2012年6月之后是自住者购房的时间窗口
/叶楚华 余治国
我们一直都谈房价必然下跌，从8月我们开始著文以来，很少预测过，自住房购买者的时间窗口。实际上，从混沌学的角度来看，对于长时间段的预测，不确定是必然的，确定性的结果往往是跳大神。任何预测都不可能完全准确。
只有短期预测才较为准确。短到一年以内更为准确。房产业本身就具有一定的周期性。当然，严格的讲，并非周期性甚至连拟周期都不存在。所谓的周期，无非是人造的周期。但为了分析方便，我们不妨就认为房产业具有周期性。这个周期是大周期套小周期。1年半到3年左右的房产小周期的预测尤其准确。如果一定要给不确定的未来套上一个人造的紧箍咒，我们只能说，有多大的概率（主观概率）可能会发生什么事件。对于购房的时间点，道理亦然。
主要从政策分析与企业资金流转两个方面来看。首先，我们在过去的几十篇时评中已经分析过2012年的房产政策与货币政策，结论便是房产调控不会放松，货币政策主要仍然是从严。《世界金融五百年》一书用大量史料告诉我们，房产泡沫与恶性通胀会危害政权稳定性，对统治集团的伤害甚于其他问题。本文不再赘述。
其次，目前房产开发商的自筹资金约在20%-35%左右。大量的债务牢牢地套在地产商的头上。大致来看，这些债务可以分为好几种类型，分别有银行贷款、海外债券、房产信托与基金等金融工具、私募与民间高利贷等。2011年，大陆房产基金大约有1000亿，额度较小。
一些大型房产公司可以在离岸金融中心发行私募债，2011年，在港发行的大陆房产的私募债大概有1000个，主要是两年期的企业债券。2010年，全国发行信托产品3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，其中房产信托占到2/3，银行理财产品仅占1/3。这些信托将在2012-2013年间陆续到期。2011年民间高利贷约有4万亿，其中2万亿流入房产。
根据东方证券公司的测算，房产上市公司长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。2012年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。因此，到2012年6月之后，房产开发商到期债务急剧增加，大大提高了地产商的企业金融风险。
通过这些信息，我们可以判断，2012年6月后，大量地产商必然将房价降低到自住者承担得了的合理范围，来提高资本周转率。众所周知，资本周转率与销售利润率决定了资产回报率，高资本周转率可以弥补房价下降后销售利润率降低的损失，从而降低企业金融风险。因此，对于近期因不可抗拒需求而要购房的个人或家庭来说，2012年6月之后的这么一个时间段才是购房的时间窗口。当然，各地地方政府也会为维持地方上的经济稳定与社会稳定的需求而为房产降价创造安全与稳定的条件，房闹们的结局可想而知。至于房产公司，尤其是各种中小房产公司，必然会有一个重新洗牌的过程。就让我们拭目以待吧！
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
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