多收土地税、少收房屋税，让房产泡沫软着陆
/叶楚华 余治国
中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费。政府只征收极低的购房契税。过去我们认为，政府应征收房产税以抑制房产投机，挤压房产泡沫。实际上，房产税包括了土地税与房屋税。更严格地说，政府应多收土地税、少收房屋税。
众所周知，房价由土地价值与房屋本身价值决定。其中房屋价值的高低由供需决定，过高的房屋税不仅不能解决房产泡沫的问题，反而严重打击房产建造者的热情。而土地价值则完全是一种金融现象，跟供需没有太大关系。
土地价值的涨跌与内生货币有关。内生货币则由商业银行的行为所决定。由于土地的价格由地租决定，土地税主要是以地租为税基进行征收。因此土地税是浮动的，随土地价格增加而增加，随土地价格降低而降低。在土地税全面铺开的条件下，政府紧缩信贷，房产市场仍将保持理性，不会发生暴涨暴跌的现象。这是因为，当土地税征收后，银行无法以利息的形式获得土地租金中的任何一部分，房产价格就不会被商业银行的信贷扩张刺激上去，而土地地租也将保持稳定。此外，向土地地租征税也就是对土地本身征税，相当于资本市场上的资本利得税。这样不仅将让房产开发商的经营活动变成纯粹的建筑工程活动，而不是变成囤地倒卖的进行金融投机活动的房地产投机者。在这种情况下，房产泡沫几乎不会形成。
像在未有开征土地税时，银行利息包含了土地地租收入，而政府却通过所得税、营业税、增值税等各种苛捐杂税向创造价值的人们征税。换而言之，这种税收制度是在鼓励人们去投机，却打击了人们创造财富的积极性。在《世界金融五百年》一书中，日本经济泡沫的形成与此亦有莫大的联系，中国经济也并非特例。结果，人们的生活成本与工商企业的经营成本随之大幅提高，严重影响了中国经济发展的可持续性。
在《世界金融五百年》一书中，我们看到美国物业税制度也存在这样的漏洞，即房屋税的征收力度高于对土地税的征收力度，结果既打击了包括建筑业在内的实体经济，又刺激起金融泡沫与房产泡沫的兴起（建筑业是实体经济范畴而房地产开发则在相当大的程度属于虚拟经济范畴，两者性质具有本质上的差异）。
众所周知，地方政府很有可能会因房产泡沫的破灭而导致地方债务危机。结果，这些年来房产泡沫的好处归于以房产开发与投机为幌子的土地投机者（包括部分地方政府官员）手中，而让地方政府承担最终的损失。因此，不能让这些年来土地升值的利益完全纳入土地投机者的囊中。应对土地升值利益的税收进行追缴。就如同美国对海外资产征税政策一样，5年内脱离美国国籍者都具有追缴的权力。
通过追缴土地升值利益的课税，可以避免房产泡沫破灭带来的一系列严重的问题。同时还应追缴银行这些年来的地租收益，以此补贴高价自购房者，以防止避免出现美国次贷危机时产生的各种社会与政治动荡。换句话讲，应征收土地地租的所有增值，而不是对房屋本身征税。对房产开发商亦然。开发商只应获取应得的投资回报，而不应获取暴利。比如，由于经济发展与政府的公共设施建设使得某块土地价值暴涨，表现在土地租金的暴涨上。地租上涨的原因并非土地使用权购买者自己的投资，这样的高额升值利益不应归土地使用权购买者所有，而应以课税来让这些人获得公平而合理的地租回报。
除土地税之外，房屋税则只要以为部分房屋为征收对象即可。比如闲置住房，家庭除自住房之外的其他房屋，等等。这样可以提高房屋与土地的利用率，从而提高资源利用的效率，还能保证社会公平切实地得到落实。
总而言之，言而总之，政府应从地理到时间上全面征收土地税既可以鼓励全社会创造财富的热情，又可以遏制社会投机热潮，还能防止地方债务危机。长期来看，利国利民。
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
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