刘仰：征收房产税：我的设计方案

  征收房产税的目的应该是抑制高房价，而不是简单地给政府多一项收入来源。这个目的应该明确。因此，如何设计房产税的征收方案，的确应该周到一些。重庆目前透露的征收房产税的方案，目标也直指“高房价”，并且指出是高于平均房价“三倍”的房子。目标是清晰的，但是，“高房价”如何确定？这是一个大问题。尤其是，当平均房价也很高，高到人们无法承受时，只对其中“高三倍”的那部分房子征收房产税，能否对抑制高房价产生决定性的作用，的确值得推敲。
由于没有看到重庆、上海的具体方案，不便过多评头论足，那就自己胡思乱想一番。我认为，应该给“高房价”制定一个参照标准，这个标准就是收入。
    在房地产中有一个概念，叫做“房价收入比”，即住房价格与居民家庭年收入之比。国际惯例认为，合理的房价收入比应该在3-6之间。而我国现在的房价收入比大都超过了10，像北京这样的城市甚至超过20。这一概念的简单理解就是，一个家庭的全部收入，不吃不喝20年以上，才能买房子，这的确是够高的，民众当然承受不起。因此，确定“高房价”应以家庭收入为参照。
    从统计数据上得出一个城市的“房价收入比”，应该能够做到。假设，某城市家庭平均年收入为6万元，平均房价为每套60万，那么，这个城市的“房价收入比”就是10。事实上，这个“房价收入比”更应该称为“平均房价收入比”，它是家庭平均收入与城市平均房价相比较的结果。在这个假设中，平均房价收入比为10，就意味着，一定有高出每套60万的房子，那么，征收房产税的对象就应该是房价高于每套60万的房子。但是，对所有高出60万的房子都征收房产税也不合适。在这里，可以有一个新概念：以平均家庭收入为基准，与不同房子的房价分别作比较，得出的结果，可以称为“差异房价收入比”。对于房产税来说，“差异房价收入比”低于“平均房价收入比”都可以免征。高于“平均房价收入比”的，可以针对“差异房价收入比”制定一个征收房产税的区间。在这一假设中，“平均房价收入比”为10，征收房产税的对象可以是“差异房价收入比”超过20的房子。也就是说，如果一个城市的平均家庭收入为6万元，那么，每套高于120万的房子，都可以征收房产税。单套房价低于120万的，可以不征收。（以上数字都是假设，以下也一样。）
    在征税税率上，可以采取累进的方式。例如，“差异房价收入比”为20的，即单套房价120万的征收0.5%，这可以设为“房产税”的最低起征税率。“差异房价收入比”为25的，即单套房价150万的征收1%；“差异房价收入比”为30的，即单套房价180万的征收1.5%，……以此类推，没有上限。单套房屋的房价以该市“平均家庭收入”6万为一个基数，每上升一个台阶，房产税的征收税率增加0.1%。不满6万的，凑低不凑高，即125万的房子，征收税率依然是0.5%，126万才按0.6%征税。当然，这个方案只是假设，具体的细节还应根据当地的情况来制定。例如，征收房产税的对象，“差异房价收入比” 究竟是15以上、20以上，还是30以上，可以讨论，因地而异。
    在这一方案中，全市“平均家庭收入”的数据，应该不难获得，但一定要准确。在外来人口流动加大的情况下，容易不准确，这一点需要注意。另一个难点是确定房价。究竟是根据交易价还是市场价来确定房价？我认为，应该根据交易价。在这个假设中，“差异房价收入比”超过20，即单套房价超过120万才征收0.5%的房产税，如果有人买房子的时候是100万，后来涨到了120万以上，只要没有交易，依然按100万定价，不列入征收对象。如果交易价是120万，按0.5%的税率征收房产税，后来市场价涨到了150万，只要没有交易，依然按原税率征收。如果按150万完成交易，新买主就按1%的税率征收。这种方法需要防止阴阳合同，一旦发现，应当严处，补交税款并罚款。
    目前看到的房产税征收方案，有的提到了住房面积。按照我的这种设计，可以避免住房面积问题，只按单套房屋的交易价格计算，大户型、超大户型都能得到抑制。此外，我认为，在征收房产税中，还应考虑“人口因素”。假设“平均家庭人数”为三人，那么，符合征收标准的某处房产中常住人口少于3人的，尤其是无人居住的空房，可以对房主加大征税力度；如果某处房产非租户的常住人口超过3人，可以制定减少征收房产税的方案，但其前提是：每一个常住人口都没有其他房产。这种做法有助于大家庭共同居住，以减少房屋和土地资源的浪费。在这个方案中，需要注意的是农村人口问题。我认为，在农村拥有宅基地的，不应该列入城市住房中、多人口的居住的减税范围。符合征税条件的房屋如果用于出租，在出租房管理方法中，也应有相应措施。
    随着城市经济的整体发展，居民的收入也会变化，“平均家庭收入”也会变动，房价也会发生变化，房产税的征收对象也可以适时调整“差异房价收入比”区间范围。例如，家庭平均收入涨到10万，也给免征房产税的房价留下一定的上升空间。此外，当“平均房价收入比”降到合适的数值，例如6，那么，征收房产税的“差异房价收入比”也可以做适当的调整，例如，征收对象从20降到15、或者12（都是假设数据）。这是我的一个设想。

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