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需要出大招了

虚声 · 2022-05-27 · 来源:虚声公众号
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众所周知,大家喜欢买涨不买跌。

  01 往事

  大约十几年前吧,那会儿大学刚毕业,稀里糊涂地到了社会上。虽然那时读过很多书,但对社会运转方式是两眼一抹黑。

  当时为了提升学校就业率,就到学校大门旁边某个简陋的运输公司还是物流公司盖了一个印章,表示我已经就业了,为学校就业率增加了一丝亮色。这大概是所有大学毕业生所能面对的最苦逼的局面。

  当然这里说这段绝没有抹黑母校的意思。实际上我很感谢母校,因为那里有一个很不赖的图书馆(现已拆迁),里面有很多比较少见的书。

  比如达尔文的“物种起源”、牛顿的“自然哲学的数学原理”等科学书籍。

  比如海格尔的“美学”、柏拉图的“理想国”等哲学书籍。

  比如“古兰经”、“金刚经”、“坛经”等宗教书籍。

  比如“全唐诗”的精装版等等。

  这些我都囫囵吞枣地翻阅过不止一次。当然我不能说精通,但我起码都咬着牙、拧着眉头努力看过,而且收获巨大。我凭借看“古兰经”大致搞明白了中东历史。

  我印象中最深的是一部“法国诗选”,把法国诗歌精华脉络梳理得非常清晰。因为每首诗歌都有介绍创造背景,我凭借那本诗选弄通了法国历史和部分欧洲史,现在想想也是奇葩。

  这段经历对我后来想明白“立体史观”奠定了坚实的基础。所以我非常感谢母校,至少非常感谢母校的图书馆。

  再说毕业盖完章之后,我就到社会上找工作。当时脑袋里还比较有水分,听信了和企业一起成长的鬼话,根据自己学得不咋地的专业,去了一家玻璃制品厂(也算是化工的一个分支);参与了锅炉建造、行列机调试,以及其他若干环节,其实就是扮演农民工角色。

  在这个参与的过程中,我接触到一个保安。他是工厂老板的堂哥,人看起来比较有气势,一看就是那种经历过很多事的人。

  后来接触多了才发现,他真不是一般的保安,而是破产的房地产老板,为了讨生活而到堂弟厂子里看门。那是十多年前的合肥,当时合肥房价大约只有现在的五分之一。

  他破产的原因是资金链断裂。大家可能会纳闷,合肥这些年如此猛烈地炒房,但凡和房子有关都能分一杯红利,为什么房地产老板会破产呢?其实原因很简单,他的资金链断裂,是因为08年金融危机冲击,相当于时代的一粒尘埃把他击垮了。当然那些没有被时代尘埃击中的房地产老板们,大多都在接下来的时间里发了大财。

  当时我听到他的故事时,水分未干的脑子里冒出了一句李白的诗,“青门种瓜人,旧日东陵侯。”然后我暗自下定决心,坚决不欠债。

  为什么会有如此这般想法呢?因为我当时虽然对现实社会不是很了解(这里的了解指了解社会现实的运行结构,我当时只经历过农民、农民工的角色);但我的人生道路很明确,我不过是历史的过客。

  后来厂子建好之后,我脑袋里的水分也就干了,明白这里不是我待的地方。我最终还是按照“历史过客”的路线继续前行。

  随后这十多年,中国进入了大房地产时代。

  我之前的文章里描述过,08年到15年,是金融房地产时代;15年之后,是阶层房地产时代(即以房地产分阶层)。

  从历史过客的视角看,大房地产模式的好处和坏处都有很多,但最大的好处和坏处很明确。

  02 好处与坏处

  大房地产模式最明显的好处:固定资产升值,拥房者账面资产很高。

  中国房地产,香港是龙头。

  当初香港回归时,大陆舆论界感叹香港房价高,香港人住房不易。当时特区政府试图加大供给量,把房价降下来,结果香港人上街散步,继续推动房价飙升。

  然后大陆房价就借鉴了香港模式,步香港后尘而去。

  大房地产模式最明显的坏处:推升了社会运行成本,降低了社会流动性。

  简单点说,一房掏空三代,创业成本增高,消费信心不足,实体萎缩。

  以香港为例,制造业空心化造成巨大的阶层分化。但香港能够依靠前期积累与特殊的地位,即便实体制造业空心化,日子也能过。

  大陆这个体量,注定必须以实体制造业为根基。而现在中国实体制造业正面临巨大的考验和冲击。

  5月25日,国家召开万人大会,直通区县。

  这是非常规的会议模式,其主要目的就是恢复人们对经济的信心,刺激实体经济复苏。但核心部分仍然绕不开房地产,原因有两个:

  1、房地产是中国最大(也是世界最大)的市场。

  2、4月19日,央行召开实体经济座谈会时,提到房地产。很多媒体把这个信号解读为,央行把房地产定性为实体经济。

  那房地产究竟是不是实体经济?

