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房地产与债务—即将袭来的风暴之眼

蓝正威 · 2019-08-08 · 来源:乌有之乡
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如果不道德的人,能够聚集起来,形成一股势力,那么正直的人也应该这样,道理就是这么简单。

  房地产与债务即将袭来的风暴之眼

  很多人都预感到了即将袭来的暴风雨。

  太多的迹象,都预示着一场金融风暴的到来,风暴前的我们,看着满楼呼啸的风雨,多多少少都能预见到未来那个狂暴而急骤的时刻。

  然而,搞清以下问题才是应对的关键:

  这场风暴将从哪里开始?

  这场风暴将以什么样的方式到来?

  这场风暴形成的机理是什么?

  至今,各方对这些问题的回答仍然莫衷一是,但各方普遍都承认以下一点。对这个问题能否形成基本的共识将直接影响到我国在此变局中能否掌握主动。

  所以当前就是要首先回答这些关键的问题,让更多爱国的有识之士参与到这个问题的讨论与思考当中,这样,至少我们能在迎接这个充满着未知数的未来时有更多有准备的人,本文的目的也就达到了。

  一、我国诡异的债务结构

  大部分的金融危机,其起点都源自债务,那么我国的债务情况是什么样的呢?

  众所周知,我国的房地产早已成为了我国经济最大的病灶,对于这个吞噬一切的暴利行业,我其实不必多说,因为已经有太多人指出了其扭曲的种种现象和本质。

  但是,一个异常的现象却值得我们警惕。按道理来说,作为房地产利益链上最大的两头—地产公司和地方ZF,这两者理应在这个吸金产业上赚得盆满钵满。然而,截止到去年,这两个巨大的利益主体,居然都负债,而且是天量的债务!

  面对此情此景,进行进一步说明和研究很有必要。

  首先说地方债

  我国地方债分两种,一种财政公布的显性债务,这方面无疑是稳定的,截至2018年我国显性地方债18.39万亿人民币,负债率76.6%,这个数目不算大,但只是地方的显性债务。

  而地方政府通过地方融资平台通过股权或证券化所发行的隐性债务,以及通过PPP、棚改贷所发行的大量隐性债务,规模则数倍于此。如长江产业研究院所调查的数据显示截止2016年底我国地方融资平台债务就达到了30.27万亿元。

  因为隐性债务具有隐蔽性,各方的数据往往出入较大,而且偏于保守。

  而清华大学经管学院常务副院长、清华大学中国财政税收研究所所长白重恩所带领团队的调查显示截至20176月底地方发行过城投债的企业债务余额约为47万亿元,相当于全国GDP的一半。

  至于各地债务率,目前我国有26个省份的债务率超过60%的国际警戒线,其中最高的贵州达到了178.9%(这个数据可能存疑,因为各方统计目前都有缺陷)。

  其次我们再说房地产企业债

  我们一向认为房地产龙头企业是地产大发展的最大赢家,房地产企业原本应当是发展稳健的。然而Wind的数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%,而全国前十的房企负债都在千亿以上,其中最高的恒大达到了1.5万亿元,这甚至高于新西兰的GDP这还没算各地方融资平台,也就是城投公司的债务率,最高的云南城投17年债务率达到了543%,这真是个吓死人的债务率。

  按道理说,房企和地方ZF,作为房地产市场中最大的既得利益者,本应在房地产上大赚特赚,积累巨量资本才是,然而如今却一一负债,为什么会这样?

  二、原因:失序地产的大跃进

  为什么会形成这样的局面?这些债是怎么欠出来的?

  要回答这个问题,我们应该先问这样的问题:我们这些年到底搞了多大规模的房地产建设?

  在各中心城市貌似“居大不易”的今天,却有数据显示,我国的各类地产和园区的总面积,足以为37亿人提供永久住所,而且哪怕仅算房屋空置率,根据西南财大的调查数据我国房屋空置率高达22.4%,其中商品房空置率达到了26%,是日本的近两倍,美国的14倍,而根据IMF副总裁朱民在2015年指出的数据则是10亿平米。

  说到这里,其实大家也就不难想到高负债的原因了,但是要彻底说透这个事情,还得从十年前的源头讲起。

  1、房地产业发展的历史逻辑

  在08金融危机之后,出口主导经济的我国面临着出口市场的普遍萎缩而出现了危机。但是中国的发展势头和市场的高转速并未就此停止。

  这其中4万亿的基建政策功不可没,但这一政策使得我国开启了通过城市化投资拉动经济的模式,同时也让房地产市场在一路高歌猛进中成为了全国市场的中心和GDP增长的火车头,畸形地吞噬着一切其他产业。

