最近，认房不认贷这个话题很火。
特别是北京、上海、深圳过去两天接连宣布执行认房不认贷后，也意味着认房不认贷基本要在一线城市里全面普及。
在8月25日，就下达了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，这就是认房不认贷的落地文件。
具体如下：
可能还有人不太了解，这个认房不认贷跟之前有什么区别，我这里先说明一下。
不管“认房”还是“认贷”，都是用来界定是否首套房的标准。
认房：是指家庭成员名下在当地有几套房，如果在当地有一套或以上住房，就不算首套房。
认贷：是指家庭成员名下是否有未还清的房贷，如果还有房贷，就不算首套房。甚至有的城市是只要有过房贷记录，即使还清了，也不算首套房。
这里需要注意，认房通常指看当地有没有房，而没有管你其他城市有没有房。
而认贷，则是看你全国范围内是否有房贷。
这里认房不认贷跟之前的最大区别。
在此之前，我们全国范围内，有的地方是执行“认房又认贷”，有的地方则执行“认贷不认房”。
认房又认贷：是指，家庭成员名下只要当地有一套或以上住房，或全国范围内有未还清的房贷，二者只要有其一，就不算首套房。
比方说，你想在上海买房，虽然你在上海没有房子，但你在老家有一套未还清的按揭房贷，那你在上海也不能算做首套房。
或者，你只要有一套未还清的按揭房贷，在全国任何城市买房，都不能算做首套房。
甚至最严格的时候，只要你有过房贷记录，即使你还清了房贷，或者把房子卖掉了，你在当地买房也不能算做首套房，不过这个是不同城市不同。
认贷不认房：则是指，只要家庭成员名下没有未还清的房贷，不管你在当地有多少套房，都可以算做首套房。
比方说，你在当地先买了一套房，如果你把这套房子的按揭贷款还清了，那么你再买第二套房，也可以被视为首套房。
前些年，全国范围内，部分城市，是执行认贷不认房。
而近几年，为了严控炒作房价乱象，大部分城市基本是执行认贷又认房。
显然，认贷又认房是严格的控房价措施。
而认贷不认房，或者认房不认贷，都是不同角度的放松。
认房不认贷：是指，只要你在当地没有房子，也不管你有没有房贷，都可以算做首套房。
但如果你当地有房子，不管你有没有房贷，都不能算做首套房。
就是算不算首套房，只看你在当地有没有房子，不管你在其他城市有没有房子。
这个是认房不认贷，跟之前的主要区别。
从这个区别来说，如果全国范围内普及了认房不认贷，对一线城市是比较大的利好，对三四线城市房价则反而是利空。
因为本来由于人口开始长期下行的大趋势，每年出口人口骤降，一线大城市还有人口虹吸效应，而三四线城市长期来看，会保持人口持续流出，且人口长期下降的趋势，这会导致三四线城市的整体房价长期看跌，可能只有核心地段还能有点保值效果。
所以，现在已经比较少人会拿三四线房子当投资。
而在这之前，很多在三四线城市定居的人，在当地买了房子，基本就不会考虑在其他城市买房子，包括投资。
毕竟只要当地有房，你去大城市买房，就不能按照首套房，就要承受二套房的高首付和高利率。
现在认房不认贷出来后，虽然对绝大部分人来说，也同样不会因为认房不认贷后，就跑去其他城市买房。
但对于那些当地的有钱人来说，就不一样了。
比如，在三四线城市的有钱人来说，在当地有房，之前可能因为在外地不能享受首套房，就没怎么在其他城市买房。
现在认房不认贷后，这群有钱人，会有比较大的动力去一线城市购房。
特别是超级有钱的富豪，可能会在多个一线城市买房，这样每个城市都可以享受首套房优惠，他们购买动力自然会强一些。
所以说白了，认房不认贷这件事情，影响最大的，还是有能力在多地买房的群体。
除此之外，认房不认贷对部分刚需人群，也是利好。
比如，认房不认贷也有利于想换城市工作的人群，或者是人在一线城市工作，但老家已经有了房子的人群。
之前认房又认贷，即使他卖掉老家房子，在一线城市也不能享受首套房待遇。
现在认房不认贷后，他在工作的一线城市买房，就能享受首套房待遇。
也利好想要在当地城市置换改善住房的人群。
比如，前些年在当地城市买了小套房子，现在攒了点钱，如果把旧房子卖了，加上攒的钱，可以凑够买大套房子，作为住房改善。
这种改善型住房需求本来也是比较大的刚需市场。
如果按照之前认房认贷模式，即使卖掉原来的房子，也仍然还是不能算首套房。
现在认房不认贷，那么只要你卖掉原来房子，再买新的就可以算首套房，可以享受低首付、低利率。
这会增加一部分人置换改善住房的意愿。
当然，这个实际操作起来，还是挺麻烦的。
要先把正在住的旧房子卖掉，然后马上去买新的大套房子，再搬进去。
这中间涉及到许多环节，可能需要经历的周期也比较长，一个衔接不好，比较容易出问题。
