部对于机构债券的月度“买入”与“卖出”数据计算显示，除了2010年3月至7月为净买入外，中国自2008年7月开始对美国机构证券一直在进行净卖出的操作，自2009年6月起至2010年11月的净卖出总额为435亿美元。按此计算，截至2010年11月的持有总额约降低至4100亿美元。

这些持有数量可能包括“两房”债券和证券，但是还包括其他美国政府机构债，比如政府国民抵押协会(Ginnie Mae，吉利美)。

因而对于美国政府就“两房”改革的种种可能性，不少人开始担忧外汇储备所投资的“两房”债券的安全，甚至有人预计中国投资“两房”债券亏损可能高达4500亿美元。

但斯坦福商学院瑞穗金融集团金融学教授、NBER研究员彼得·德玛佐认为，既然美国政府已经承诺会对此进行担保，中国就不必担心持有的“两房”债券：“我认为美国政府不会对“两房”债券袖手旁观的。”

2000年诺贝尔经济学奖获奖者丹尼尔·麦克法登也对本报表示，“两房”的重组势在必行，但无论改革如何进行，美国政府不得不继续为“两房”债券提供担保。

但兴业银行(27.10,-0.08,-0.29%)资深经济学家鲁政委却在2月10日的报告中认为有必要警惕“两房”相关债券的投资安全：在美国法律框架下，所谓的“政府支持”机构，其本质仍是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。

美政府承诺为“两房”提供无限制担保

房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占去年新增贷款总额的90%。

事实上，这场有关重构住房融资体系的改革已成为美国政府的“心腹大患”，但民主党与共和党始终没有提出具体的方案。

对于很多人而言，房地美和房利美在金融危机中负有不可推卸的责任。任何保留“两房”职能的解决方案都有可能遭到一些共和党人的反对，但更温和的共和党人则可能会反对更加激进的方案，转而与民主党一起支持美国政府继续参与住房融资市场来确保更多人能“居者有其屋”。

在过去40年中，美国的住房融资体系一直是公共部门和私人部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，并为这些证券提供担保以防借款人违约。

当银行将抵押贷款卖给“两房”时，会就一定的贷款销售标准达成协议，并有责任在不满足这些标准的情况下回购这些贷款。投资者在很长一段时间内都以为，房利美和房地美拥有政府默认的担保，这使得“两房”可以按低于市场的利率借款，发放30年期固定利率的贷款。

但随着近年来房地产泡沫化日益膨胀，房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低了标准。贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足，联邦政府不得不出手接管了它们。

由于美国政府已承诺，将为“两房”提供无限制担保以确保这两家企业向债券与股票持有者负责。到目前为止，房利美和房地美已经花费了纳税人1340亿美元。

撤出方案不会一蹴而就

削弱政府在抵押贷款市场中所扮演角色的改革措施将会提高购房者的借贷成本，对美国摇摇欲坠的住房市场将造成更大压力。

因此不少分析师认为，任何对“两房”的改革措施都将以渐进的方式进行，以免造成市场动荡。而任何改革都需要好几年的过渡期，时间长短则取决于美国房地产市场的复苏情况。

“从目前能获得的消息来看，这些提案势必会有不少激烈反响，尤其是对私有化的呼吁。”法国兴业银行资深分析师Rudy Narvas在2月10日的报告中表示，“而共和党的领导人们则流露出以更平稳的方式来变革的想法。他们意识到，无论是私有化还是‘两房’的退出，都不可能一蹴而就，尤其是在当前微妙的经济和房屋市场形势下。撤出方案很可能会设计成缓慢退出，这样也能让共和党人满意。”

Rudy Narvas指出，“两房”的彻底退出是“逃得了和尚逃不了庙”：“所有这些改革措施的最终目的无一不是为了让‘两房’最终退出市场。虽然未来几年还不会发生，但将来某时总会发生。”

德玛佐对本报记者表示，美国政府不会以太过激烈的方式改革“两房”，而以温和渐进的方式进行改革更为理想：“一方面，政府不愿意对这一市场袖手旁观，因为目前‘两房’是唯一保持房地产抵押市场活力的机构。另一方面，即使政府从中抽身而出，私人部门也可能不愿意立刻进入这一市场。这一过渡将会非常艰难。”

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