当前经济下滑，重要表现之一就是房地产熄火了。
我们在总结2023年经济时，会发现两个关键词，一个是“总需求不足”，一个是“地方债务风险加剧”。这两个关键词最终都会交汇到房地产领域。
下图是人民大学宏观经济论坛在2023年11月讲资产负债表时画的图，很形象、很直观，我用这个图说说为什么上述两个关键词交汇到房地产领域。
我国1998年至今的高速发展，核心在于城镇化，而城镇化的核心又聚焦到房地产。
首先，老百姓把钱放在银行里面，形成银行体系的巨额存款。
当然，存钱的不仅仅是老百姓，还包括政府、企业等等。
其次，银行通过三个渠道，把这些存款投放到房地产市场。
第一个渠道是土地开发市场。每个地方都有各种各样的土地储备公司或者投融资平台，比如某某市城市土地储备公司。银行将钱贷给这些公司，这些公司就用这些钱征收土地，搞土地开发（或者搞市政建设）。这里对应上图左方的城投平台。
第二个渠道是土地买卖市场。地方将土地卖给开发商，开发商买地的钱，也可以是贷款（这里融资形式很多，比如信托，民间借贷，等等）。开发商融资买地之后获得土地使用权，还可以继续向银行申请房地产开发贷，融资造房子。这里对应上图中间开发商与政府的交易。
政府高价出让住宅用地，拿到前后，一部分钱用于支付拆迁费用，一分部钱拿来搞基建，或者补贴工业工地。也就是说，政府会以非常低的价格出让工业用地，招商引资。这些被招引来的商和资，会解决当地就业，提供稳定的税收。这些被解决就业的当地居民，又把钱存入银行形成循环。
第三个渠道是房地产买卖市场。开发商建好房子后（其实大部分没有建好，基本都是期房），卖给老百姓。老百姓买房的钱，大部分也是贷款。老百姓用自己的存款，支撑了整个中国房地产市场，最终，再自己去贷款，消化不断升值的房屋。
老百姓不断买房，房地产不断增长，开发商就会不断投资建房。
房地产产业链很长，开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业，竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。
上述整个过程，就形成了以城镇化为核心的经济循环，这个循环的本质是不断通过城镇化和房地产投资来带动经济。
这个循环中房地产是所有关系的汇聚点。
现在，房地产出问题了，供需逆转了，房子卖不出去了。恒大悦龙台事件以来，销售额同比增幅持续下滑，两年来，仅4个月为正。
房子卖不出去，就会产生两个问题，一个是开发商资金回笼减少，拿地意愿下滑，进而投资下滑；另一个就是土地出让金减少，地方政府财政负担加重。
首先看第一个问题。
下图可见，我国房地产开发投资完成额连续两年同比负增长。
在这样的大背景下，我国商品房新开工面积，比高峰下滑60%。而日本房地产崩盘的时候，缩量也仅为高峰的50%（日本商品住宅新开工1990年171万套，2022年86万套，30年来的最低点是2009年的79万套，缩量约50%）。
在新开工面积缩减上，我国房地产已经超过日本泡沫崩盘时期。
开工越来越少，建筑就越来越少，之前拉动的钢铁、水泥等等行业的产能就再次过剩。这些行业被地产拖累，就导致裁员降薪，居民收入增长预期下滑，进而导致消费能力和消费意愿下降，这构成了“总需求不足”的大背景。
其次看地方财政。
房地产不行了，卖地就卖不出去。下图是卖地收入同比情况，近两年来暴跌。绝对值为4.2万亿（11月），已经滑落至2017年水平（4.1万亿）。
土地出让金大幅下滑，导致地方财政负担加重，而城投公司很多还靠着土地财政补贴。一旦地方财政下降，城投的风险就会凸显出来。人大宏观论坛认为：融资平台作为隐性债务的主要载体，长期面临债务结构和业务结构、期限和现金流错配等问题。土地财政弱化的背景下，流动性问题加大风险，这是非标、票据违约层出不穷的大背景。
于是，需求不足和地方债务风险这两个制约经济的因素，就都交汇到了房地产领域。
因此，怎么样让房地产平稳过渡，或者说怎么增加房地产投资，就成了政策考虑的重中之重。目前的说法是“三大工程”，城中村改造就是其一。
城中村改造的思路是这样的，既然开发商不投资建新房了，国家就来搞旧城改造，把城中村改成新房。城中村改造过程中，也会拉动钢铁、水泥的需求，也能起到拉动经济的作用。
城中村改造能起死回生吗？很难。
但是，城中村改造的确能起到一些作用。
按中诚信估算，全国保守估计城中村改造面积10万平，总投资规划5.4万亿，年均5400亿，对2023年房地产投资贡献率大致在4%-5%。
实际上我们不光是城中村改造，我们还提出了保障房、平级两用公共基础设施，后两者与城中村改造合称三大工程。
如果城中村改造一项不能让房地产起死回生，这三大工程合起来能否做到呢？我们后续另文专述。
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