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断供潮:危机的指示灯

蓑笠翁 · 2022-07-30 · 来源:纪卓阳公众号
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这是危机的前兆。

  在市场经济中,危机,是一个经久不衰的话题。发展、科技突破、繁荣、投机、泡沫、高峰、震荡、恐慌、暴雷、灰犀牛、熊市、萧条。每一次经济危机总是伴随着相似却永不过时的话题。可以说,只要资本尚存一息,危机便是永恒的主题。整个世界中,没有哪种市场经济可以被称作“特殊”的。在纷繁复杂的现象背后,总有一种“自发的”力量,支配着它,让它走向深渊。

  (世界GDP增速走势图:1950-2022)[1]

  自改革开放以来,中国的市场力量走上了快车道。如果说内生的决定性力量是1978年“改革开放”和1992年南方谈话,那么腾飞的重要契机则是1998年房改(以及2002年招拍挂制度出台)和2001年入世。从此,三驾马车一跃而起,暴富与贫穷相互交织,亿万农民工如草芥般四十年里起起伏伏,成就了今日的祖国。1998年中国的城市化率为33%,2021年已经达到了64%。距离发达国家的75%城市化率标准,也只有约十年之遥。

  (中国GDP走势图与房地产投资走势图)[2]

  如果说俄罗斯的经济走势与国际能源价格高度绑定的话,那么中国的经济命门则高度浓缩在房地产行业之中。制造业生产和出口需要大量的廉价劳动力,亿万农民工进城成就了这一点;消费需要广阔的国内商品交换市场,亿万农民工进城(同时家庭联产承包农业式的小农经济逐渐解体)也成就了这一点;亿万的无产者创造了一切,此时,他们也需要一个安身立命之所,房地产行业托起了一切。有房地产突飞猛进的一天,就有经济腾飞的一天;有房地产投资的一块肉吃,就有GDP增速的一口汤喝。GDP与房地产行业高度捆绑的背后,是城市化本身带来的市场经济发展的逻辑,更是这种生产关系在十多亿人之间无限复制和发展的结果。统治着广大无产者的不是钢筋水泥制造的楼房、贴在货架上的价格标签,而是这个“生产关系”。

  但这场游戏注定无法继续玩下去。

  经过2020年疫情之后,世界经济普遍受到严峻影响,被称为自二战结束以来最严重的一次经济衰退。虽然2021年有所好转(指经济而非疫情),2022年开年再度遭受严重冲击。世界银行预测2022年中国实际GDP增速可能放缓至4.3%上下,比预期降低0.8%。为了刺激经济,他们只能饮鸩止渴。年初,多个城市宣布放开购房限制,为楼市松绑,随后央行下调LPR利率,为楼市注入信心。2020-2021的最近一轮房企楼市限制政策似乎已经被遗忘。确实,他们并非不知道鸩酒是毒品,只是没有这毒品,就活不过当下。每一个宣称戒毒之人总是会放出许多豪言壮语,用以提振士气,安抚恐惧的心灵。这些豪言壮语确实足够好听,好听到使人们暂时忘记这是发自一个瘾君子之口。

  然而,“兴奋剂”毕竟只是一种化学物质。它不是游戏世界里开的作弊码,更不是神仙小说中玄幻的魔法。它不能凭空制造出一个经济规律并命令这个规律为肉食者们服务。相反,他们自己却是一定要被这无形的经济规律所掌握。

  断供潮开始了。

  可能最早的业主“停贷告知书”出现于2021年4月份的山西太原。“太原泰禾金尊”楼盘的5000余名业主在面对期房烂尾2年后,向各部门发出“停贷告知”,要求政府主动监管房企资金。

  业主通过抵押贷款购房后需要努力做牛做马来还房贷,这是自然的事情。不还房贷却是个技术活。“小断供”不过血溅五步,被银行上征信、收回房屋、流浪街头,是个人的自生自灭。“大断供”,制造次贷危机,让世界风云变幻,2008年犹在眼前。

  业主断供无非两个原因:

  一是主动断供,也即理性断供。比如出现烂尾楼事件,业主一边还贷而另一边却拿不到房子,还贷成为一种无偿打工,自然就会选择理性断供。比如出现楼市暴跌,房屋价格下跌到低于未还贷款额本身,这时还贷所承受的成本高于断供后需要承受的成本,“理性经济人”自然会选择断供。

  二是被动断供。一句话,人已经失业,没有收入,无法承担月供,被迫断供。

  主动断供是危机的信号,而被动断供则是危机本身。

  主动断供的背后则是房企高负债和暴雷的结果。中国房地产市场20年发展,突出一个“野蛮生长”。房企通过高杠杆获得贷款,圈得土地,征召建筑承包商,预售房屋,转回资金,继续下一轮周转。高周转是中国房企的经典特征。期房和预售制度在这里承担了重要角色。财政部智库刘尚希称:“对于老百姓而言,房子还没看到,就得先交钱。对于开发商而言,没有钱也可以干,只要是有一块地,就可以从银行贷到款,然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售,可以收钱。”[3] 而所谓的“专款专用”在中国则成为了众所周知的笑话。按照所谓的“规定”,一个楼盘的资金应当专款专用,以确保房屋稳定交付。但在实际执行中,房企违规挪用资金是常规操作,实际上是以一笔资金担保多个楼盘的共同建设,风险极大。房企可以借此提高周转效率,加速资本循环。与之相随的则是高杠杆、高风险。当房地产市场走高时,资金运转还较为稳定。当房地产市场下行时,潮水退去,人们才发现:原来大家都在裸泳。可以说,房企的资金池监管形同虚设,可以和劳动法相媲美。

