最近看了几组城市里写字楼空置率的数据。
2024年第四季度的数据是：
北京的空置率大概是18%。
而上海的中央商务区，控制率大概是16.4%。
非中央商务区则高达29%。
广州是21%。
深圳的空置率大概是29%。
一线城市的空置率较同期都呈现上升的趋势，这既和经济大环境有关，也和四个一线城市近两年来猛增的新办公楼供应量有关。
往下看就有点扎眼：成都、重庆、天津、武汉、青岛这些城市的甲级写字楼空置率普遍25%到35%，很多城市超过40%，个别甚至接近50%。基本全面超过国际上那条“20%的警戒线”。
说实话，看到这些数字的时候，我并不觉得有什么特别的感觉。因为数据永远是冷的、抽象的，你很难靠几个百分号真正感受到那种“空”。
直到看到一个up主亲自去了那栋号称“苏州第一高楼”的国际金融中心走了一圈，才意识到数据没有夸张，甚至现实比数据还扎心。
外面金鸡湖、东方之门，城市闪闪发光;里面一层一层空的，就连那种特别气派的旋转门，都像是竖在那里撑门面的。
走进去，首先几层有一些“信息科技”“信息咨询”“网络科技任务外包”“什么管理有限公司”，看着都高大上，实际上就是中介、催收、贷款公司进驻——同样的椅子、同样的隔断，里头坐着一群拿着电话的年轻人，每天重复机械的“您好，我们是某某平台的……”。
越往上走，越冷清。
墙是白的、地是灰的、灯是黑的、空气是凉的。
整个楼里 70%、80% 的楼层空置着。
有些门都没装，有些连施工保护膜都还在。
像几十层高的空壳叠在一起。
那一刻我突然觉得那些数字太仁慈了。
苏州的第一高楼尚且如此，那些非地段核心、非景观位、非标杆建筑的写字楼就更不用说了。甚至隔着玻璃往对面看，另一栋楼也大半是黑的，晚上灯都没亮几盏。
为什么楼能建到这么高，企业却上不来?
所有人都知道表面原因：房子卖不动了、经济下行、企业难了、新产业不够强，这些都是显性的。可再往下戳一点，就能看到城市这些年一直在靠什么“长大”。
一句话：
城市不是靠产业规划长大的，是靠卖地长大的。
这20年里，地方财政很大一块收入都来自土地出让金。很多城市土地出让金能占到地方政府性基金收入的90%以上。说得直白点，不卖地就没钱花;要卖地，就必须不断推出地块;推出地块，就得有故事、有形象、有想象空间。于是“金融中心”“创新岛”“未来科技区”“全球总部基地”这些名头，这几年在全国开了一轮又一轮。
但故事容易讲，产业没那么容易来。
尤其是那些二三线城市的新区、新城，摊开地图，地王一块块拍出去，楼一栋栋长上来，产业却还是那几个老本行。
所以你会看到一个很吊诡的景象：
产业结构没有变，但城市天际线已经变得像纽约一样了。
就业结构没有升级，但办公空间却比东京更雄心勃勃了。
这就像一个人衣服越穿越贵，可肚子里一点东西都没有，最后撑得反而更难受。
“为什么要建这么多CBD?”这个问题本身就问反了
很多人以为城市建CBD，是为了吸引企业、发展产业。其实在很多地方，顺序是反的。
真正的顺序是：
为了卖地 → 为了提高地价 → 为了做政绩 → 顺便建了CBD。
企业来不来?那是后面才想的问题。
因为对于地方来说，一旦地卖掉，账面漂亮、收入到位，短期内就完成了任务;
写字楼建起来，形象也有了，宣传片一拍，气势也有了。
但企业搬不搬进来、产业能不能撑得住几十万平米的办公面积，这些都是几年之后的事。
而多年之后的人和事，往往不是规划者要面对的事。
于是就出现了今天这个状态：城市里明明人不少，但你环视一圈，全是黑着灯的玻璃幕墙，夜晚有时候整个CBD亮灯率甚至不到10%。
它们像是一种巨大的城市壳膜，里面空空荡荡，却闪烁着金属一样的光。
城市是在用“视觉”撑着，而不是用“经济”撑着
从远处看，一栋栋高楼就是现代化;
从近处看，一个个空层就是萧条化。
这种割裂不是偶然的，它反映了一个更深的问题：
城市把外壳当成了内容，把建筑当成了发展，把玻璃幕墙当成了未来。
时间长了，就慢慢形成一种“看似繁荣的假象经济”。
在这种结构下，楼是必须建的。
因为楼能：
拉投资额
拉GDP
拉土地溢价
拉新区估值
拉上级印象分
拉项目招商的门面
至于楼能不能租出去，里面能不能形成真正的产业网络，那是另一回事。
空置不是市场问题，而是发展模式本身的问题
人们常问：“写字楼为什么租不出去?”
但真正的问题是：
它当初建出来就不是为了租出去。
它的第一使命是“长得像一个现代城市”。
于是，就算空置率50%、60%、70%，这个游戏还是要继续。
因为城市的运行机制没有变：
财政需要土地
土地需要故事
故事需要镜头
镜头需要玻璃幕墙
玻璃幕墙需要更高的楼
更高的楼需要“未来产业”的口号
口号喊出去之后，城市就算“成功升级”了
至于真实的企业会不会来?
那是市场的事，不是财政的事。
看似繁华的CBD，其实是过去20年增长逻辑的纪念碑
回到苏州那栋楼，往外看金鸡湖、东方之门，一切都亮闪闪的。
可回头看楼内，一层层空的，像一个巨大的城市壳体。
这不是苏州的问题，是整个发展模式的问题。
它们像是一座座纪念碑，纪念着一个时代的扩张冲动：
以为现代化可以靠建筑模拟出来;
以为繁荣可以靠楼层堆砌出来;
以为未来可以靠玻璃幕墙折射出来。
可是时代拐弯之后，人们才发现：
外壳越亮，内容越显得空;
楼越拔越高，城市越显得虚;
数据越漂亮，生活越感到紧。
真正的现代化，不是靠高楼撑起来的，
而是靠能填满高楼的人、产业、劳动、创造力撑起来的。
而这恰恰是过去最缺的那一块。
今天的城市疲态，本质是整个社会的财富分配方式出了问题。
劳动力越来越累、越来越穷，而资本层面的积累却越来越集中。
收入结构两极分化，消费结构开始断层，产业无法靠消费带动，资本也找不到更具未来性的赛道。
于是，只能继续堆楼。
堆更多。
刷得更亮。
建得更高。
用钢筋水泥构建一种“增长仍然在进行”的幻象。
可那些空置楼层、夜里黑着的窗户、长长走廊里的回声……它们比任何政策解读都要诚实。
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