1990年一本名叫《日本可以说不》的书畅销日本，虽然一年后的1991年日本房地产泡沫破裂，啪啪打脸。但一向“谦虚”的日本人，为何能喊出“日本可以说不”呢？
他的底气来自于当时“繁荣”的经济，究竟“繁荣”到什么程度以至于得意忘形。当时有个笑话，说如果卖掉东京就能买下美国——日本股市在高峰时是美国股市的1.5倍。昔日老二终于让大哥望其项背了，其内心狂喜忘乎所以也是可以理解的。
刚巧，前几天与在日本东京留学的朋友聊天，朋友提到一则新闻“新泻县温泉度假村，房子只需50万日元（合人民币2.9W），而在疫情之下，艰难度日的东京人，又开始纷纷逃离”。
说起来，实在魔幻，1980年代，在泡沫经济之下，新泻县拔地而起许多大型建筑及商业住宅区。泡沫破灭后，这些建筑及商业住宅区成为了负面遗产。疫情之下，又再次变得抢手。其间的过程可谓曲折，于是在留学朋友的介绍下，我听到了下面这段过程：
1990年代，日本房价暴跌，从而引发日本历史上／最大的房地产泡沫的破裂这直接或者间接造成了无数家庭的悲剧。如果大家看过电影《小偷家族》，那么，对泡沫破灭后，日本底层民众的生活，便会有更深的理解。
房地产泡沫，一般被认为是由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，房地产市场价格脱离了人们收入水平和现实购买力支撑的情况。按咱们打工人的话来说就是，房子太贵，房价太高，咱不吃不喝工作二三十年都买不起。
我们先来看一下日本房地产泡沫是如何产生的。
起高楼
当时的日本楼市具备了所有房价上涨的因素：
1.土地资源有限，人口密度当时世界第一。
2.发达的教育资源，当时日本的大学是真·世界一流大学，真·世界一流学科。开始涌现诺贝尔奖得主。
3.经济发达。第二次石油危机后，日本经济地位飞速提高，汽车，半导体产业世界第一。同期苏联陷入瘫痪，美国困于滞涨，欧洲表现平平，日本可谓是风景这边独好。
还有就是《广场协定》。
大家可能纳闷，签个协定怎么把日本的地价翻了5倍呢？
原因很简单。广场协定的规定是日元较美元升值，比如日本出口到美国同样一件十万日元的商品，签协定之前400美元，签了3个月就涨到500美元，最后能涨到830美元，日本的产品出口就大大减少。日本的加工再出口不赚钱了。政府为了扶持企业，放低利率，降低贷款融资条件，想帮助日企提高竞争力，减少负债。但给你我贷再多的钱，给再低的利率，搞实业不赚钱就是不赚钱，有什么办法呢？既然搞实业不赚钱，那我们换条路子吧，于是广大日本企业拿贷款去炒房地产和股市，日本房地产就这么飘起来了。
其次，假设我是美国的富豪，手上有1亿美元，折合250亿日元，我在日本东京买房，哪怕房价不涨，过三个月汇率一涨，卖出去换成美元就是1.25亿美元，我知道日元还要升值，那再等几个月， 等到1美元兑120日元的时候卖出，到手2.08亿美元，空手套白狼，套了1.08亿美元。那这1.08亿是凭空来的吗？当然不是，是日本广大民众的劳动价值被收割了。日本房地产泡沫和国际资本的炒作有很大关系。
宴宾客
1987-1991 年被称为平成景气，表现为国内市场大量资本过剩，金融资产积累速度加快，长期低息和日元升值导致资本外流，资本输出以证券和地产投资为主。
到 1987 年末，日本国民总资产已高达 36.9 万亿美元，超过了美国的 35.8 万亿美元，成为世界第一资产大国。同时，为了应对日元的升值，日本连续降息， 1987-1990年M2年均 增速在10%以上， 远超 GNP 增速，被称为“大规模金融缓和”。1990 年左右日本的房地产价格和日经指数达到了峰值。
我们来看下面一张图
