调控下扑朔迷离的房地产市场

调控下扑朔迷离的房地产市场　　

曾经从凤凰卫视中看到一组数据令人很吃惊：按户均收入来看，柏林居民买一套房只要3年多（即10万欧元收入，房价为30多万欧元）；同一指标，纽约为6年多；东京为8年多；莫斯科为17.2年；香港为20.8年；新加坡为30年（新加坡85%为廉租房，而这里的“30年”是对15%的市场价房而言）。而中国大陆城市，该电视台未能获得统计数据，他们估计北京为25年；那么上海呢，深圳呢，一套房动辄在350-400万，年均收入有10万的话，就是35-40年（今年5月1日，上海内环线内房价为4万）。　　

此外，证明中国大城市房地产存在严重泡沫的另一个证据就是：将房地产现价卖出，如一套150㎡的上海旧房子，可卖得300万，拿去存5年期存款，年利率为3.6%，一年收益可得10.8万元；如果买企业债券，5-6%的收益（税后），一年收益可得15-18万。但拿去租给别人，租金只能收到每月4000元，一年4.8万元，还得交税，还得经常为房客修空调、冰箱、水、电等等，烦恼无比。这种情况，只有中国有。可见，中国一些特大城市房价太高，而且肯定有泡沫。　　

但有泡沫不等于可以马上用“休克疗法”去鲁莽地捅破它。经济学家与政府领导对于宏观经济的大病、重病只能像现实生活中的医生那样，根据病的实际情况来提出治疗方案。中国今天形势下对房地产的政策左也不是右也不是：不抑制房价不行，狠狠抑制，如果一下子捅出第二个日本也不行。日本20年换了16个首相，失业率大增，经济大衰退之路中国万万不能走。　　

近两年，国务院在对部分房价上涨过快的城市进行坚决调控，对二线城市、中小城市没有过分调控之意后，二、三线城市的房价在短时间内因为资本的大量进入，房价也上天了。有必要调控了吧！　　

因此，这次的房地产调控是历次中最奇怪的一次，对大城市调，对中小城市也调，国务院希望通过全国调控的做法，让炒房族资金链断掉，让无钱者不能炒房，来抑制房价上涨过快。这种做法，属于用计划经济的方法来管市场经济，属于很严厉的窗口指导。实际上更希望通过这种全国降温政策，保持中国经济能软着陆。尤其对经济适用房与廉租房（全国要搞1000万㎡，不是小数字），还想推进、扩大。　　

中国房地产要么涨，要么跌（1993年-1999年，曾在朱镕基总理调控下跌过6年），不可能走平台。大城市房价如果一年不涨，以银行贷款炒房的人就会退出一批来。他们全部的希望在于“大涨”，涨后卖出，还贷盈利。不跌不涨，就得付巨额利息，他们就受不了。　　

房价开始扛不住了，这与目前全国冷冷清清的楼市是相吻合的。想打泡沫，又不敢打死；既不想成为当时房价狂热再狂热之迪拜，又不敢成为经济大萧条20年之日本。　　

因为房地产是中国经济的支柱产业，如果该行业资金链断裂，极可能带动钢铁、水泥、铜、电解铝、玻璃、家具、装修、汽车等各行各业都会一片萧条，很多工厂都歇业倒闭，就会出现几百万农民工回乡、几百万大学生找不到工作的严峻局面。房地产泡沫破灭会导致经济全线冷却；企业歇业、倒闭很多；老板跳楼、跑路很多，银行会不会倒闭？如果破产15—20%（日本就是搞垮250多家银行）怎么得了，留下的社会民生问题更是难以解决。　　

在房地产业一片火热时，钢铁、水泥、铜、电解铝、玻璃、家具、装修、汽车等42个产业迅速发展，吸引了大量热钱和消化了超印的m2,然后让这些货币又回到地王上面。地价涨、房价涨，不断地恶性循环涨得过快，对百姓造成巨大心理压力，房地产千夫所指；而房价一旦下跌过快，就会在中国出现日本20年经济长期萧条的危险局面，也十分凶险及可怕。日本捅房地产泡沫后的经验教训：1989年年末，日本政府开始鲁莽地捅泡沫，主要措施是两条：第一条把银行最终贴现率从1%在半年内迅速提升到6.6%（贷款利息就变成了8.6%）第二条把房屋买卖增值税从原来的20%上升到30%（即对三年以内的房地产买卖增值部分在交易的时候征30%的税），日本的资产泡沫开始破灭，股市从1990年1月的38900点一直跌到年底的22000点，半年以后日本的房地产也开始暴跌，而且一跌就不可收拾，从1990年一直跌到2002年，跌了12年，房地产价格跌掉了80%。日本的各行各业出现了一片萧条，与房地产有关的所有行业都极不景气，很多企业歇业破产，日本的银行有两百多家（占全国银行数的25%）由于人们还不出房贷按揭而破产，日本经济从此走向颓废，政局不稳，20年当中换了16个首相，日本的股市至今还在9000点附近徘徊，房地产市场一直不景气，最近又被迫实行近似零利率政策。所以中国一定要避免走日本的道路，既要反对房地产泡沫化，又要防止对房地产市场采取鲁莽的政策。　　

笔者理解中国打压房地产屡打不下的气愤心情，但房价上涨过快实在不能怪老百姓击鼓传花，是央行发行的货币太多造成的；如今全党全国打压房价出台政策措施几十条，特别是财政部的老爷官员们想征非法的房产税念头很重，房地产市场加息、收紧银根，结果已逐步迫使民众丧失了吸纳地产的大量热情。　　

总之，中国房市，扑朔迷离；中国宏观调控方向、目标，扑朔迷离。或许房地产死寂之时，房产税全国推行之日，就是通胀上两位数之际。　　

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