  虽然在笔者看来,还是劳动法更离谱一些。

  (离岸市场企业债券收益率.百分比)

  在国内,韭菜的钱被违约自然不是什么惊天动地的大事,韭菜们很难团结起来,能量有限。可是帝国主义的钱却不敢那样简单赖掉,这是真的要还的。2021年以后,房地产开发美元债收益率走高,头部房企还债压力陡增,整个房地产市场的债务问题岌岌可危。

  在这种情况下,烂尾楼的情况引人注目。更引人注目的是,中国并无烂尾楼相关官方统计数据。一切烂尾楼数据均来自各机构测算,也因此众说纷纭,差距颇大。

  根据易居研究院数据,全国楼盘烂尾率约为3.85%,烂尾面积为2.31亿平米;根据广发证券消息,停工面积可能为5亿平方米;搜狐新闻网估算,项目停工面积接近3.67亿平方米。大致估算面积在2.3亿-5亿平方米之间。如果我们以一个小康之家生活程度(人均住房面积为33.3平方米)来计算,烂尾楼可供700-1500万人居住。而2020-2021年,中国新增城市人口为1207万人[4],也即,仅烂尾楼就几乎可以容纳全部新增城市人口。

  根据易居研究院《2022年全国烂尾楼研究报告》,截止2022年7月16日,全国已知的“停贷告知书”为271份,集中出现在7月前中期。随后数量急剧减少。在地域上主要集中于中西部地区,在城市发展程度上主要集中在二三四线城市中。传统的烂尾五巨头“郑州、重庆、武汉、西安、长沙”继续包揽本次断供潮前五名,后有昆明等城市望其项背,随时替补。

  (查询时间:2022年7月27日)

  在断供楼盘中,有69%为2020年疫情以前认购,仅31%为2020年疫情以后认购。由于房屋建设周期相对较长,平均在2-4年。因此2022年甚至2023年的断供潮可能仍然会以疫情以前认购的期房为主。在2023-2024年之后,疫情这一波受影响的烂尾楼和断供潮可能才会出现。

  这个时间点也许、大概、可能是一个“经典时刻”。(如果猜错了作者不负责,马克思主义者并不是算命先生。)

  当前烂尾楼涉及的房贷金额,经易居研究院测算,约0.9万亿。这一数据在不同机构差异不小。大致数字在0.8-2万亿之间,占房贷总余额的比重低于4%,占比仍然较小。在出现断供潮之后,银保监会召开新闻发布会并表示银行业总体风险可控。但是值得一提的是,在2008年美国发生次贷危机之时,次级贷款市场占房贷市场的7%-8%。

  结语

  当前的断供潮在绝对值上影响较小,在社会面上却影响不小。由于已知的断供楼盘大多数是烂尾楼,业主的“断供”本质上是一种维权方式。因此可被视为一种理性断供。且断供楼盘较少,波及面较少,数额在整个中国楼市中只是沧海一粟,绝对值上影响较小。但是它对整个社会的冲击却不小。肉食者们将之作为一种与舆情加以遏制,唯恐其扩散而演变成一种恐慌。但是,毫无疑问,这已经使整个社会更加看低楼市。在今年楼市明显不景气的时候,为“危机之火”略添些柴禾。

  而在未来,事情就不会如此简单。一方面,垄断资本的发展不断挤压局外资本的生存空间,它表现为中小企业的利润不断被垄断资本所蚕食,职能资本的利润空间被金融机构所蚕食;另一方面,贸易战与疫情接连打击了世界资本主义生产体系的需求端和供给端,为现存经济秩序制造了更大的不确定性,为危机提供了导火索。在这个条件下,打工人的实际工资处于下降状态,与中小资本经营状况高度绑定的社会失业率走高,打工人总工资受到影响,生产资料生产(第Ⅰ部类)和消费资料生产(第Ⅱ部类)的实现条件(Iv+I△v≈IIc+II△c)逐渐失去平衡。

  这是危机的前兆。

  在销售面上,收入与房价之间的巨大差距和看低房市的社会情绪将导致楼市销售困难,出现经典的生产相对过剩现象,房企负债问题届时将成为严重问题;在资金面上,一旦群众失业率上升,工资收入下降,月供将难以偿还,银行不良资产率将会上升,重蹈08年次贷危机之覆辙。但是,历史可能会十分相似,却从来不会重演。在这样的条件下,打工人将何去何从呢?

  回答:燃起一种不寻常的星星之火。

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