现在三四线城市的房子，不是核心地段，很多处于有价无市的状态，不降价房子很难第一时间卖出去，有的挂了一年多也没卖出去。
等房子卖了，再去买新房子，这涉及到这段时间住哪里，还有买新房子要买二手房还是新房，还要不要装修等问题，还是挺麻烦的。
当然，有能力的人，通常会选择先买一套改善型住房，等搬过去稳定下来，再把旧房子卖了。
但这种模式，本来也不适用于认房不认贷。
所以，关于认房不认贷，我个人是觉得，影响最大的还是有能力在多个城市购房的人群。
等于是在用这群人的钱，去稳定一线城市的房价。
对三四线城市影响不大，甚至有些不利影响，因为三四线城市的有钱人，可能本来会在当地多买房，现在自然会更加倾向于去一线城市买房。
（2）下调二套房首付和利率
除了认房不认贷之外，8月31日，还有其他一些比较重磅的房地产新政。
比如，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
这里影响最大的还是二套房，之前一些一线城市的二套房首付很高，基本在60%~80%，现在下限统一为不低于30%。
除了首付之外，也下调了二套房的利率。
将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR利率加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
之前二套房是LPR利率+60基点，现在是LPR利率+20基点。
降低二套房首付还有利率，这个是直接利于改善型住房需求。
此外，不管是认房不认贷，还是降低二套房首付和利率，都是“因城施策”、“一城一策”。
但我估计，各地方大概率会积极响应给房地产松绑。
毕竟之前是上面压着，地方一直想松绑，但不敢。
现在上面松绑了，地方大概率不会反其道而行之。
至于大家比较担心的，会不会出现新一轮房价暴涨周期，我个人是认为不至于。
这轮房地产政策大调整，7月关键会议，已经是有明确的预期，所以大家基本也不感到奇怪。
7月会议对房地产表述里，首次提到“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这意味着，我们房地产市场，已经从供不应求，到供大于求。
是因为“供求关系已经发生重大变化”，所以没有炒房可能性的情况下，才不提“房住不炒”。
而不是说允许炒房。
不管是认房不认贷的通知，还是下调二套房首付和利率的通知，在文件开头，都还是有强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
之所以做这些调整，是为了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。
所以，我在7月分析7月关键会议的时候，就提到过我们房地产政策应该会有一系列“适时调整优化”。
但这些“调整优化”，主要是为了稳市场，而不是说房地产马上又要迎来一波疯涨。
大家要记住一个前提，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。
这个供求关系，一个大背景是我国人口趋势开始长期下降。
特别是今年出生人口从目前情况看，会有超预期的大幅下降，这除了原本其他导致出生人口下降的因素之外，还有额外加了个疫情因素，会进一步加剧出生人口下滑态势。
在全国范围内，由于人口长期下降，除了个别能人口净流入的一线城市之外，其他人口长期流出的二三四线城市，房价整体是不大看好。
这不一定说房价能长期下降多少，但从保值角度来说，只要房价长期不涨，扣掉通胀因素之后，也等于房价跌。
比方说，要是所处的城市，在20年后房价也还是当前价格，假如20年后物价翻一倍，那么房价按照购买力来算，也相当于是跌了一半。
至于一线城市的房子，短期还不大好说，但从长期看，还是有保值效应，但一线房子现在这么贵，也不是我们普通人能买得起的，所以一线城市房子不管是涨是跌，跟我们大多数人都没有关系。
如果一线城市房价再继续涨，那么年轻人自然也会用脚投票，逃离一线城市。
当然，房价是一个比较复杂的问题，每个城市的具体情况不一样，就算在同一个城市里，不同地段、不同小区对房价的影响也很大，很难一概而论。
这个更多也是大家得根据自己当地实际情况，以及根据自己实际情况，再考虑要不要买房，得多多独立思考、自主决策，量力而行。
买房或者卖房是一个人生重大决定，不管买不买、卖不卖，我建议还是要慎重决定，不要一时脑热决定。
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