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房地产企业频繁暴雷,高杠杆企业激进发展的一些警示,企业发展还是要有风控意识

星话大白 · 2021-09-13 · 来源:大白话秘密公众号
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  最近关于某地产龙头企业HD的不利消息是越来越多,大家应该也有所耳闻。

  我追踪HD的分析也有一年的时间了。

  记得我最早一篇分析HD债务问题,是在去年的9月25日,距离现在差不多刚好一年的时间。

  正如我一年前提醒的那样,HD的债务问题是越来越严重。

  这其实是挺让人无奈的一件事情。

  因为HD这样的房企,他们自己垮掉并没有什么,关键这样的房企背后,往往有着成千上万普通人耗费大半辈子的积蓄,去买了他们的房子。

  他们有的可能运气比较好已经交房了,成功上岸。

  而有的运气可能就没那么好,还没有交房,甚至都没有网签,这个时候只能听天由命,祈祷好运。

  所以,其实我对这些喜欢高杠杆发展的企业,一点好感都没有。

  他们高杠杆发展,往往就是成功的时候,好处和利润就完全被他们独自享有,但一旦他们因为高杠杆而激进暴雷时,他们往往就打出各种“绑架牌”,要各方各面来救他们,这使得他们自己鼓捣出来的金融地雷,最终变成社会和民众买单。

  这其实是非常恶劣的一件事情。

  (1)拖累供应商

  HD作为“曾经”的地产龙头,总资产和负债规模都是上万亿的规模,国内楼盘也很多,有大量的供应商是跟HD关联在一起的。

  然而,过去这一年,HD却大量拖欠这些供应商的工程款,只给他们开商票,说白了就是“开白条”。

  本来开商票也很正常,问题是HD开的这些商票,目前已经大都逾期,据报道有超过2000亿的商票是出现逾期。

  HD的一些供应商比较大,也是上市企业,这些上市企业有公告披露的义务,所以最近我们也经常看到一些上市企业发公告,把HD开给他们的商票逾期的事情公之于众。

  而我之前6月份曾经写过HD超过2000亿的商品有逾期风险的时候,还被HD亲自下场举报删帖……

  但现在显然是纸里包不住火的状态。

  某知名涂料上市企业,第一大客户就是HD,今年6月份就曾经控诉5137万商票逾期,而到了8月31日,单单这家企业的商票逾期规模更是到了3.36亿元。

  然而,HD虽然被这家企业起诉了,但HD现在就是拿不出现金来偿还这些债务,怎么办?

  于是,这家涂料企业不得不接受HD的房子,用房子来抵债……

  9月6日,这家涂料企业发布公告称,截至8月31日,HD对其发生逾期金额共计 3.36亿元,其中HD以现金支付约1500万元,2.19亿元以房产抵债,而仍有1.02亿元未付。

  此外,该涂料企业仍持有对HD未到期应收款项5.6亿元,存在不确定性。

  也因为如此,这家涂料企业近期的股价也是跟着HD一起跌跌不休。

  这里大家可以发现很多问题,那就是HD现金支付该企业的居然只有1500万元,从中可见HD当前现金流有多么紧张。

  而用以房抵债这个方案,其实对大多数企业来说,只能是捏着鼻子吃下去的无奈方案。

  对很多企业来说,现金流才是最重要的。

  虽然房子是固定资产,有一定保值效果。

  但现在房地产市场大家也很清楚,二手房交易已经处于被冰封状态,深圳8月全市共备案1979套二手住宅,同比下跌82.5%,创下10年来新低。

  也就是说,这些供应商企业即使拿到了HD这些房子来抵债,但他们假如企业现金流比较紧张的话,想基于脱手把这些房子卖掉,按照当前房地产市场的流动性来说,也并不是一件容易的事情。

