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购房者“变身”老板?经营贷从严防止资金违规流入楼市

新华社 · 2021-02-06 · 来源:新华网
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  新华社北京2月5日电 题:购房者“变身”老板?经营贷从严防止资金违规流入楼市

  新华社记者张千千

  近期一些大城市的房价上涨较快,经营性贷款违规进入楼市的苗头又现。为此,部分银行提高了经营贷的准入门槛,有的还上调了经营贷利率。这一措施能否堵住资金违规流入楼市的漏洞?

  

  经营贷违规流入楼市“花样多”

  经营贷利率和房贷利率的“价格差”是导致经营贷违规流入楼市的主要原因。

  个人经营贷款利率此前通常为4%左右。而房贷利率通常为5年期贷款市场报价利率(LPR)上浮几十到上百个基点,约为5%到6%。去年底,央行、银保监会出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度后,部分银行房贷额度紧张,房贷利率有所上浮。

  于是,个别中介机构把房贷“包装”成经营贷,让客户实现低利率购房。具体形式通常为:先为客户注册或过户一家公司,并伪造经营流水,让客户“变身”经营者。然后找垫资公司为客户提供一笔过桥资金来全款买房。待房子过户到购房者名下后,再将房子作为抵押物,向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

  据了解,这一“灰色”产业链主要瞄准两类人群——一是为了节省月供成本,将现有房贷置换为较低成本的经营贷;二是为了直接低利率购买新房。

  光大银行金融市场部分析师周茂华指出,经营贷产品的设计初衷是缓解小微企业融资难题。这些资金之所以会违规流入楼市,除利率较低外,也与经营贷金额较大、办理门槛相对不高、手续简便等原因有关。

  “这些资金违规流入房地产市场,会导致居民、企业杠杆负债率上升,容易引发局部房地产市场过热,对楼市调控构成一定掣肘,干扰对楼市的稳定预期。”周茂华说,同时,部分中小银行对房地产资产过度依赖,容易引发资产负债结构失衡,削弱稳健经营基础。

  银行提高经营贷准入门槛以应对违规行为

  针对这一现象,上海银保监局1月29日发布通知,要求严格审核首付款资金来源和偿债能力,防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金。北京银保监局1月30日也表示,将严查个人信贷资金违规流入房地产市场。

  通知一出,多家银行已拿出解决方案——提高经营性贷款准入门槛,如申请贷款的企业或个体工商户应经营两年以上,用于抵押的房产已过户半年以上。同时,部分银行还适当上调了经营贷的利率。

  “经营贷利率上调能够收窄与房地产市场利率差,有助于减少两个市场的套利空间,对于防范经营贷违规流入房地产市场有一定帮助。”周茂华说,此外,近期市场利率有所上行,银行负债成本上升,调升经营贷利率也属于正常市场行为。

  “去年以来,为支持新冠肺炎疫情防控和复工复产,银行普遍下调经营性贷款利率,部分贷款利率偏低,适当上调也是回归正常水平。”招联金融首席研究员董希淼说。

  同时,董希淼表示,经营性贷款对借款人资质、贷款用途有明确要求,提高经营贷门槛,其实是在严格落实贷款准入条件,有助于防范信贷资金违规流入楼市、股市。

  各环节落实主体责任避免“误伤”小微企业

  提高准入门槛、调升利率虽然是避免资金违规流入楼市的有效之举,但也有人认为,这一措施可能“误伤”一些真正需要申请经营性贷款的小微企业和个体工商户,给其带来财务成本压力。

  一位银行业工作人员告诉记者,银行会对贷款投向有所监控,但贷款资金放出后一旦被多次转手,监控难度会大大增加,就可能出现“漏网之鱼”。

  “个人消费贷、经营贷资金的具体流向和用途追踪难度大、成本高,反映出这些产品在服务实体经济过程中仍存在改进和创新空间。”周茂华说,这就需要平衡好银行经营、便利小微企业和防范潜在风险,对经营贷产品的额度、利率等进行动态调整。