  很多人认为是,而且是最大的实体经济。如果按照这个观点,既然要刺激实体经济复苏,那就一定离不开房地产。

  也有很多人认为房地产已经脱离实体经济的属性,变成了金融产品。但即便房地产是金融产品,也关联到很多实体行业。

  钢筋、水泥、沙子、石子、混凝土、五金、家电、装潢等等,没有一百个,也有大几十个实体行业。所以房地产即便不算实体经济,刺激实体经济也绕不开房地产。

  那么我写这个文章是为房地产唱多么?当然也不是,而是在描述一个过去几十年以来反复发生的事实。

  03 过去几十年

  过去几十年,一旦需要刺激经济,就会拉动房地产。

  但是2015年之后,这招就不太灵光了。

  我之前写文章说过,2015年发生了三件大事:

  房价暴涨,让房价从金融产品演变成划分阶层的工具。

  股市暴跌,股灾消灭了大量的流动资金。

  计划生育放开,但人口并没有迎来砖家预期的暴涨,而是持续下滑;最终导致接盘者出现断层。

  现在疫情加持,很多地方又开始祭出传统的刺激房地产的招数。

  1、央行官宣LPR“降息”,首套房贷利率最低可至4.25%,减轻购房者的贷款压力。

  2、支持大型房地产企业的融资,碧桂园、美的置业、龙湖、旭辉、新城都陆续宣布了发债计划,重新激活冰封已久的房企融资通道,为行业注入流动性。

  3、大量二线城市逐步放开限购限售,甚至是鼓励居民买房。

  这些传统刺激房地产的招数在往年较为有效,但今年却如泥牛入水,激不起水花。

  以强二线城市郑州为例,3-4月连续推出了3轮利好政策,包括但不限于:放松了限购限贷、给大学生买房补贴、减少供地、降低土拍保证金、优化预售资金监管、给房企贷款支持、加快工程建设审批等。

  ——然而并没有效果。

  这个世界一个最基本的逻辑就是,没有任何一套手段能永远行之有效,房地产刺激手段也是一样。

  传统的房地产(注意定语,传统的)已经到了历史的拐点,传统的房地产刺激手段也会在拐点处失效。

  我在之前就写文章《房地产真相》说,接近历史的拐点处,限购的真正作用不再是抑制房价上涨,而是抑制其下跌。

  就像计划生育没取消之前,人们以为是计划生育政策限制了生育率一样,其实是计划生育政策让人看不见人口生育率的危机。所以一旦计划生育政策取消,人口生育率非但没有回升,反而大幅下滑。

  当人口生育率下降而房价又在天上飞、且城市化接近尾声之后,那些传统的招数(例如取消限购)只会磨灭人们对房地产的信心,而不是增加对房地产的信心。

  尤其是所有城市都对房地产完成松绑之后,再刺激房地产就会变得更加困难。

  所以如果真想刺激房地产,不要再在传统的套路上浪费时间,扭扭捏捏地讨论是否松绑等策略已经没有意义;而是要用非常规手段出大招。

  04 非常规招数

  所谓非常规招数的前提:相当一部分人对房价还抱有上涨预期。

  招数一,要加强人们对房价上涨的信仰,即让他们始终认为,是限购限制了房价上涨。

  所以不要松绑,而是要加码,对所有三线城市出指导价;加固人们认为国家抑制房地产上涨的信仰。

  招数二,更大幅让利。

  房价对于大部分人来说还是太高,买不起;还需要让利。

  现在这个LPR还是太高了,至少要再下降一个点,到3%附近。

  如此才能激发人们的购房欲望,减轻刚需购买高价房的压力。

  招数三,趁机取消公摊面积,让房价软着陆。

  连香港这个公摊面积的原创者都已经取消公摊面积了。大陆在高房价的情况下,还保留公摊面积是非常畸形的,对刚需非常不公平,同时也阻碍了房地产的可持续发展。公摊面积退出历史舞台只是时间问题。

  之前不敢对公摊面积改革,是担心引发房地产震动,影响房地产软着陆。

  所谓的软着陆思维,是指房价不变的情况下,推高人们的收入,从而让大家买得起房,实现房地产软着陆。简单说,就是用时间换空间,然后再解决公摊面积的问题。

  但是现在因为国内外环境的影响,老百姓收入并没有增加,很多人的收入还减少了、甚至丢掉了工作。

  这种情况下就可以换一种思路:所有大中城市都出指导价的情况下,取消公摊面积,相当于变向降价。

  众所周知,大家喜欢买涨不买跌。

  如果按照传统的套路导致房价下跌,那么大家就不会去买房。原因很简单,这个套路会摧毁相当一部分人对房价永远上涨预期的精神信仰。

  但是——

  如果在所有大中城市都出指导价的情况下,取消公摊面积;

  虽然是变向降价,但却能够自称“与国际接轨”;

  还可以宣称这是巨大的改革、体现了国家壮士断腕的改革决心,

  体现了让利于民的初心,

  如此可以继续维护相当一部分人对房价永远上涨预期的精神信仰,从而变相实现房价软着陆。

  这样的招数比之前的时间换空间效率更高,而且可以起到刺激房地产的作用。

  以上是个人浅见,只代表个人看法。

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