  房地产大发展的本质,是将快速城市化的成本,通过住房这一生活必需品,以高于其使用价值数倍的房价强行转嫁给社会中大资本以外的各阶级,尤其是中产阶级。

  在这个野蛮生长的过程中,问题如约而至:由于房地产业作为投资领域的收益实在太高,引起了几年来都未曾停止的全国性的投机狂潮。当房价已然成为中国经济中最大的全民化泡沫时,进一步可承接转嫁的人口却出现了不足,危机从此肇始。

  中国,毕竟只是个发展中国家,能以目前这样高价买房的人,一定是有限的;其次房屋作为一种耐用的商品,买房的刚需不可能无限制的扩大。

  房价过度畸形的上升,使得能够负担的人口越来越少,尤其是中产断层下的老百姓们,根本没有那么多钱去负担高企的房价,现在的中国,已经失去了继续用房价榨干人民的基础,因为剩余的人民,要么无力负担,要么有房住但是也无力继续进行投资了。

  自然地更深层次的问题出现了:我国市场已然无法进一步承担房地产的转嫁,但是各地高歌猛进的基建和房地产投资并没有停止!

  房地产过去毕竟太挣钱了,这种收割般的利润率冲昏了太多人的头脑,这时地方地产利益集团顿时觉得自己坐拥了一座无尽金矿,似乎这样的狂潮没有终点。于是乎开始了大量更加激进的建设,各种园区开发区和反复重复的基建,包括通过棚改贷撬动的巨量资金,都被投到了这种盲目建设当中。

  而随着城市进一步的扩张,这种建设需要的资金量也变得越来越大,因为房地产盈利的前提是房子必须有城镇的相关配套,所以启动一个开发区的地产项目,需要将整个区域的配套纳入城建规划,然后盖出一整个开发区来,以此来卖房地产,这需要大量的钱。

  然而在投机狂潮的驱动下,投资仍旧是进行了,钱主要通过高利率的借贷而来,新区也仍旧是建了起来。然而,当他们开始卖时,却发现不如当年那样卖得动了。他们最终仍然要面对这个现实,能高价买得起房的人注定是有数的,现在的中国中产,已经承受不起房地产的继续扩张和转嫁了。

  于是乎,当大量的开发区都成了鬼城,大量的房地产甚至修到了农田附近,地方和地产公司的大量债务无法转嫁,普遍的负债,也就成了必然结局。

  

  2、普遍的债务和无法转嫁的矛盾

  而当时间来到了当下,过去十年的激进政策导致了这样后果:我国地方政府和房地产企业积累了转化不了的天量债务。

  然而,这些债务如今已经根本无法通过土地财政来转嫁,并且这些债务反而会越来越多,原因主要是两个方面:

  一方面:高企的房价,已经触碰到了我国有相应购买力阶级人口的极限,剩余的的人们要么在农村居住没有刚需,要么背负着贷款完全没有进一步的购买力,房价,实际已经榨干了我国这个有限的市场。并且尤其是近年来,中央屡屡出手打击房价,现在地产市场已经很难复制当年的辉煌了。

  另一方面:高企的房价本身对其他几乎一切行业都具备破坏性,因为其都会带来场地和人力成本的普遍上升,便会对社会其他几乎所有行业产生负面影响乃至吞噬效应,而当社会整体利润都被房地产集中吸走时,就会制造大量的靠补助存活的企业,那些无法获得补助的低利润企业则大量倒闭。

  而财政收入如在土地财政上无法获利,则就会面临整体性的收入短缺,这种短缺是在短期内发生的。然而财政支出却是长期的更为刚性的,于是乎,地方财政也就陷入了这个债务怪圈。

  这个债务怪圈,如是不填上,后果很可能是灾难性的,然而,当前多数地方,选择的却是继续走土地财政的路,因为让房价降下来是不能去杠杆的。于是乎,毫无意义的巨额投资,人烟稀少的地产“鬼城”,仍然在中国各地继续建设当中。

  三、未来:系统性风险的风暴之眼

  我国目前走到这个局面上,其最根本的原因,其实无非在于资本和资产阶级最本质的本性:

  当有巨额利润时,它会不惜一切代价去争取;而当有巨大风险时,它同样会不惜一切代价去躲避和转嫁。

  这最基本的本性,同样将决定着系统性风险未来的走向。

  我国的债务问题,来源于投机狂潮中资本食利本性同市场沟通调节的矛盾,

  当前,房地产利益集团的巨额债务,已经无法向往下的任何一个阶级转嫁了。然而,资本要生存,而且资本总会找到出路,所以接下来资本会怎么做?