  董希淼建议,银行在严格准入门槛、加强贷款管理的同时,可将经营性贷款发放时限控制在5年以下,并要求借款人提供必要的用途证明。对30万元以上的贷款应更严格执行受托支付规定,将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象,减少被挪用的风险。

  此外,专家认为,监管层和金融机构要形成合力,从经营贷的贷前审批到贷后管理各环节落实主体责任,提高违规成本,并引导金融机构改善内部考核机制,让经营贷回归产品设计初衷。在保证“房住不炒”的定位下,积极扶持小微企业健康发展。

 

“腾挪”经营贷 中介竟称能帮“开公司”

 

    2021  02/06  08:00:39  来源:北京青年报

  

  “腾挪”经营贷 中介竟称能帮“开公司”

  

  专家:所谓“一条龙搞定”存风险 市银保监局:将严查个人消费贷、经营贷流入股市、楼市

  去年以来,金融业加大对实体经济和小微企业的支持力度,个人经营贷款利率已明显低于个人房贷利率。最近有部分股份制银行上调了个人经营贷利率,但仍低于房贷利率。在这种背景下,仍有贷款中介积极揽客,称可以帮助个人客户“一条龙搞定”个人经营贷置换房贷省下利息。

  发现

  股份行上调经营贷利率

  但仍低于个人房贷利率

  首套房贷利率为5.2%,二套房贷利率为5.7%,近期北京地区个人房贷利率一直平稳。同样按兵不动的还有国有大行的个人经营贷利率。某国有大行一家支行的负责人告诉北京青年报记者,该行的个人经营贷利率一直没涨,无抵押的信用贷利率在4%左右,有抵押的利率为3.85%。

  但是多家股份制银行的个人经营贷利率却已悄然上调。

  北青报记者以客户身份咨询了多家北京地区的股份制银行。有一家股份行业务人员表示,近期经营贷利率确有所上调,以前最低3.85%,现在最低只能到4.35%,最高能到4.75%。

  “之前利率是4.35%,现在普遍是4.65%,但几乎没人能达到这个条件。”另一家股份行的工作人员表示。

  还有股份行个贷业务经理称,该行个人经营贷利率之前是3.85%,现在最低是4%,具体利率由系统确定,但有客户审批出来的利率已经略高于4%了。

  只有一家股份行的个贷经理表示,该行经营贷利率近期并没有上调,利率范围一直是3.85%-5.15%,不过很少有人可以批下3.85%,大部分客户最后适用的利率都是4.65%。

  综合来看,目前北京地区股份行个人经营贷的主流利率在4.65%左右,最低在4%左右,最高一般不超过5%,仍显著低于个人房贷利率。

  调查

  银行表示审核监管严格

  实操起来规定各不相同

  监管层一直三令五申,严禁贷款资金违规流入股市、楼市。几乎所有银行的工作人员都表示,个人经营贷的审核比较严格,需要符合一定资质,大额贷款要求受托支付,不能直接进贷款者个人的账户,贷后也会查资金流向,但是从细节上看,银行之间仍有一些差异。

  比如,在贷款金额方面,有的银行依据个人住房未抵押部分的60%-70%确定,也有的称比例为70%-80%;还有银行是依据个人住房未抵押部分和公司税后营业收入的1/3孰高确定。

  在抵押物方面,有的银行要求必须是全款购买的无抵押的房产,有的银行称按揭未还完的也可以操作;有的银行要求必须是北京的房产,有的银行则表示全国各地的房产都行。

  在申请人的资质方面,有银行要求贷款人不必是公司法人代表,只要占股10%就行;或者临时注册一个公司也行。

  注册公司找“第三方”

  中介称服务“一条龙”

  或许正是各家银行操作细节上的差异给了中介“腾挪”的空间。近期,北青报记者接到多家贷款中介的“银行低息贷款”推销电话。北青报记者以客户身份与其中一位某担保公司的王经理取得联系,假称需要贷款200万元。

