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100亿专项纾困资金,为什么救不了郑州烂尾楼?

牲产队长 · 2022-09-19 · 来源:牲产队公众号
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一个老父亲有两个孩子,一个是家大业大的老大,另一个是拖家带口的老二,同时被推进了手术室,生命垂危之际,医生只能救一个,老父亲应该救谁?

  郑州是全国烂尾楼最多的城市。

  郑州对烂尾楼的拯救措施,也受到全国关注。为了抢救这些烂尾楼,郑州市喊出了“大干三十天,确保全市停工楼盘全面复工”的口号。

  可是,要救烂尾楼,光喊口号没有用,得有真金白银进来。

  根据河南省政府披露,在河南省和郑州市的努力下,成功争取到国家开发银行的一笔专项纾困资金,总规模为100亿元。其中,首批50亿元纾困资金已经下拨到位。

  手里有了钱,郑州市的烂尾楼复工行动也全面启动。但是,队长必须说,对河南烂尾楼而言,100亿元只是杯水车薪,无法拯救河南全部的烂尾楼,也无法拯救郑州全部的烂尾楼。

  况且,这100亿元怎么分,也是一个巨大的问题。

  其一是,河南至少有694个烂尾楼项目,如果按平均分摊,每个烂尾楼只能得到1440万元。显然,平均主义拯救不了任何一个烂尾楼。

  那么,哪些烂尾楼能得到纾困资金的支持?谁来决定?谁来保证纾困资金的分配公平?

  根据河南发布的公开消息显示,一共有95个楼盘申请专项纾困资金,包括中原区6个,二七区10个,金水区8个,管城区8个,惠济区2个;各开发区、区县(市):经开区2个,高新区4个,郑东新区5个,航空港区3个,上街区5个,登封市7个,荥阳市10个,新郑市9个,巩义市3个,新密市5个,中牟县8个。

  从这95个申请楼盘可以看到,全部位于郑州市的行政管辖范畴以内。这意味着,专项纾困资金基本上不会流出到郑州市以外。河南省内,郑州市以外的其他城市,烂尾楼想要得到纾困资金的支持,可能性几乎为零。

  在首批50亿资金到位后,已经审批落地的烂楼盘复工项目有建业北龙湖金融岛写字楼项目、郑州市金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡,另有5个烂尾楼盘进入了最后的洽谈阶段,涉及纾困资金约10亿。

  在队长看来,最容易拿到这笔纾困资金的楼盘有三大特征:

  第1是,位于郑州市内,越是核心区,越容易纾困复工。

  第2是,完工率越高,越接近于完工,需要资金越少的烂尾楼,越容易纾困复工。

  第3是,影响力大的网红楼盘,能筹集较多资金,对政府影响力较大的大型房企,更容易得到纾困复工,如永威、康桥和融创等。

  相反,其他中小房企开发的,知名度较低的,位于非核心区的烂尾楼盘,得到纾困资金的优先级要低得多。

  其二是,复工质量如何保证?工程造价,钢筋、水泥、混凝土、施工队,不同规格,价格不同。是按照最低标准复工,还是按照原来的设计标准复工?

  正所谓:一分钱一分货。花了多少钱,业主就有权收对等质量的楼。如果是用降低施工标准的方式,去完成交楼,业主权益是否也受到了侵害?

  可从目前的情况来看,保交楼似乎就是底线。在有限的纾困资金支持下,很那说,相关楼盘能够按照开发商的设计标准去完工。

  就如恒大集团,把保交楼当成第一要务。但是,交付的楼盘质量远远低于设计标准,小区配套设施严重不足。业主属于是被迫收楼,合法权益仍然没有得到完整的保证。

  三是,谁来接管烂尾楼的复工。是让原来的房企负责,还是让第三方建筑承包商来负责。承包给谁来接?施工过程中,监管团队能否保证每一分钱都用在项目上?要是承包商偷工减料,做假账骗经费怎么办?

  队长的建议是,由政府和房企组建联合监管团队,承包给独立第三方建筑商。此时此刻,压力最大的地方政府和房企都没有退路可言,唯有尽心尽力,确保楼盘完工交付,才能向全社会交代,才能保留最后的体面。

  四是,从国开行借来的专项债,谁来还?是由房企还,还是由地方政府还?或者由地方政府、房企和业主三方共同承担?

  业主已经付过房款了,没有理由再背一笔额外的债务。在法律上,这也不成立。地方政府在资金监管方面存在明显失职,理应承担一部分责任。房企则作为主要责任方,更是逃不了干系。

  但房企已经明确躺平了,没有钱,连楼盘都烂尾了,欠着一屁股债,复工专项债更是还不了。那么,真正有偿债能力的就只有地方政府了。

  国家开发银行的钱主要来源于国家财政部拨款和国家财政担保的债券融资。如果地方政府不要承担还债义务,那么,这种由国家财政或者国家财政担保债券为烂尾楼买单的方式,是否合理合法?

  队长认为,最好的方式是由房企和地方政府共同承担,可以从地方政府的土地收入或者房企的卖房收入中,优先扣款偿还国开行的专项债,压实地方政府和房企的责任。这也能对地方政府形成某种监管压力,有利于地方政府加强对房企资金的监督。

  但从整个郑州烂尾楼拯救行动来看,即便保证了郑州一小部分的烂尾楼复工和交付,但房企对建筑商、材料供应商的欠款,几乎都没有做出任何明确安排。可以说,房企对建筑商、供应商的欠款短期内更加没希望偿还了。

  一方面是,房企的资金要被集中收拢,新进来的资金也要专款专用,优先投入到复工烂尾楼中去,保交楼。这属于是,掏空房企的现有资金和未来的融资渠道,集中一切力量来保证郑州一小部分的烂尾楼率先交付。

  而大部分的建筑商、供应商和其他剩余烂尾楼业主的权益,都被挪后另说了。至于何时偿还建筑商、供应商欠款,何时复工其他剩余的烂尾楼项目,任何一方都给不出明确的答案。除非,河南各个市能从政策性银行再筹集到更多的专项债纾困资金。

  本质上,这是一种“顾头不顾尾”的处理方式,是让郑州的一部分烂尾楼率先复工完工,而另外的那些没有被纳入专项资金复工范畴的郑州其他烂尾楼和河南省其他城市的烂尾楼,都被挪到次要地位。并且,这里面不存在什么“先复帮后复”,而是“先复工先上岸”,“后复”不知何年何月也。

  在河南,除了郑州外,南阳也被誉为“烂尾楼之都”。可是,买了南阳烂尾楼的业主,又有谁来拯救呢?

  如果永威、金桥、融创等房企,把资金都集中到郑州,全力复工郑州烂尾楼,那么,南阳的烂尾楼项目不就更加没得救了吗?

  这让队长想跟大家讲一个故事:

  一个老父亲有两个孩子,一个是家大业大的老大,另一个是拖家带口的老二,同时被推进了手术室,生命垂危之际,医生只能救一个,老父亲应该救谁?

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