  而由于HD过去这一年大量拖欠供应商的这些商票兑换,让不少HD的供应商都陷入到资金链也比较紧张的情况。

  这时候HD的以房抵债,并不是他们最想要的,但有房子拿,总比彻底违约要强,所以这些供应商企业面对以房抵债,大都也只能捏着鼻子同意。

  其实,像上面这家涂料企业作为上市公司,还有公开融资渠道,资金链还不算紧张。

  当前HD拖欠超过2000亿规模的商票,其影响更大的是那些中小供应商企业。

  对有的小供应商企业来说,可能拖欠个几千万,就是灭顶之灾。

  (2)拖累投资者

  这里的投资者,其实不是指HD的股票投资者。

  因为股市有风险是谁都知道的事情,过去这一年,HD的股价从去年的27元高点,跌到现在只剩下3.3元,基本上只要是过去一年买入HD股票的人,基本都是亏损的。

  HD的债券投资者,基本也是血本无归。

  但更惨的还是,投资一些HD理财产品的人。

  这周末,关于HD的财富理财产品暴雷的传闻是屡见不鲜,大家估计也看过。

  HD的财富理财产品,有很多是HD自己员工买的,可以说是HD向自己员工募集资金。

  此外还有一些是HD员工辛辛苦苦去跟一些大客户拉来买的。

  HD很多员工,之前卖房的同时,也会跟这些买房的大客户来推销HD的这个财富理财产品。

  结果现在暴雷了,HD的员工首先就坐不住了。

  这其实是企业向员工募资,最大的风险所在。

  企业是由员工支撑起来的,企业有难关也基本要靠员工集体共渡难关。

  然而HD的员工,在面对自己购买的财富理财产品都可能暴雷的情况下,他们有什么心情去跟企业共渡难关?

  这队伍要是散了,HD恐怕就真熬不过去了。

  所以9月10日,HD是专门召开了一个财富专题会,在这个会议上,HD是保证,要确保所有到期的财富产品尽早全部兑付,一分钱都不能少。

  而根据金融资讯提供商REDD的报道称,HD给出一个针对散户投资人的过渡性展期兑付方案,但机构投资者的付款将继续暂停。

  这个方案大致是这样的:对于已经到期的产品,HD计划全额支付持有不超过10万元人民币产品的散户投资者;超过10万元产品的持有人的本金将展期2-4年, 第一笔资金将从明年开始。所有利息将在本金偿还后才开始支付。

  除此之外,还有媒体报道,有记者发现从9月9日开始,在一些HD财富理财的群里,同样也流传一份未经证实的兑付方案:

  5万~9万的客户,今天全部兑付;

  本金10万元的投资者,到期兑付5万,一年后再兑付剩余5万;

  本金11万-30万的,一年后按照30%、30%、40%兑付;

  本金31万以上的,一年后按10%、20%、30%、40%兑付。

  同时,以上内容只针对自然客户,机构客户暂时停缓。

  以上这两个方案,目前还只是一些媒体报道的传闻,还未经HD证实和回应。

  不过我注意到,虽然两个方案的一些细节有些差别,但都有一个10万元的全额支付门槛。

  相比之前包商银行暴雷时,采取的50万元100%兑付的门槛来说,显然要低很多,这意味着HD的偿还能力确实不强。

  因为,从公开资料看,HD的这个财富理财产品,主要面向的是大客户,恐怕10万以下的投资者并不是很多。

  之前有HD前员工就爆料称,HD财富2017年面向高管发行的两期产品,单笔认购起点高达300万元。

  而根据HD财富的官网介绍,HD财富业务板块主要分为财富管理咨询和社区金融两类,前者为合格投资者提供高端理财、私募投资等定制化投资理财咨询服务;后者依托HD地产广大业主提供全方位的社区金融服务。

  从这点看,HD财富似乎也同时面向兼具高端净值人群和普通人群的服务。

  其实在我看来,就不应该让这些高杠杆企业,拥有这样从事金融领域服务的资格,因为这会让这些高杠杆运行的房地产企业,加上更高的杠杆。

  很显然,HD财富募集来的这些资金,基本都被拿去填补HD的债务窟窿了。

  才会导致HD财富会因为HD资金困难而出现暴雷的情况,这说明HD财富自身缺乏最基本的金融风控体系。

  (3)拖累购房者

  在9月1日,HD高调举行“保交楼”军令状签署大会。

  由HD的8位副总裁率八大保交楼专项工作组以及各省公司董事长率班子成员、项目总,郑重签署了“保交楼”军令状。

  保交楼实际上也是HD为了避免出现最糟糕的情况下,也就是因为资金链断裂,而导致出现HD一些在建楼盘出现烂尾楼的情况,这会让HD期房的购买者,出现严重的风险。

  毫无疑问,从社会影响来说,HD因为自身债务问题拖累购房者是最严重糟糕的事态。

  购房者在当前高房价的背景下,掏空六个钱包,要背负上长达20~30年的债务,就为了能够各安居乐业的家庭环境,在这种情况下,假如耗费自己所有积蓄,背负上高额债务,辛辛苦苦购买的房子,要是万一烂尾了,这恐怕是我们所有人都无法承担的巨大风险。

