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易宪容:央行降息能否救起危机中楼市?

易宪容 · 2014-11-24 · 来源:乌有之乡
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  11月21日,央行突然宣布降息,让整个国内外市场十分错谔。国际市场股市、汇价、黄金、石油等价格也随之突然上涨。国内市场一片哗然,对降息的各种解释与评论蜂拥而出。不过,任何政策的出台,特别是利率(即价格)变化,都是一次重大的利益关系调整。因此,央行降息立即让一些相关利益者欢呼“万岁”,比如一些投行及房地产开发商。可见,这次央行降息的利益关系调整有多大。

  这次央行突然降息的目的是什么?为什么会突然降息呢?央行的解释是,这次降息的目的就在于发挥基准利率的引导作用,以此来降低社会融资成本,解决当前金融市场“融资贵、融资难”的问题。比如,这次央行降息,贷款利率下调幅度就远大于存款,目的就是要通过基准利率下调全面降低社会融资成本。但这种解释有点牵强。

  因为,对于国内中小企业,特别是小微企业的“融资难、融资贵”的问题并非是一个突发性问题,而是长期以来就存在的问题。为了解决这个问题,今年以来政府采取了一系列的措施,特别是定向型货币政策更是具有十分针对性。比如4月份,下调农商行及农村合作银行的存款准备金率,释放资金近1000亿元;6月份针对三农及小微企业,降准范围扩大到城市商业银行等,释放资金达900亿元;10-11月份透过中期借贷便利释放出资金7700亿元,利率为3.5厘等。

  也就是说,对中小企业融资难与贵的问题,今年以来央行一再推出不少针对性措施,如定向降准、定向降息、流动性调节工具(SLO和MLF)等,来缓解流动性紧张,帮助中小企业及弱势行业等取得融资、降低融资成本。这有一定的成绩,但效果并不大,实体经济反映“融资难、融资贵”问题仍比较突出。也就是说,针对性的具体政策都对降低整个融资成本效果不佳,那么央行采取整体性降息来解决这个问题的作用更是有限。央行对降息目的解释肯定会令市场倍感疑惑。

  本文对央行突然降息也是十分疑惑的。因为,中小企业“融资难、融资贵”的问题,即是一个长期的问题,也是一个世界性普遍问题,央行是不需要采取突然的方式来强化预期管理的。而预期管理的重要性是金融市场及资产的价格。因此,从当前国内外经济形势及央行降息的方式来看,这次央行突然降息的目的应该是以下三个方面,即救国内楼市、激活国内股市及深化利率市场化改革。而救楼市则是这次央行突然降息的第一要务。

  我们可以看到,从2013年下半年开始,经过十几年发展与繁荣的国内房地产市场开始出现了周期性调整。而国内房地产市场的周期性调整,不仅导致许多行业的产能过剩,房地产市场严重的供应过剩,也让国内银行体系的风险逐渐地暴露出来,地方政府的财政危机一触即发,中国高速的经济增长突然下行。在这种情况下,坚持了一年多对住房调整的政府突然改变了政策方向,采取了全面的救房地产市场的政策。比如放弃限购政策、出台房贷新政、对购买住房者采取地方政府财政补贴等。

  可以说,近几个月来,政府采取了一系列的救房地产市场的强刺激政策,而且有些救房地产的政策比2008年131号文件有过之而无不及。但是,这些房地产救市政策推出之后,尽管10月份少数城市的住房销售量有所增加,但是国内整个房地产市场价格及销售下行的态势并没有改变,国内房地产市场仍然面临着极高的风险。其原因就在于央行房贷新政并没有让按揭贷款利率全面下降,银行信贷支持的力度不理想。因此,央行只好突然通过降低整体融资成本的方式来降低按揭贷款利率,希望以此来改变房地产市场预期,诱使更多的住房投资进入市场,救起危机中的国内房地产市场。

  因为,房地产市场作为一个资金密型行业,对资金的价格变化十分敏感,特别是对于住房按揭贷款这种长期贷款来说,对资金的价格更是敏感。比如,这次贷款利率下降0.4百分点,对于贷款100万元,按揭20年的购买住房者来,每月就可省去234元还款。其20年下来当然是一笔不少金额。而购买成本的降低,就能够吸引更多的投资者进入市场。在政府看来,只要让购买者进入市场,就能够化解当前国内房地产市场的危机。

  但问题还不止这里,关键的问题还在于,央行28个月来都没有运用利率调整这项货币政策工具,这次央行突然降息,不仅会让投资者想到当前国内房地产市场的危机性,也会想到央行的货币政策取向是不是发生了巨大变化,央行降息周期是不是已经开始。如果市场预期是这样,那么房地产市场的预期将可能发生根本性的转向。而这种转向则化解当前国内房地产市场危机的根本所在。

  不过,实际结果是否如此,还有三个层面的问题需要观察。一是央行降息周期是否就此开启?尽管央行发言人一直在强调,这次央行降息不是货币政策的转向,认为当前国内经济运行仍然处于合理区间,根本不需要对经济采取强刺激措施,稳健货币政策取向不会改变。但是,对于独立性不高、权威性不强、对形势研究判断科学性有限的央行来说,其言论的可信度很难让市场信服。如果央行货币政策进入降息周期,那么短期内把房价推高也会是容易的事情。这点购买住房者特别要注意。

  特别是,目前市场有一个误解,说欧美及日本的基准利率都降到零了,当前中国的一年期贷款利率(基准利率)5.6厘,央行有巨大的降息空间。但实际上欧美的基准利率与中国基准利率完全不是一个概念。欧美是货币市场隔夜拆借利率,中国则是银行的一年期存贷利率。当前美国基准利率为零,但按揭贷款利率也在4.5厘左右,只是在香港及加拿大较低些(这两个地方也是世界炒房最利害的地方)。也就是说,中国金融市场运行方式与欧美完全不一样,如果央行强行进入降息周期,那么对房地产市场将产生重大影响,同样金融市场的风险也将大增。

  二是要看国内银行对降息政策是如何反映的。因为这次央行降息已经完全改变了国内银行的生态。这次央行降息不仅通过政策性方式全面压缩了银行的利润空间,也使得国内银行竞争更为激烈。在这种情况下,面对风险越来越高的房地产市场,银行是如何判断、如何风险定价,不仅决定了住房投资者进入住房的成本与杠杆,也决定能否救出危机中的房地产市场。估计这会是一个激烈博弈的过程,不同的地区会有不同的情况。

  三是投资者如何抓住最后一次住房投资机会。这是一个相当不确定的问题。因此,中国的住房市场价格持续上升已经十几年,早几年购买住房者的投资经验是否会复制应该是相当不确定的。同时,由于房地产暴利也导致国内不少城市住房严重的过剩,一个又一个的温州及鄂尔多斯类的城市将在向全国蔓延。如果这种情况出现,贷款利率下降对住房投资者意义不会太大。住房投资者进入住房会更为谨慎。

  总之,救楼市是央行突然降息一个重要目的。这种突然性也意味着当前国内楼市处于危机之中。当然,央行降息对楼市会产生较大的影响,但又取决于以下几个方面发展,一为是否已进入降息周期;二为银行与住房投资者利益博弈的程度;三是住房投资者预期是否回转等。这些都决定了央行能否救起危机中的国内楼市。也就是说,央行降息后,国内楼市未来走势仍然是相当不确定。

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