我们可以看到，在83年之前，日本地价是稳步上升（这也符合日本经济的向上发展的趋势），但从83年开始，日本东京地价开始暴涨，1986日本签了广场协定，第二年全国地价比去年翻了一番，而整个泡沫时代，从83年的11万到91年的59万，房价翻了5.36倍，有很多“小机灵鬼”只需要卖一套房子就能抵大部分社畜辛辛苦苦工作三四十年的收入，直接从开始上班进入到养老状态。总而言之，想合法暴富，那就穿越到82年的日本炒房炒股炒地产吧。（不过记得91年全部退出来）
我们再举几个例子，美国的加利福尼亚州面积约为410000平方公里，日本天皇在东京的皇居面积为3.4平方公里，两者有什么关系呢？
在泡沫时代的日本不动产界流传着这么一个说法，“如果天皇肯卖皇居，我们可以拿整个加州跟他换”。而且这波不亏，毕竟按当时的趋势皇居的地价还会涨，加州就不行。
再比如说日本1988年全国地价1842兆日元，而美国地价总额411兆日元，一个日本列岛顶5个美国。
1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。在首都区域，不要说独栋住宅，就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。一户60平米的房子要5千万日元以上，按当时4百万日元的工资标准，日本年轻人得不吃不喝干15年。这使很多怀抱北上广，啊不，东京梦的年轻人望而却步，很多日本国民认为这些东京人不劳而获，吸地方血汗钱。
眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了
1990年1月，日本股市开始下跌，1991年7月，日本房市开始下跌，一年间地价下跌了14.7%。接着就是失落的20年。20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。平均下跌47%，反直觉吧，一线城市比二三线城市跌的多。
接下来我们一起看一下房产泡沫的破灭和破灭后人们的生活如何。
由于 1985 年《广场协议》以后，日元持续升值，导致了日本地价连续 5 年的上涨。而日元的升值，对外贸黑字的日本工业冲击是巨大的，企业生产成本不断上升，随着周边亚洲国家的崛起， 出口竞争力下降。
为了降低成本，日本传统的劳动密集型企业走出国门，转移生产基地到劳动力成本更加低廉的地区进行代工厂模式，这导致日本本土产业空心化趋势，这又进一步加剧了失业率的增加，导致消费下降，长期低利率使房地产价格不断增长，这又导致两极分化加大，产生恶性循环。银行信贷杠杆倍数越来越大，金融市场投机严重，虚拟资产泡沫越吹越大。
广场协议后，日本地价每年以 15% 的幅度增长，而同期日本名义 GDP 的年增幅只有 5%，虽然当时日本人均 GDP 超过了美国，但是高昂的房价是普通日本大众所无法支付的，泡沫经济越走越远。为了抑制泡沫，日本政府在 1989 年 5 月进行了 5 次提高公定利率，最主要的是在 1992 年开始施行“地价税”（日本版房地产税），即不管地价涨跌与否，凡是土地持有者必须向国库缴纳土地持有税，从而彻底打击了房地产的投机，导致房地产价格持续下跌。
泡沫破灭后，现实是残酷的
在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。
三井先生，原先是公司经理，因为1989年高价买进东京房产，房产崩溃时背负了10亿日元债务，这基本等于他30年的工资，可他现在已经50岁了，为了家人他离婚流浪了。
破产的日本人，为了生存只有变卖以前发财时购买商品，于是日本新起了二手专卖生意，这其中的鞋包、首饰、古董等更是热门行业，现在日本已经是出口二手钻石最大国家。
在《妖猫传》中出演李白的好基友晁衡的日本演员，阿部宽，曾经连续数年是日本电视人气之星。19岁就以模特出道，他赚到的人生第一桶金就是拿去投资房地产。阿部宽经过熟人介绍，在1987年投资买了数套公寓。未曾想到5年之后，楼市泡沫破裂，他更是欠下了数亿日元的债务。除了巨额债务，阿部宽还失业了，因为商家已经没钱请模特了。无奈他只好转行去当演员，但因太高不好搭戏、面相又过于有特点，之后3年都找不到工作。直到2007年，他才在公开场合向媒体开心地宣布:"终于把债务都还完了。"苦熬了28年才终于还完欠债。
