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一个十年来几乎没有技术进步的行业

云涌 · 2013-07-09 · 来源:强国论坛
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国际货币基金组织(IMF)数据显示,世界十个最贵的房地产市场中有七个在中国——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆,其中的五个城市的昂贵房价的超过了东京、伦敦和纽约。

  国际货币基金组织(IMF)数据显示,世界十个最贵的房地产市场中有七个在中国——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆,其中的五个城市的昂贵房价的超过了东京、伦敦和纽约。

  衡量房价,“房价收入比”更合理,IMF给出的数据,纽约一间公寓价格的中列数,是一个普通家庭年收入的6.2倍多。而要想在北京的中心城区买套房子,需花去近25年收入。

  IMF只比房价,没比使用年限与质量。中国人买房只有70年使用权,而外国人买房拥有永久产权,北京、上海和深圳的房子大多是毛坯房,而东京、伦敦和纽约的房子大多可以拎包入住,中国大城市的房价,已经昂贵到“不可比”的地步。

  静态看不可比,动态看很离奇,北京、上海和深圳的房价十年暴涨,某些地段翻了十倍,十年前远低于东京、伦敦和纽约,比暴涨更离谱的是,房地产成为一个十年来几乎没有技术进步的行业——相对于前十年的明显技术进步。

  前十年即1993年至2003年,商品房作为福利房的补充选项。当初人们认为两者比例“二八开”最多“三七开”,商品房的“鲢鱼效应”开始发挥作用。

  最早的商品房与福利房的模样差不多,但机理不一样,福利房没有竞争压力而商品房有,商品房的竞争压力主要来自两个方面,一个方面是大城市中的福利分房,商品房如果不明显优于福利房,就激不起人们自己掏钱改善居住条件的欲望;另一个方面是小城镇的自建房,公司造房子还造不过私人就别混了。竞争的压力,变成了技术进步的动力。

  前十年明显技术进步的主要标志:其一,房型日趋合理,计划经济一直是由秀才关门设计福利房,房型设计再差也能分出去,而商品房的房型设计不好就会失掉客户;其二,规划日趋规整,最初商品房小区种点花花草草,中看不中用,后来突破兵营式布阵,人车分离,高低搭配,人工造景,还配备了老人与儿童的专门活动场所,中看又中用;其三,建筑日趋牢靠,商品房开始主动采纳框剪结构,这要比普遍使用预制板的福利房结实多了。

  中国幅员辽阔,技术进步呈不均衡性,时间上,1994年与1997年楼市出现两波降价潮,触发了楼盘的品质竞争。空间上,发展轨迹是先沿海后内陆,至2003年,深圳、厦门、杭州、上海楼盘大致有了与现在相同的品质,青岛、天津、北京、大连楼盘跟进稍慢,而中西部城市还没有资本大量注入。总体上,当今开发商的一些“看家本领”十年前已经基本练成。

  十年前,技术进步仍有惯性,业内预期的“卖点”:其一,小区底楼全部架空,既能带来地表风,又能拓展出更大的活动空间与更多的停车位,也有利一层楼窗口防盗,其二,设置管道井,集合式住宅的房间都紧挨着,9楼1室的管道声响会影响8楼1室,坏了要敲开8楼1室的门,这就叫“立管穿层”,在9楼1室与9楼2室之间设置一个平方米多点的管道井,改“立管穿层”为“横管出墙”,采用横管的洁具现成的都有,地漏可用侧墙式,这就为日常检修与数年例行大修带来极大便利;其三,推广使用节能防噪效果明显的断桥型材窗户。

  然而,就在2003年,各地房价由降转升,技术进步戛然而止。

  当年的宏观因素是“国发[2003]18号”文件出台,确立了房地产支柱产业,确立了以商品房为主的政策导向,这可以视为房地产首次越界;当年的微观因素是有两批人冲进楼市,一批是炒楼囤房的,他们把住房看成是筹码,对技术配置不感兴趣,另一批是人为制造出来的拆迁户,他们的选房余地很小或没有,这两批人的支付能力,却远强于原有的住房消费者,至此,楼市不再需要“卖点”,一个毛坯房甚至连毛坯都看不到的期房都可以卖出大价钱,技术进步已经毫无必要。

  2009年世界金融危机爆发,中国精英给出的对策是“救楼市就是救中国”,这导致在原来两批人冲进楼市的基础上又增加了一批人——实力超强的一批人,他们把住房当作对抗流动性泛滥的规避通胀工具。至2013年,也就是今天,房地产终于炼成一个没有优胜劣汰却可以实现价格狂飙的魔幻般行业。

  今天的情形与2009年似曾相识,当时有声的“救楼市就是救中国”,今天翻版成无声的“救楼市就是救地方债”,今天的中国已经形成了超大基数的房价持续普涨格局,各地的地王频频登基,一个比一个更有信心让“面粉价超过面包价”,今天的节点又与2003年高度类似,魔力十足的房地产再次越界——从自己没有技术进步到阻击其他行业技术进步。

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