一个又一个城市出台取消限购限贷的政策！
一个又一个城市出台认房不认贷的政策！
甚至还有城市降低了首付的比例！
但是，房市仍然疲软，韭菜们到底上不上车啊？
难！难！难！
取消限购政策，作用可谓是微乎其微，其他城市的情况我们都看到了。降低首付比例，理论上有可能能起到一定的作用，实际上不一定有用。我们以青岛为例，青岛在9月1日降低首付比例，首套房调整至20%，二套房调整至30%，但是青岛商品住宅成交套数不增反降。
实行新政前11天，平均成交458套，实行新政后11天，平均成交254套。至少可以得出结论，新政没有立竿见影的效果。
不过我仍然认为降低首付的刺激作用，要大于取消限购、认房不认贷之类的政策。比如认房不认贷，这仅仅对改善型需求有一定刺激作用，对新入场的没有用。但是降低首付可以普遍刺激各种人群。
进一步说，如果降低首付都不起作用，接下来就需要继续降低房贷利率。如果首付降低、房贷利率降低都不起作用，剩下的还可以试试类似棚改货币化的政策，比如旧城改造的棚改货币化。
这一切政策都有两面性：不起作用就是现在出事；起了作用杠杆就越来越大，一旦经济下滑，就会在更大规模上出事。
现在和未来，你总要选一个。
不要有任何幻想，因为房地产整个供需关系发生了实质性逆转，单边上涨的预期完全崩塌。
房地产行业有句话，“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。之前那一波长达二十年的大涨，其中核心原因之一，就是城镇化快速发展。1998-2017年间，城镇化率从33.35%增长至60.24%，平均每年增长1.42个百分点。2018年后，城镇化率增速明显下滑，2018-2022年间，分别增长1.26、1.21、1.18、0.83、0.50个百分点。城镇化率增速降缓，新增城镇人口增速自然降缓，潜在购房需求自然也会降低。
不仅如此，人口结构的逆转也导致潜在购房需求降低。谁在买房？未成年的小孩不会买房，超过65周岁的老人也很少买房，买房的都是所谓的“劳动人口”，也就是那些在上班的人。
什么是人口结构逆转？就是上班的人在人口中占比下滑了，不上班的小孩和老人占比增多了。
2011年以来，在整个人口中，老人和小孩等非劳动力人口比例增加，劳动人口比例下滑，这制约着当下的购房需求。
不仅如此，在非劳动人口中，老人的比例不断上涨，而小孩的比例不断下滑，这说明什么？这说明不仅仅是现在不行，未来潜在的购房需求会继续下滑。
城镇化增速减低，人口结构发生逆转，共同导致有购房需求的人群不断减少。
有购买需求的人在变少，这些有购买需求的人中，有能力买房的也在变少，因为房价太高了。
曾经我们是无债一身轻，现在高企的房贷压得我们喘不过气来。
居民部门杠杆率（居民贷款/GDP）可以反映老百姓的负债情况。1998年居民部门杠杆率为5.2%。从1998年开始，居民部门杠杆率快速攀升，2007年低达到第一个高点19.4%，十年间攀升14.2个百分点。金融危机以来，经历两大一小三次刺激，杠杆率从19.4%暴涨至2020年底的62.3%，十四年间攀升了42.9个百分点。
2008年坊间已经戏称，房地产是压在人民头上的新三座大山，但是那个时候的大山相比于现在而言，轻多了也小多了。
房价越来越高，居民的负债越来越多，甚至是中低收入老百姓的钱包都快被掏空了。这使得刚需群体购房能力越来越弱，房地产销售越来越困难。
在需求下滑的同时，供给出现明显过剩。
中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”周天勇的估算和央行2019年的调查数据大致吻合。按央行2019年调查，城镇居民家庭户均住宅1.5套。根据七普数据，我国城镇家庭户合计3.1亿户，测算住宅总量可得4.65亿套。当前城镇人口总数为9.2亿人，住房存量可供12-13亿人居住，即使一套房都不建，商品房都已然过剩。
在这样的情况下，2018年后新开盘项目去化率明显走低，房子越来越难卖了。中银证券报告称，“重点城市开盘去化率降至历史冰点”。
一方面是需求不断萎缩，一方面是供给面临过剩，房地产供求关系在2020年前后发生了实质性逆转。大量住房闲置，大量被购买的住房空置，房屋供给已经过剩了。
2022年贝壳发布《中国主要城市住房空置率调查报告》，报告称“通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。”贝壳表示，自己参考平台数据，并回收5万份问卷（覆盖3万个样本小区），最终得出此报告。
报告一出引发社会广泛关注，更是激起了某些群体的强烈声讨。随后不久贝壳就在压力下发布道歉声明称：本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。
关于贝壳的道歉，部分网友跟帖表示，自己小区就是空置率高，逼迫贝壳道歉是掩耳盗铃。
自从三道红线以来，房企资金来源受限，房地产企业违约明显增多。
一个又一个知名房企爆发债务危机，先是各种非标融资违约，随后波及到标准化债券市场。2019年债券市场全行业违约金额2420亿元，房地产违约金额仅为87亿元，占比仅3.61%。2022年债券市场全行业违约金额累计6221亿元，房地产违约金额累计高达1755亿元，占比暴涨至28.20%。2023年8月22日，房地产债券违约金额累计为2353亿元，占整个债券市场累计违约资金的34.08%。
为了帮助房地产去杠杆，政策密集发生，开发商连夜配合。
达利欧曾说过一段话，“一些人错误地认为萧条是心理因素所致。他们认为，投资者之所以将资金从高风险投资转移到更安全的投资（例如，抛售股票和高收益贷款，转向持有政府债券和现金），是因为害怕。他们坚信，如果能诱使投资者把资金转回高风险投资，必将重振经济。这个观点的错误之处有二。首先，与普遍看法相反，去杠杆化的主要驱动力并非心理因素，而是信贷、资金、商品和服务的供求情况，以及这几个要素之间的相互关系。”
细细地品一下这段话吧，看看有没有人在诱使你把自己转回高风险投资，以重振经济。
最后，为防止有人断章取义恶意曲解，我要严正声明，我坚决支持我国的政策，虽然经济有自身的规律，但困难毕竟是短暂的，我们一定能度过去，一旦度过去了，明天一定会更好。
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