90年代，猖獗的日本色情产业，很多人是破产而离婚的中年妇女，而赶上坏时候的女毕业生，她们也选择了这一条来钱快的行业。
房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债还旧债，这让日本人在还债中度过了一生。
上面说了这么多，介绍了日本房地产泡沫的产生，破灭，以及破灭后日本人的生活。
我们再来分析一下为什么上世纪八十年代日本的房地产泡沫会如此严重。
秦人不暇哀之，而后人哀之
战后日本房地产价格在 1955 ～ 1964 年、1965 ～ 1974 年和 1986 ～ 1991 年均出现较大幅度的快速上涨，并形成了三次严重泡沫。那么第三次泡沫为何不像前两次一样被消化掉呢。
一是城市化进程接近尾声，新增及潜在住房需求大幅降低。1975 年日本的城市化率已经达到 75. 72% ，之后后的十五年中，日本每年新增城市人口数量不到 100 万，甚至更少，增量出现明显收窄趋势。战后对日本房地产发展形成坚实支撑的快速城市化进程，在 20 世纪 80 年代接近尾声，城市新增人口数量明显减少，新增及潜在住房需求大幅降低，其对房地产的支撑作用明显减弱。
二是老龄化问题。人口增长幅度不断收窄，劳动年龄人口和适龄购房人群增速和占比下降。二战后，日本经历了两次大规模的生育潮，使得人口在 20 世纪 50 年代、60 年代末到 70 年代初得到了较大幅度增长。但在 1974 年以后，人口增长率持续下降，在 1986 ～ 1990 年间日本人口年均增长率仅为 0. 46% 。日本人口增长率持续下降加之人口老龄化趋势增强，使得日本劳动年龄人口增长缺乏后劲，适龄购房人群增速和占比下降。因而，从人口增量和结构上看，难以为后续房地产持续高涨形成有力支撑。
三是各地发展不平衡，热点城市房地产备受资金追捧。战后日本的人均收入水平不断提高，到 20 世纪 80 年代中期日本已进入高收入国家行列。同时日本国民的储蓄率在 20 世纪 80 年代一直保持在 30% 以上。高收入加之高储蓄，导致资金长期过剩。随着日本人口和经济资源向东京、大阪、 名古屋等大都市区集聚，这些城市及其周边地区房地产备受资金追捧。日本房地产市场区域分化凸显，为大量过剩资金和房地产投资投机活动向重点、热点城市进一步转移创造了条件，使得热点地区和城市更容易成为房地产市场过热的策源地和房地产泡沫的载体。
除了上述三个原因之外，日本货币在经济建设方面超发货币加速经济“脱实向虚”，对金融管制的放松也鼓励了土地和住房投资投机。调整土地税制以及放宽政策助长土地投资投机并推动房地产泡沫膨胀。中央与地方政府财政收支不对等更是强化了地方政府的房地产“机会主义”倾向。
总而言之，日本的房地产泡沫是残酷的，总体看上去像是场国家无法操控的资本游戏。在这场泡沫中，国际资本赚翻了，日本民众苦死了。房子作为人们居住的刚需，自古以来都是人类的“生活必需品”，在资本的运作之下成为了可望而不可即的“奢侈品”。
古人有言“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”多么美好又多么遥不可及的愿望啊。
参考文献：
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[2]李锦成.从战后日本经济发展史看房地产税或引发“高收入陷阱”[J].当代经济,2016(30):12-14.
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