  王经理明确表示,可以帮助申请银行的个人经营贷款,利率能做到3.85%,只要名下有北京城区的住宅就行。如果个人没有公司的话,他们可以帮着注册一家;如果房子贷款没有还完,他们可以先垫款还了按揭再抵押申请经营贷;所有的贷款申请材料,他们都可以帮着准备,总之“一条龙”服务,几天就能贷下款了。

  不过,他也特别强调,贷款下来后,不能直接打进客户自己账户,必须有“第三方”,也就是企业采购原材料等需要对接的供货商。因为经营贷要求用于企业经营,贷款只能打进第三方账户。“不过,你也不用担心。第三方我们可以帮你找,购货合同、流水什么我们也都能准备。第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”王经理称,这些都属于“一条龙服务”的内容。

  这么周到齐全的“一条龙”服务自然不是免费的。据王经理介绍,他们担保公司的收费标准是贷款金额的1%-2%,如果需要他们安排第三方,这个第三方也要收费0.5%左右。

  “万一他们不把钱转给我怎么办?这可是用我的房子做的抵押。”北青报记者问。

  “放心吧,上千万的贷款都这么做成了,我们都干多少年了。万一出现这种情况,我们帮你报警。”他笑着打保票。

  “贷款进了我的账户,我买房炒股都行吧?”对北青报记者的这个问题,王经理有些警惕地说:“到时候我们会告诉你怎么规避风险,目前我们经手了这么多贷款,还没有人被银行强制收回。”

  王经理还建议北青报记者提高贷款额度,“你这个房子评估下来,最高应该能贷500万,最好贷满了,反正也是办一次手续,现在利率这么低,只贷200万太亏了。”

  监管

  北京将严查经营贷等

  流入股市、楼市行为

  为了支持小微企业发展,银行响应国家号召,积极向各类企业让利,使得面向小微企业的贷款利率一降再降。然而这本来是为了支持实体经济的资金,却被某些人视为套利工具。部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利,挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或“过桥”资金; 部分非法中介参与其中牟利,为违规行为推波助澜。这些市场乱象已经引起监管层高度关注。

  1月30日,北京银保监局表示,已注意到近期出现的市场乱象和舆情,第一时间开展大数据筛查,并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查,重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题,并要求银行对发现的问题立即整改,加强内部问责处理。

  同时,北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组,将于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题,一经查实将依法从严从重处理。北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况,指导北京市银行业协会积极行动,对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。(记者 程婕)

  专家

  建议加大对违法者处罚力度

  纳入征信系统提高违规成本

  据了解,个人经营贷产品的设计初衷是缓解小微企业融资难题。这些资金之所以会违规流入楼市,除利率较低外,也与经营贷金额较大、办理门槛相对不高、手续简便等原因有关。而在贷款过程中,一些非法中介参与其中,推波助澜,也是重要原因,甚至形成了上下游齐全的灰色产业链。业内人士普遍认为,监管层和金融机构要从经营贷的贷前审批到贷后管理各环节落实主体责任,提高违规成本,并引导金融机构改善内部考核机制,让经营贷回归产品设计初衷。

  招联金融首席研究员董希淼指出,金融机构对信贷资金流向、用途的监控一直都是老大难问题。他建议,将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统,提高借款人违规成本,从源头上遏制个人信贷资金违规流入楼市。同时银行应在严格准入门槛、加强贷款管理的同时,将经营性贷款发放时限控制在5年以下,并要求借款人提供必要的用途证明。

  有银行业内人士称,如果银行在贷后监控中发现信贷资金有挪用情况,可以提前收回贷款。但是这样的处罚力度显然达不到震慑力度。

  北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师指出,如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为,可能涉嫌骗取贷款罪,银行可以报警追究刑事责任。此外,经营贷的贷款不是直接进入本人的账户,万一遇到不讲信用的第三方,也可能拿不到钱或不能及时拿到钱,借款人必须考虑其中的风险。

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