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买房吗?1万一套那种!在这个城市,中国楼市的信仰被击碎了!

在家码字威斯克 · 2019-04-17 · 来源:易简财经
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  原创首发 | 易简财经(ID:ejfinance)

  01

  1.6万一套房

  上天要价,落地还钱~

  这里说的正是黑龙江的鹤岗市,这个东北城市的房价,已经跌到了让人难以置信的地步。

  “不用谈经济学,房子卖的出去前提是有人住,有人住的前提是当地经济能养活你,如果你连饭都吃不上了,房子就是坟墓!”一位鹤岗的网友如此说道。

  

  据网上截图显示,当地大部分楼盘都在几万元,只有一套114平的房标价在10万8。而最低的价格更是到了1万6。注意这里的价格并不是每平米,而是一套房。

  为了验证,小编联系了当地的房地产中介,发现这种情况确实存在。根据58同城的数据显示,大量价格只要几万元的房屋正在出售,其中毛坯房的普遍价格都在2万左右,价格最低的一家每平米只要290元。

  290元,可能还不够几个人吃一顿饭的钱,在鹤岗却能买下1平米的房子,这着实让人感到心惊。

  

  02

  煤都的陨落

  鹤岗,地处黑龙江省,是一个名副其实的资源型城市,以生产煤炭为主。

  鹤岗矿区,是一个年产千万吨以上的大型煤矿产区。自1949年开发以来,鹤岗煤矿带动的就业人数上十万。其中,龙煤鹤岗矿业公司是鹤岗唯一的一户大型企业,占规模以上工业的一半。其所产煤矿的主要供应与黑龙江省和东北地区,还有部分出口。

  而龙煤这家公司,更是以效率低下,让全国震惊。

  中煤协发布的数据显示,龙煤集团2014年煤炭产量为4905万吨,在国内煤炭企业中排名第17位,产量仅为煤炭龙头企业神华的10%左右,而在职职工却有24万人,高于神华,是全国平均水平的3倍,更搞笑的是,其中只有4万人下矿,还有18万人都在矿上工作。

  

  21世纪经济报道的一篇报道显示,当时龙煤鹤岗公司下辖有8座煤矿,其中1座煤矿就有41个科级机构,159名科级干部,24名矿副总以上领导。煤炭形势最好的时候,井下一线工人的工资也只有大约1万块钱,领导年薪都在20万以上。除了行政冗余,4万多在职员工,还需要养活6万多退休员工,效率可想而知。

  于是龙煤集团几乎年年亏损,累计负债已经超过500亿元,2015年开始一直大刀阔斧推动10万人分流改革,但不可避免的带来了人员大规模流失。

  连续数年来,鹤岗的政府工作报告都会提到,由于受大环境的影响,龙煤生产不景气,对鹤岗工业形成了负向拉动。许多小型矿场被迫关闭,大型矿场也不断裁员缩小体量,曾经的煤都早已风光不再。

  03

  过山车式的房价

  经济的下滑,或许是导致房价下滑的一大因素。但令人意外的是,鹤岗的房价并非一直处于低位。

  4年前鹤岗的楼市,还是一片繁华。

  瑞达锦华公馆、北国明珠、欧洲皇家花园小区、天水新城……一系列新楼盘的涌入,使得这座年代感特别浓厚的城市,开始变得有些现代化起来。

  

  但房地产大搞开发,也让鹤岗整个城市的房地产库存大幅上升。

  2015年12月,和鹤岗新开盘的楼盘一样,永丰财富家园小区新开盘的毛坯房均价到了4100元/平方。业主林建斌就在那时候购入了一套120平方的住宅,首付与各种税费手续费等花去了17万。装修则耗费10万。不过,2016年7月份,林建斌发现小区房价直线下滑,一度跌破2000元/平方米。随后他开始联系律师,组织业主进行维权。

  在他看来,小区房价暴跌,是因为2016年开发商把剩余楼盘卖给政府做棚户区安置房,小区涌入大量拆迁户,入住人员素质下降,致使原本定位“高档全封闭小区”的永丰财富家园小区房价大降因此他认为开发商将房屋卖给政府做棚户区安置,属于“擅自改变房屋用途”。

  据安居客数据显示,自2015年起,鹤岗的房价一直处于下跌趋势,从15年的均价4033元/㎡,一直跌到2018年初的3300元/㎡。

  直到2018年,鹤岗房地产市场开始了新的一轮上涨。棚户区改革货币化安置在这时候适时出现,2018年1月,《鹤岗市2018年城市棚户区改造安置房屋购买工作实施方案》推出,拉开了棚改货币化安置的序曲。关于棚改的安置问题,鹤岗明显是通过给一定比例的钱给棚改拆迁户,让其自行购房的方式为主。因为在这方案里边,由政府购买存量商品房作为安置房的数量,只有500套。

  大量棚改拆迁户持币入市,在“买房致富”成为社会共识的背景下,鹤岗楼市重新往上走。永丰财富家园重新回到了4000序列。

  但没能持续多久,棚改货币化安置的潮水在2018年下半年便落下。跟着落下的,是鹤岗的房价。2019年1月,整个鹤岗的均价跌破了1000,再起不能。

  04

  房产不再是金融工具

  如今的鹤岗,房子似乎成了一个累赘。

  最直接体现则在供暖方面,当地居民供暖价钱为26元/平方米,供暖面积计算,为建筑面积×0.87。也就是说,100平米的房子,一年要缴纳的供暖费为2262元。另外,物业管理费1.2元左右/平方米,物管费每年也要1400左右。

  出租市场方面,不少房子对租金的要求为零,只要租客出取暖费与物业管理费,房子就可以签约入住。

  在这里,房子不再是人们热捧的“金融工具”。

  “1万一套、白菜价、唾手可得”,或许看起来,鹤岗的房价离我们很远,但在大部分的三四线城市,这种情况正在不断出现。

  自17年,去库存运动蔓延到三四线城市后,这些小城市的购买需求便剧增,当地的房价也闻声而涨,以前4000元每平方米的房子,眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候,楼市价格受需求推动,继续涨到了8000、10000元每平方米。

  

  但随着棚改的结束,三四线城市的人口,并不足以填补如此多的房屋,再加上国家政策和巨额的负债,这些炒房客不得不将这些三四线城市的房子低价卖出,以填补资金漏洞。但在人口不断流失的当地,并没有新生力量来购买这些房屋,大量的卖单使得价格一低再低,最终导致恶性循环。

  在黑龙江西部的大庆,这座曾经产出大量石油的城市,也出现了两三万元可以买一套房子的状况。以后,这种情况,只会出现的越来越多。

  可以想象,如果房产税开征,这些房子基本就都成了名副其实的负资产。而房子,也该从一个不断升值的“金融工具”,重新变回满足生活的居住空间了。

  (本文来源:易简财经(ID:ejfinance),作者:在家码字威斯克)

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