  这里我们要警惕一个极其危险的转嫁方式—通过金融衍生品进行同阶级的转嫁。

  金融衍生品,即ABS、CDS、CLN、CRMW等类金融衍生品,其原理我在这里就不细讲了,总的来说就是通过金融对赌和债务打包,对债务风险进行对冲性转嫁。这种东西实际上就是08美国金融危机的罪魁祸首,然而近年来已然被引入国内,并且其市场一直保持着惊人的增长率,这是非常值得警惕的现象。

  从前,当房地产市场开始野蛮扩张时,各路资本不顾一切地争相炒高房价,完全无序的竞争最终制造了一个绑架了中国经济的巨大泡沫;那么当这个市场的资本,面临着生死存亡的威胁时,他们会怎么做呢?

  很显然,最有可能发生的,就是同级资本之间的互相转嫁,通过将风险转嫁他人而保自己生存。银行和券商会通过各类ABS债券将不良资产大量出售,而券商间则会通过CDS协议互相对冲,给自己利益体那些无法兑现的债务上保险,然后互相对赌。对赌是一种特殊的期权,其风险形式在于投资人要求被投资企业亏损时反而要向投资人进行赔偿。

  而市场上一旦大量出现这种现象,金融市场上就会出现可怕的踩踏现象,资本之间互相对赌,对冲性和衍生性风险就会交错扩散,一个巨大的系统性风险就将形成,大到不可避免。

  我国房企债务已然跃上了20万亿大关,地方隐性债则可能已经达到了40万亿以上,加起来的规模60多万亿,这都快接近我国的GDP了,然而这只是基础。在金融衍生规则下,风险敞口对应的规模甚至可以到基础债务的10倍左右(合成型对冲),那么我国60多万亿的基础债务,还没算近30万亿的居民贷款,最终会衍生出多大的风险敞口?光是风暴之眼就已然如此巨大,风暴将会有多大?

  这就是我国经济当下最大的危险!

  四、危与机

  有危必有机。

  也许我们真的不可能阻止必然来临的事件,但我们却一定能根据其矛盾,将其转化成于我有利的局面,这是完全可能的。

  对于这次风暴,首先要注意其两大特点:

  1、其规模将极其巨大,通过一般性的市场调控很难甚至不可能化解。

  2、其真正的关键,在于危机是通过资本势力间的风险相互转嫁而形成。

  所以,危险与机遇,自然也就一目了然了:

  当下最大的危险在于,危机带来的连锁反应,直接诱发了人民币汇率乃至国家信用的崩溃,这是最不能发生的事情。

  而当下最大的机遇在于:资本势力为了求得生存,对赌机制将使其内部产生极其严重的不团结甚至相互对立,这种对立和不团结,是可以被利用的,而且这种机会其实千载难逢。

  所以,当前应对风暴的关键,不在于我们是否能在金融战场上搞什么反败为胜,而在于我们能否跳出金融问题金融处理的桎梏,将其看作一种资本主义增长模式下的一种新形式的阶J斗争,用社会资源平衡分配的思路,去因势利导地利用危机,引导危机,这样的处理,就是有希望的,而且是充满光明的希望。

  当然,我们还需注意如下几个问题:

  1、在衍生品被引进中国的那段时间,上层的自由派似乎是有意为之,并且还配合以房地产猛涨的势头,所以他们的最终目的是否已经出卖了国家,这个需要警惕。

  2、在危机到来之前的这段时间里,外资评级机构将扮演一个十分关键的角色,并且在危机到来后,很多外资尤其是美元资本都可能对我国市场釜底抽薪,限制住这些人,将成为这次风暴的关键。

  3、在危机到来时,我国内部市场和世界市场尤其是能源资源市场的关系,将成为那个时期的难点,必须要提前有所准备。

  我们正处在远方一场风暴的风口之上,也许这场风暴将永远的改变我国前进的方向。在这个大时代的风口,我相信我们能够挺过去,但要挺过去,我们一定要记得托尔斯泰的那句简单的话:如果不道德的人,能够聚集起来,形成一股势力,那么正直的人也应该这样,道理就是这么简单。

  蓝正威

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