  如果HD这样的头部房企,都出现这样烂尾楼的现象,毫无疑问会引发很严重的社会问题。

  所以,HD高调举行“保交楼”实际上也是被逼无奈,因为一旦引发这样严重的社会问题,HD是万死难辞其咎。

  而HD需要到这样保交楼下军令状,也说明HD自身已经存在这样的巨大风险,要不然也不至于要这么高调的一再强调。

  我之前文章也提到过,我虽然对HD这样高杠杆发展,丝毫不敬畏风险的房地产企业是十分反感,但他们背后确实是成千上万普通家庭,所以我也不希望他真的暴雷。

  但问题在于,这样的事情,并不以我们主观意志为转移。

  所以,对于HD这样有高风险的企业,我的建议就是敬而远之,君子不立危墙之下。

  如果一个财富有好几亿资产的人,他也许可以拿出几百万去赌一赌HD会不会起死回生。

  但假如一个资产只有几十万的人,我是不建议拿出毕生的积蓄,背负上几十年的债务,就不顾风险的去捡便宜,因为大家需要考虑的是,如果真的暴雷,自己是否可以承担相对应的风险,会不会陷入万劫不复之地。

  HD最近这几个月,不断的变卖资产,之前还传出要把最核心的物业,还有代表HD未来转型希望的汽车业务出售。

  之前还传出HD要打包出售自己最有价值的土地储备给其他房企,但后来因为价格没有谈拢,目前是无疾而终。

  这些种种迹象都表明,HD确实是处于资金链非常紧张的地步。

  目前HD一年内到期的短期债务规模是高达2400亿元,在HD目前没办法通过新的融资渠道,来依靠借新还旧偿还债务的情况下,HD只能靠这样不断变卖资产,来断臂求生。

  但即使这样,HD仍然到了当前这样难以持续的艰难地步,可见其债务压力究竟有多大。

  近期也有媒体报道称,监管已允许HD与银行重新协商还款安排,这可能缓和HD的短期偿债压力。

  但很显然,这仍然只是治标不治本,只是给HD一个喘息之机而已。

  HD最终能否熬过这场寒冬,仍然是一个未知数。

  其实近期,不单单是HD,其他一些头部房企,也陆陆续续传出一些不利消息。

  这些头部房企大都有一个特点,就是在2017年高调激进转型,他们很多都跑去转型做汽车。

  其实像这样高杠杆高负债的房地产企业,跑去造车这个烧钱无底洞,简直就是在自己作死。

  另外像最近另外一个暴雷的房地产企业,在2017年高调到处在资本市场举牌,甚至都被称为“野蛮人”。

  这些暴雷的房地产企业,基本都是在2017年房地产市场最高峰的高光时刻,没有一点点风险意识,仍然盲目的高杠杆激进发展。

  结果在2018年开始对房地产全面收水之后,这些依靠高杠杆,由债务驱动的房地产企业,自然一个个陷入寒冬。

  从这个角度看,那两家万字头的房地产企业,显得比较有危机意识,他们一个是主动、一个是被动。

  被动的万字头,大家也知道,因为各种原因2017年开始就各种大甩卖,当时大家一直在嘲笑老王,但现在看,老王那时候大量甩卖资产,反而甩卖在了房产高峰。

  反而当时接盘了老王的其他房企,自己却因此陷入了困境。

  要是老王到现在才甩卖资产,估计只能跟HD一样用白菜价甩卖了。

  主动的万字头,就是在2018年就高喊“活下去”的房地产企业,现在回过头看,这个万字头企业,就显得有眼光很多。

  而目前头部房企里,这家万字头房企,风控水平显然做得比HD之流要健康很多。

  其实HD之流的债务危机,只是当前很多企业激进发展的一个缩影。

  企业如何在顺经济周期里,高杠杆发展的同时,仍然可以控制住贪欲,可以在逆周期来临之前,就提前未雨绸缪,主动降低杠杆,是我们所有企业都应该学习的风控意识。

  另外,HD之流的房企,之所以可以这么多年高杠杆运行,期房销售模式是主要原因。

  期房的销售模式运行这么多年,弊端是越来越明显,让这些房地产企业拥有空手套白狼的高杠杆资金运转模式。

  所以,要健全、健康发展我们房地产市场,我们仍然还是有很多工作要做。

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